Lời cảnh báo từ phân khúc căn hộ cao cấp

• Thu hút Việt kiều, người nước ngoài và khách mua căn hộ cao cấp
• Căn hộ cao cấp phía tây nam Hà Nội được săn đón
• Căn hộ nhỏ sẽ thay thế căn hộ cao cấp?

Tuy vậy, một vấn đề không mới nhưng tái diễn trong thời gian qua đó là nguồn cung căn hộ cao cấp ăn theo sự phục hồi của thị trường lại tăng đột biến. Lời cảnh báo từ các chuyên gia tiếp tục được đưa ra, nếu không cân đối lại, thị trường có nguy cơ “vỡ trận”.

Bất động sản vừa có chút khởi sắc đã lại chứng kiến cảnh nở rộ các dự án căn hộ cao cấp tham gia vào thị trường. Theo thống kê, tính từ đầu năm đến nay đã có khoảng 2.000 căn hộ cao cấp tham gia thị trường Hà Nội từ nhiều dự án mới như: D. Le Roi Soleil, Goldmark City, Imperia Garden, Park Hill, Tràng An Complex…những dự án này vẫn còn một lượng lớn căn hộ đang tiếp tục được tiêu thụ. Không chỉ có thế, thị trường vẫn còn một lượng lớn căn hộ chưa bán hết như dự án siêu sang của Tân Hoàng Minh ở Nguyễn Văn Huyên hay dự án Watermark Hồ Tây ở đường Lạc Long Quân, Hòa Bình Green City (Minh Khai, Hai Bà Trưng)…

Thị trường bất động sản đứng trước nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp. Ảnh: Thiện Hoàng.

Tiếp đà phục hồi, hàng loạt dự án mới tiếp tục tham gia vào phân khúc cao cấp hoặc đã có kế hoạch triển khai như FLC Twin Tower 265 Cầu Giấy, Central Point Mỹ Đình, Hải Đăng City… Không chỉ các dự án mới vừa được khởi công hoặc có kế hoạch triển khai, tương lai thị trường Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận thêm hàng nghìn căn hộ cao cấp ở một số dự án hiện mới được phê duyệt quy hoạch chi tiết. Đơn cử như dự án khu chức năng đô thị tại số 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình (quận Thanh Xuân).

Theo quy hoạch, dự án này có diện tích khoảng13,2ha, quy mô dân số dự kiến là hơn 9.700 người. Các diện tích để xây dựng các tòa nhà hỗn hợp thương mại, dịch vụ, nhà ở có chiều cao thấp nhất là 35 tầng và cao nhất là 46 tầng sẽ cung cấp cho thị trường lượng căn hộ “khủng”. Dự án Nam Vành đai 3 (The Manor Central Park) với tổng mức đầu tư lên tới 9 tỷ USD của Bitexco cũng vừa mới được thành phố chấp nhận chủ trương đầu tư. Dự án Khu đô thị The Manor Central Park tọa lạc trên khu đất thuộc địa phận phường Đại Kim (Hoàng Mai) và một phần tại xã Thanh Liệt (Thanh Trì). Tổng diện tích theo quy hoạch của dự án này là 90ha. Khi hoàn thiện sẽ cung cấp cho thị trường 7.000 căn hộ và hơn 1.000 nhà thấp tầng.

Bài học nhãn tiền về việc mất cân đối nguồn cung, khiến thị trường khủng hoảng thời gian qua chắc hẳn nhiều chủ đầu tư vẫn chưa quên. Phân khúc căn hộ cao cấp chính là phân khúc đã “nhấn chìm” thị trường vào khủng hoảng. Vậy nhưng, thời gian qua khi thị trường vừa có dấu hiệu ấm dần trở lại, số lượng căn hộ cao cấp lại tiếp tục chiếm tỷ lệ cao trong số căn mở bán. Chỉ riêng quý III/2015, tại thị trường Hà Nội có khoảng 2.900 căn hộ cao cấp được mở bán, chiếm 32% tổng số mở bán mới. Tính cả 9 tháng đầu năm, lượng căn hộ cao cấp được chào bán chiếm 25% tổng số căn mở bán.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang có những diễn biến mới. Hàng loạt con số thống kê về việc giao dịch tăng, tồn kho giảm không thể khẳng định là thị trường đang ấm lên, đang tốt hơn vì còn phụ thuộc vào sức mua trên thị trường. “Những thông tin mà chúng ta có được chủ yếu là những thông tin của các nhà đầu tư, là thông tin của nguồn cung.

Điều này chưa thể khẳng định bản chất của thị trường hiện nay”, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nghi ngại. Theo ông Thành, với lượng nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay, và của các dự án sắp được đưa ra thị trường  thì phải vài năm nữa thị trường mới có thể tiêu thụ hết. Thực tế nhu cầu ở phân khúc này còn khá hạn hẹp, đại đa số người mua nhà hiện đang hướng tới phân khúc trung bình và nhà giá rẻ vì phân khúc này mới có thể đáp ứng được túi tiền.

Theo TS Phạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, việc thị trường lại tiếp tục ồ ạt xuất hiện các dự án chung cư cao cấp trong bối cảnh hiện nay là điều bất thường. Thị trường vừa trải qua một cơn “bạo bệnh”, đến nay vẫn chưa khỏi mà bệnh cũ lại tái phát thì thực sự đáng phải xem xét. “Người dân hiện nay chủ yếu vẫn cần nhà giá rẻ vì nó phù hợp với nhu cầu và túi tiền. Trong khi đó, thị trường lại ồ ạt xuất hiện nhà cao cấp là nghịch lý. Đành rằng, phân khúc nhà cao cấp vẫn có nhu cầu nhưng nó không lớn đến thế. Việc này cần sự định hướng của các cơ quan quản lý nhà nước”, ông Liêm nói.

Ông Liêm cho rằng, chính vì việc để thị trường phát triển tự phát, doanh nghiệp mạnh ai nấy làm mới dẫn đến tình trạng suy thoái của thị trường giai đoạn 2009. “Cơ quan quản lý nhà nước phải lên tiếng và định hướng thị trường hoạt động ổn định. Không làm tốt thì bệnh cũ rất dễ tái phát. Làm nhiều nhà ra mà không ai mua rồi lại bong bóng, lại tồn kho...”, ông Liêm cảnh báo.