Khơi thông nguồn lực bất động sản trong giai đoạn tăng trưởng mới

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, trước đó giá nhà, đất cũng đã tăng rất cao. Trong giai đoạn 2019-2024 giá nhà đất tăng 59%, năm 2025 đã tăng 10-30%. Kéo theo đó, giá cổ phiếu bất động sản (BĐS) cũng đã tăng cao hơn 200% trong năm 2025 và 22% trong 4 tháng đầu năm nay. Nguyên nhân dẫn là do cung - cầu BĐS bị mất cân đối, giá vật liệu xây dựng tăng cao và khan hiếm cục bộ đã đẩy giá nhà, đất tăng lên.

Giá nhà ở không phù hợp với khả năng, nên trong quý 1 vừa qua dù TP Hồ Chí Minh chỉ có gần 5.000 căn hộ được đưa ra chào bán, thì tỷ lệ căn hộ giao dịch thành công chỉ đạt mức 41%. TP Hà Nội có 11.200 căn được đưa thị trường trong quý 1, nhưng do các dự án nhà ở tiếp tục nghiêng về các phân khúc cao cấp lên giá bán căn hộ tại nhiều dự án đã được đẩy lên mức 100 triệu đồng/m2 khiến đầu ra cũng rất chậm.  

TS Cấn Văn Lực phân tích, do việc cấp phép dự án chưa nhiều nên các doanh nghiệp BĐS chủ yếu đầu tư vào phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm mức trên 70% số dự án được hoàn thành, chào bán, đẩy mặt bằng giá bình quân tăng lên. Trong khi đó, nhà ở có giá trung bình và vừa túi tiền còn khan hiếm, nguồn cung nhà ở xã hội mới chỉ tăng lên từ năm 2025 vừa qua.

Thực trạng trên đã dẫn tới việc “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa”, khiến giá BĐS neo cao, tăng ảo so với giá trị thật. Ngoài ra, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến khi có tới 86% người mua BĐS chỉ nắm giữ tài sản dưới 1 năm. Thế nhưng công cụ kiểm soát “đầu cơ, thổi giá” BĐS là thuế chuyển nhượng và cho thuê BĐS lại vẫn đang khá thấp.

Vị chuyên gia này cho rằng, từ 2 năm qua, hàng loạt khung pháp lý của Quốc hội, Chính phủ về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án đã được đưa ra. Việc gỡ nút thắt pháp lý đã giúp hơn 1.300 dự án đang được triển khai xây dựng với khoảng 654.000 căn nhà ở sẽ được đưa ra thị trường. Trong đó có nhiều dự án đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thị trường BĐS cả nước, nhất là ở các thành phố lớn còn được hưởng lợi không nhỏ từ việc đầu tư công đang được đẩy mạnh triển khai. Trong đó năm 2025 vừa qua giải ngân vốn đầu tư công của cả nước đạt hơn 850 nghìn tỷ đồng. Năm 2026 này, vốn đầu tư công được dự kiến sẽ ở mức hơn 1 triệu tỷ đồng, trong số này, đầu tư hạ tầng chiếm gần 80%. Chưa hết kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2026-2030 còn được dự kiến sẽ lên tới hơn 8,22 triệu tỷ đồng. Hạ tầng hình thành, giao dịch BĐS trong các khu vực có dự án hạ tầng cũng tăng theo.

Thị trường BĐS đã có những dấu hiệu khởi sắc khi dư nợ của lĩnh vực BĐS đã đạt khoảng 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cuối năm 2024. Trong đó tín dụng kinh doanh BĐS đã chiếm 45% dư nợ tín dụng BĐS, còn lại là tín dụng BĐS tự sử dụng như vay mua nhà ở, đất nền. Ngòai dòng vốn FDI, năm ngoái các doanh nghiệp BĐS đã phát hành 123 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp và 4 tháng đầu năm nay cũng đã có 39.800 tỷ đồng được phát hành, chiếm tỷ lệ khá cao trong tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Nguồn cung nhà ở tăng lên, nhưng vẫn lệch pha cung - cầu, thừa phân khúc cao cấp, thiếu phân khúc phù hợp khả năng chi trả của người dân sẽ khiến nhà đầu tư khó tiêu thụ sản phẩm. Một số doanh nghiệp BĐS có dấu hiệu đầu tư dàn trải, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn, còn dư nguồn cung trong khi năm nay doanh nghiệp sẽ phải ứng phó với việc kiểm soát tín dụng BĐS ở mức tối đa tăng 15%. Hiện lãi suất cho vay trong xu hướng tăng cùng với lãi suất huy động… sẽ tiếp tục là những khó khăn với doanh nghiệp BĐS rời xa nhu cầu thực của thị trường.