Gỡ nút thắt pháp lý, bảo vệ quyền lợi người dân

Rất nhiều giao dịch “treo” pháp lý

Một trong những đề xuất đang nhận được sự chú ý rất lớn của người dân là Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất mở rộng đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay phát sinh trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024.

Tại tờ trình đề xuất đưa dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai vào chương trình lập pháp 2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết hơn chục năm qua vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch chuyển nhượng đất đai gặp vướng mắc pháp lý. Do đó, đề xuất này được xem là giải pháp đột phá nhằm giải quyết những nút thắt pháp lý kéo dài hàng thập kỷ. Cùng với đó, đây cũng là bước đi quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và minh bạch hóa thị trường.

Suốt hơn một thập kỷ qua, dù các quy định về công chứng và chứng thực giao dịch đất đai ngày càng nghiêm ngặt, nhưng trên thực tế, một lượng khổng lồ các giao dịch vẫn được thực hiện thông qua hình thức "giấy viết tay" hoặc biên nhận dân sự. Đặc biệt tại các khu vực ven đô, đất phân lô tự phát hoặc các vùng sâu, vùng xa, nơi người dân chưa có thói quen thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp, tình trạng mua bán qua nhiều đời chủ bằng giấy tay diễn ra rất phổ biến.

Hệ quả của tình trạng này là hàng loạt bất động sản rơi vào tình trạng "đóng băng" về mặt pháp lý. Người sở hữu đất không thể thực hiện các quyền cơ bản như thế chấp vay vốn, chuyển nhượng chính thức, tặng cho hay thừa kế. Điều này không chỉ gây thiệt hại về kinh tế cho cá nhân mà còn tạo ra rủi ro tranh chấp thường trực, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của nhà nước.

Theo Luật Đất đai hiện hành và các quy định trước đó, việc cấp sổ cho đất mua bằng giấy tay chủ yếu chỉ xem xét cho các trường hợp diễn ra trước ngày 1/7/2014, tạo nên một "khoảng trống pháp lý" cho các giao dịch phát sinh sau thời điểm này.

Đề xuất mới này sẽ bao quát các trường hợp đa dạng hơn như: Đất chưa được cấp sổ lần nào, người đang sử dụng đất có giấy mua bán viết tay, đất không có tranh chấp và đáp ứng các điều kiện về thời điểm chuyển nhượng sẽ được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp sổ lần đầu mà không bắt buộc phải xuất trình hợp đồng có công chứng.

Hoặc như trường hợp đất đã có sổ nhưng vẫn đứng tên chủ cũ. Đối với trường hợp này bên mua chỉ có giấy tay hoặc biên nhận, cơ quan đăng ký sẽ tiếp nhận hồ sơ và thực hiện niêm yết công khai. Sau 30 ngày, nếu không phát sinh tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ xem xét cấp sổ trực tiếp cho bên mua.

Các trường hợp đất có hoặc chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quy định mới được kỳ vọng sẽ bao quát toàn diện hơn các loại hình giấy tờ viết tay kèm chữ ký các bên đã thực hiện trước ngày 1/8/2024.

“Phao cứu sinh” cho giao dịch tồn đọng

Theo các chuyên gia, việc hợp thức hóa có kiểm soát các giao dịch này mang lại nhiều lợi ích đa chiều. PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp bộ môn Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội) nhận định rằng đây là giải pháp cần thiết để xử lý "tồn đọng lịch sử". Khi các giao dịch "ngoài sổ sách" được đưa vào hệ thống quản lý chính thức, tính minh bạch của thị trường sẽ tăng lên đáng kể.

“Về mặt kinh tế, việc cấp sổ đỏ giúp khai thông nguồn lực đất đai đang bị "đóng băng". Người dân sau khi có sổ sẽ có điều kiện để thế chấp tài sản lấy vốn sản xuất kinh doanh, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương. Đồng thời, Nhà nước cũng dễ dàng hơn trong việc cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và quản lý biến động”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhận định.

Trong khi đó, Luật sư Quách Thành Lực (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho hay quy định của Luật Đất đai 2024 đã cho phép những trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay của người dân được cấp sổ đỏ trước ngày 1/7/2014. Do đó đề xuất này mở ra cơ chế bảo vệ quyền lợi cho người dân trong khoảng thời gian 10 năm chuyển tiếp.

Nhiều hộ gia đình, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số hoặc người lao động thu nhập thấp, thường mua đất bằng giấy tay do ngại tiếp xúc với thủ tục hành chính hoặc thiếu hiểu biết pháp lý. Họ chính là đối tượng thụ hưởng trực tiếp từ chính sách nhân văn này.

“Việc mở rộng đối tượng cấp sổ không đồng nghĩa với việc buông lỏng quản lý. Quá trình hợp thức hóa cần đi kèm với cơ chế kiểm soát chặt chẽ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và tình trạng tranh chấp để tránh rủi ro phát sinh các vi phạm mới”, Luật sư Quách Thành Lực cho hay.

Ở góc độ pháp luật, Luật sư Trần Quang Khải (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) lưu ý rằng cần phân biệt rõ các nhóm trường hợp sử dụng đất để áp dụng pháp luật chính xác. Cụ thể như người có giấy tờ hợp lệ, người nhận chuyển nhượng từ người có giấy tờ (giao dịch giấy tay) và người sử dụng đất không có giấy tờ nhưng ổn định. Việc hiểu đúng bản chất giao dịch sẽ giúp tránh việc lạm dụng kẽ hở pháp lý để hợp thức hóa đất lấn chiếm trái phép.

“Cần phải hiểu rõ rằng, việc đề xuất mở rộng này là để giải quyết những tồn đọng trong quá khứ, không phải là sự cổ xúy cho việc mua bán giấy tay trong tương lai. Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/8/2024 trở đi, mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động theo đúng quy trình pháp luật”, Luật sư Trần Quang Khải nói.