Chỉnh trang nhà ven kênh, rạch: Bài toán lớn về an sinh và phát triển bền vững

Hơn 34.700 căn nhà với pháp lý phức tạp

Có tổng cộng 34.712 căn được Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh khảo sát, trong đó, 29.543 phiếu khảo sát đủ điều kiện phân tích, chiếm 85,11% số phiếu thu thập. Nhà trên và ven sông, kênh, rạch, trải rộng tại 16 quận, huyện và TP Thủ Đức (cũ). Quận 8, quận 7, huyện Nhà Bè, Bình Chánh… là những địa bàn tập trung mật độ cao, có nơi hàng nghìn căn nhà nằm trong hành lang bảo vệ sông, rạch.

Phân tích về thời điểm sử dụng đất cho thấy hơn 54% thửa đất được sử dụng trước ngày 15/10/1993 – thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực. Đây là nhóm nhà đất hình thành sớm, tồn tại qua nhiều giai đoạn quản lý khác nhau nên hồ sơ pháp lý không đồng nhất: Khoảng 53,7% thửa đất có giấy tờ hợp pháp; 32,1% có giấy tờ hợp lệ; 12,5% không có giấy tờ và 1,6% không có thông tin. Ở một số địa bàn như Quận 7, tỷ lệ giấy tờ hợp lệ cao hơn giấy tờ hợp pháp, phản ánh tình trạng chuyển nhượng bằng giấy tay, hồ sơ chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Đối với công trình nhà ở, tỷ lệ nhà xây dựng không có giấy phép chiếm tới 73,45%; nhà có giấy phép chỉ đạt 24,58%. Đây là con số đáng chú ý, cho thấy tình trạng xây dựng tự phát kéo dài, đặc biệt tại các khu vực ven sông, nơi công tác kiểm tra, xử lý vi phạm gặp nhiều khó khăn. Thực trạng này sẽ tác động trực tiếp đến quá trình xác định mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu không có cơ chế phân loại, đánh giá cụ thể từng trường hợp, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp là rất lớn.

Khảo sát còn cho thấy 40,17% thửa đất có diện tích dưới 50m²; 27,56% từ 50–100m². Như vậy, gần 70% nhà đất có quy mô nhỏ, đặc trưng của khu dân cư mật độ cao, hạ tầng kỹ thuật chật hẹp, khó cải tạo cục bộ. Khoảng 70,74% căn nhà nằm trong hẻm, chỉ 29,05% có mặt tiền. Điều này đồng nghĩa việc tổ chức di dời, vận chuyển tài sản, thi công giải phóng mặt bằng sẽ gặp không ít trở ngại về giao thông, kỹ thuật.

Về mục đích sử dụng, 79,6% căn nhà dùng để ở; 7,2% vừa ở vừa sản xuất, kinh doanh; 10,7% cho thuê. Bên cạnh đó còn có kho bãi, cơ sở tôn giáo, đất thờ cúng, chăn nuôi nhỏ lẻ… Sự đan xen giữa nơi ở và sinh kế cho thấy việc di dời không chỉ đơn thuần là bố trí chỗ ở mới mà còn phải tính đến việc ổn định việc làm, thu nhập cho người dân.

Đáng lưu ý, tại một số khu vực ngoại thành như Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, tỷ lệ thửa đất có diện tích trên 200m² khá cao. Đây là yếu tố cần cân nhắc khi xây dựng chính sách tái định cư, bởi nhu cầu về diện tích và hình thức bồi thường giữa nội thành và ngoại thành có sự khác biệt rõ rệt.

Tâm lý thận trọng và những lo ngại chính đáng

Các cán bộ khảo sát của Viện nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh cho biết, quá trình khảo sát cũng cho thấy không ít hộ dân có tâm lý dè dặt khi cung cấp thông tin. Một bộ phận đi làm xa, vắng mặt dài ngày; một số trường hợp chỉ có người thuê hoặc người trông coi nhà làm việc với đoàn khảo sát. Điều này ảnh hưởng đến tính đầy đủ của dữ liệu.

Từ thực tế ghi nhận, nhiều hộ dân bày tỏ lo ngại về giá bồi thường chưa sát thị trường; sợ mất kế sinh nhai; e ngại môi trường sống tại nơi tái định cư mới không thuận lợi như nơi ở cũ. Đặc biệt, các hộ làm nghề buôn bán nhỏ, dịch vụ ven sông phụ thuộc nhiều vào vị trí địa lý nên càng băn khoăn về tương lai sau di dời. Đây là những vấn đề mang tính xã hội sâu sắc, đòi hỏi chính sách phải đặt người dân vào vị trí trung tâm, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – nhà đầu tư – cộng đồng.

Việc chỉnh trang, di dời nhà trên và ven sông, kênh, rạch là chủ trương lớn, có ý nghĩa lâu dài đối với phát triển bền vững đô thị. Không chỉ cải thiện môi trường nước, giảm ô nhiễm, chống sạt lở, dự án còn mở ra cơ hội hình thành các tuyến cảnh quan ven sông, không gian công cộng, nâng cao chất lượng sống. Tuy nhiên, với quy mô hàng chục nghìn căn nhà, đây là bài toán tổng hợp về pháp lý, tài chính, quy hoạch và an sinh. Trên cơ sở dữ liệu khảo sát, Viện nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh kiến nghị các cơ quan chức năng cần tiếp tục rà soát, phân nhóm đối tượng theo tình trạng pháp lý, thời điểm sử dụng đất, quy mô diện tích để xây dựng chính sách bồi thường linh hoạt, sát thực tế.

Đồng thời, cần đẩy mạnh tuyên truyền, đối thoại trực tiếp với người dân; công khai minh bạch phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; gắn chính sách nhà ở với đào tạo nghề, giải quyết việc làm theo quy định hiện hành. Chỉ khi người dân nhìn thấy lợi ích thiết thực, tin tưởng vào sự công bằng của chính sách, quá trình di dời mới có thể diễn ra thuận lợi, góp phần xây dựng một đô thị văn minh, hiện đại, hài hòa giữa phát triển và an sinh xã hội.