Cho thuê nhà doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế
Ngày 21/6, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính nêu bất cập tại Thông tư 40/2021/TT-BTC (Thông tư 40) hướng dẫn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh vừa được Bộ Tài chính ban hành.
Cụ thể, HoREA cho biết, tại điểm c Khoản 1 Điều 9 Thông tư 40 quy định: trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
 |
| Doanh thu nộp thuế tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản. |
Thông tư lấy ví dụ: “Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên”.
HoREA cho rằng quy định này được hiểu là cá nhân cho thuê nhà mà bình quân tháng cho thuê từ 8,33 triệu đồng trở lên thì thuộc diện phải nộp thuế, bất kể là cho thuê nhà đủ 12 tháng, hoặc không đủ 12 tháng trong năm dương lịch. Do đó, Hiệp hội cho rằng quy định này là mâu thuẫn ngay với Khoản 2 Điều 4 cũng tại Thông tư 40, quy định: “Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN...”.
Phía HoREA cho rằng theo ví dụ trên đây thì ông B chỉ có doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng trong năm 2022 và doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng. Lẽ ra, đây là trường hợp cho thuê nhà của ông B “vắt qua” 2 năm liền kề không thuộc diện phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN. Do đó, HoREA đề nghị Bộ Tài chính xem xét sửa đổi, hoàn thiện lại điểm c Khoản 1 Điều 9 Thông tư 40 theo hướng không thu thuế với hộ kinh doanh có doanh thu thực tế dưới 100 triệu đồng/năm.
Trước những thông tin phản ánh và đề xuất của HoREA, Tổng cục Thuế đã có thông tin phản hồi chính thức. Theo đó, Tổng cục Thuế cho biết, theo hướng dẫn tại điểm c Khoản 1 Điều 9 Thông tư 40 thì các trường hợp có doanh thu cho thuê tài sản đủ 12 tháng trong dương lịch từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thuộc diện không phải nộp thuế. Trường hợp hợp đồng cho thuê có thời gian vắt năm, thời gian cho thuê tính theo năm dương lịch không trọn năm thì doanh thu để xác định đối tượng không phải nộp thuế vẫn là doanh thu tính thuế của một năm dương lịch (đủ 12 tháng). Tuy nhiên, doanh thu để xác định số thuế phải nộp trong năm chỉ là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
Theo Tổng cục Thuế, đây là hướng dẫn mới nhằm làm rõ cách tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, đảm bảo công bằng, xử lý các vấn đề vướng mắc do chưa có hướng dẫn rõ trong thời gian trước đây. Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân vừa có cho thuê tài sản vừa có hoạt động kinh doanh khác thì theo quy định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định đối tượng không phải nộp thuế là tổng doanh thu kinh doanh bao gồm cả hoạt động kinh doanh khác, do đó, cần phải có nguyên tắc thống nhất giữa các hoạt động kinh doanh.
Tổng cục Thuế cũng cho biết, Thông tư 40 chỉ quy định về mặt thủ tục hành chính thuế; các nội dung về chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh của cá nhân (GTGT, TNCN) vẫn đảm bảo theo đúng quy định của các Luật thuế có liên quan. Tức là cá nhân kinh doanh, bao gồm cả cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng/ năm trở xuống thuộc diện không phải nộp thuế. “Tổng cục Thuế sẽ có văn bản hướng dẫn cơ quan thuế địa phương triển khai Thông tư số 40 theo đúng quy định của pháp luật” - Tổng cục Thuế khẳng định.
