Áp giá đất theo thị trường để đảm bảo quyền lợi của các bên

• Giá đất Hà Nội tăng bình quân 30%
• “Cò đất” tung tin nhảm, thổi giá đất ở Đông Hà
• Hà Nội điều chỉnh hệ số giá đất một số khu vực

Đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn áp dụng từ ngày 1-1-2020 đến 31-12-2024, UBND TP Hà Nội đã đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất. Cùng lúc, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cũng đã có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP Hồ Chí Minh và Bộ TN-MT đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa tăng 1/3 so với hiện nay.

Nhận định về 2 đề xuất này, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận định giá - chi nhánh Savills tại TP Hồ Chí Minh cho biết, sau 5 năm giá đất đã có nhiều thay đổi nên giá đất cũ đã không còn phù hợp. Giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành ban hành.

Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước.

Để thu hẹp khoảng cách này, hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất của TP Hồ Chí Minh đối với khu vực 1 sẽ lên đến 2,5 lần.

Theo bà Linh, đề xuất của UBND TP Hà Nội và Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường. Bà Linh cho rằng, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Tình trạng này khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng chậm và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động. Đây là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung nhà ở trên thị trường.

Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỉ đồng đều không căn cứ vào bảng giá đất hàng năm của địa phương mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Từ đó việc điều chỉnh khung giá đất của Nhà nước không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản và giá nhà cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Theo bà Linh, bảng giá đất áp dụng cho giai đoạn 5 năm là khá dài trước tình hình giá nhà, đất thay đổi nhanh chóng. Vì vậy, chính quyền nên có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Quy định các tỉnh, thành khi ban hành giá đất không vượt quá 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất đã hạn chế tính cập nhật thị trường; làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường; gây ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn thu ngân sách. Vì vậy, về lâu dài nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.

Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng nên quy ra cơ sở giá trị thị trường. Bà Linh khẳng định, việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước và đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên sử dụng đất.