“Khủng hoảng thừa” nhà đất tái định cư ở TP. Hồ Chí Minh
Xây nhà TĐC cho người dân thuộc diện bị đền bù giải tỏa khi thực hiện các dự án công là một chính sách an sinh xã hội cần thiết và nhân văn trước nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và của TP. Hồ Chí Minh nói riêng.
Tuy nhiên, theo công bố mới nhất của Kiểm toán Nhà nước, TP. Hồ Chí Minh đang lãng phí hàng nghìn tỷ đồng khi đang dư thừa hơn một nửa số lượng quỹ nhà đất TĐC. Con số này khiến nhiều người giật mình!
Theo đó, trong khoảng thời gian 2004 - 2007, TP. Hồ Chí Minh có chủ trương đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ, nền đất phục vụ công tác TĐC trên địa bàn và 12.500 căn hộ, nền đất phục vụ công tác TĐC khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Riêng khu TĐC đô thị Thủ Thiêm (quận 2) có quy mô 12.500 căn hộ, đây được xem là khu TĐC hoành tráng và quy mô nhất hiện nay của TP. Hồ Chí Minh. Tại đây, nhiều block chung cư hiện đã hoàn thành, nhưng hầu như vắng bóng người.
 |
| Những hình ảnh “vắng hoe” tại khu tái định cư Bình Khánh, quận 2 dù nhiều khu căn hộ đã hoàn chỉnh. |
Nguyên nhân của nghịch lý này là do nhiều người thuộc diện đền bù giải tỏa không đủ tiền mua căn hộ TĐC ở đây, hoặc chờ đợi quá lâu không có nhà nên phải đi mua chỗ khác và khu vực này mức chi tiêu khá đắt đỏ nên người nghèo đành bán lại suất nhà của mình cho người khác.
Theo tìm hiểu, chương trình xây dựng 12.500 căn hộ TĐC tại khu đô thị mới Thủ Thiêm là để TĐC tại chỗ cho các hộ dân thuộc 5 phường trung tâm của khu đô thị này.
Dự án bao gồm 3 khu: khu 30,2ha Bình Khánh có 4.216 căn hộ, khu 38,4ha Bình Khánh có 6.220 căn hộ, khu 17,3ha An Phú - Bình Khánh có 1.844 căn hộ. Tuy nhiên, dự án này được xem là chưa phù hợp với nhu cầu thực tế.
Trong tổng số 12.500 căn hộ TĐC, đến cuối năm 2016, thành phố mới chỉ mua lại 6.714 căn hộ đã hoàn thành đưa vào bố trí TĐC tại Thủ Thiêm, bằng 53,7% so với chủ trương xây dựng 12.500 căn. Và tính đến ngày 31-8-2017, số lượng căn hộ bố trí TĐC được cũng chỉ là 1.759 căn, bằng 14,1% so với chủ trương xây dựng 12.500 căn và bằng 26,2% so với số lượng căn hộ đã mua lại.
Cụ thể, đối với 3 dự án xây dựng chung cư thuộc khu TĐC 38,4 ha (phường Bình Khánh, quận 2), đến thời điểm kiểm toán, chỉ có dự án 1.080 căn được bàn giao cho Ban Quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm và Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 để đưa vào sử dụng; hai dự án còn tồn đọng hơn 3.700 căn hộ…
Ngoài dự án TĐC kể trên thì TP. Hồ Chí Minh còn một số dự án có thời gian đầu tư kéo dài, việc bố trí TĐC chậm (thậm chí một số dự án không bố trí được), chi phí vận hành cao, hiệu quả thấp, gây lãng phí nguồn vốn đầu tư từ ngân sách.
Có thể kể ra như khu TĐC Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) được TP. Hồ Chí Minh quyết định đầu tư từ năm 2004. Nó được xây dựng lên là để phục vụ TĐC các hộ dân thuộc dự án Nâng cấp đô thị.
Với quy mô 531 nền đất, 2.240 căn hộ (sau giảm xuống còn 1.939 căn) trên khu đất rộng 30,9 ha, khu TĐC này được dự kiến xây dựng có hạ tầng đồng bộ, với tổng mức đầu tư là 542,68 tỷ đồng (sau nâng lên 847,76 tỷ đồng). Tiến độ đầu tư dự kiến là 2004 - 2005, nhưng dự án chậm tiến độ, làm tăng phát sinh tối thiểu 519 tỷ đồng, bằng 195,7% tổng mức đầu tư ban đầu.
Tính đến 28-11-2017 (tức là hơn 7 năm sau khi hoàn thành), dự án mới chỉ bố trí được 479/1.939 căn hộ, đạt 24,7%. Do quá ít người vào ở thời gian dài, nhiều căn hộ tại đây đã xuống cấp, đường nội bộ hư hỏng, gây phát sinh chi phí sửa chữa, bảo trì.
Các hạng mục siêu thị, bệnh viện, trường học đã hoàn thành cũng không hoạt động được, gây lãng phí ngân sách. Hiện nay công trình ngày một hoang hóa trong khi ngân sách vẫn phải chi cho việc quản lý, vận hành.
Có thể nói, với các số liệu thống kê kể trên, hai khu TĐC Thủ Thiêm (quận 2) và Vĩnh Lộc B (Bình Chánh) chính là hai khu TĐC có số lượng căn hộ lớn nhất thành phố nhưng cũng đang gây lãng phí nhiều nhất.
Một dự án điển hình khác là dự án Chung cư 3A (phường Hiệp Phú, quận 9) được UBND quận 9 ký hợp đồng mua 60 căn hộ hoàn chỉnh từ năm 2005 với giá trị 66,8 tỷ đồng, nhưng cũng mới chỉ bố trí TĐC được 10 căn hộ; 50 căn đến nay không bố trí được…
Chuyển nhà TĐC sang nhà thương mại chỉ có lợi cho doanh nghiệp
Suy rộng ra, trong chương trình 30.000 căn hộ, nền đất tái định cư của TP. Hồ Chí Minh, có rất nhiều điều cần phải được xem xét thấu đáo. Trong đó, có thể kể việc các sở ngành, quận huyện chưa có kế hoạch cụ thể hóa chủ trương của thành phố.
Việc thực hiện dự án chủ yếu do các quận huyện lập và trình thành phố khi có phát sinh. Từ khi triển khai đến nay, thành phố cũng hầu như chưa sơ kết đánh giá việc tổ chức thực hiện, chủ yếu đánh giá khi có yêu cầu.
Bên cạnh đó, việc xác định nhu cầu quỹ nhà, đất TĐC cho dự án còn hạn chế, bất cập, dẫn đến việc đầu tư xây dựng và mua quỹ nhà, đất TĐC những năm qua cao hơn so với thực tế bố trí, tồn đọng nhiều.
Ngoài việc xây dựng quá nhiều căn hộ thì nguyên nhân bố trí TĐC không đạt là vì người dân không chấp nhận phương án chính quyền đưa ra như nơi ở mới quá xa nơi cũ, hạ tầng kết nối chưa hoàn chỉnh, khu vực TĐC khó kiếm việc làm, phát sinh khiếu kiện kéo dài…
 |
Việc tính toán thiếu chính xác cũng dẫn đến tình trạng quỹ nhà, đất TĐC chưa đa dạng dẫn đến có trường hợp hộ dân có diện tích đất bị thu hồi thấp, số tiền bồi thường ít, nhưng lại được bố trí căn hộ, nền đất TĐC lớn, dẫn đến tình trạng không đủ khả năng tài chính để thanh toán.
Có thể chứng minh những nhận định này qua dự án tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo Kiểm toán Nhà nước, cơ sở để xác định nhu cầu xây dựng 12.500 căn hộ của thành phố căn cứ vào số liệu thống kê của quận 2 về các hộ có ảnh hưởng khi bị thu hồi đất để làm dự án tại 5 phường (khoảng 12.229 hộ). Tuy nhiên, quận, thành phố lại không xác định được có bao nhiêu hộ có đủ điều kiện được TĐC, bao nhiêu hộ đủ điều kiện nhưng không chọn TĐC…
Ngoài ra, theo Kiểm toán Nhà nước, một số dự án đầu tư xây dựng, mua căn hộ hoàn chỉnh có thời gian đầu tư xây dựng kéo dài, việc bố trí TĐC chậm (thậm chí một số dự án không bố trí được), chi phí vận hành cao, hiệu quả thấp gây lãng phí nguồn vốn đầu tư.
 |
| Khu dân cư TĐC Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) cũng trong tình cảnh vắng người ở. |
Về phía sở ngành TP. Hồ Chí Minh, theo Sở Xây dựng thành phố, tổng số quỹ nhà, đất đã hoàn thành phục vụ cho công tác TĐC tính đến ngày 31-3-2017 là 39.991 căn hộ, nền đất (25.506 căn hộ và 14.485 nền đất).
Các quận huyện đã bố trí TĐC được 26.625 căn - nền; chưa bố trí được 14.366 căn - nền. Như vậy, số lượng quỹ nhà, đất còn tồn đọng tương đương 56,06% số lượng đã bố trí TĐC từ năm 2004 đến nay.
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, cho biết trong hơn 14.000 căn hộ và nền đất TĐC để trống, dôi dư, thành phố sẽ chỉ giữ lại hơn 8.500 căn hộ, nền đất để bố trí TĐC cho 460 dự án chỉnh trang đô thị, còn lại sẽ cho bán đấu giá thu hồi vốn.
Theo đó, hơn 5.200 căn hộ và nền đất đưa ra bán đấu giá gồm 3.790 căn thuộc chương trình 12.500 căn hộ TĐC của dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2), 1.000 căn tại khu TĐC xã Vĩnh Lộc B (Bình Chánh) và 200 căn hộ tại dự án TĐC Phú Mỹ (quận 7)...
Lý giải về nguyên nhân của việc dư thừa căn hộ và nền đất TĐC, ông Trần Trọng Tuấn cho rằng việc này là do chính sách bồi thường, TĐC thay đổi theo hướng ngày một thoáng hơn.
Trả lời thắc mắc vì sao không chuyển sang nhà ở xã hội mà lại bán đấu giá, đại diện Sở Xây dựng cho biết do giá thành của các căn hộ TĐC rất cao, không phù hợp bán nhà ở xã hội. Ngoài ra, nhà ở xã hội không nộp tiền sử dụng đất, còn nhà ở TĐC đã nộp tiền sử dụng đất.
Về việc một dự án ở mặt tiền đường Mai Chí Thọ (dự án New City, quận 2) ban đầu dự định làm nhà TĐC nhưng chủ đầu tư lại rao bán nhà thương mại, Sở Xây dựng cho biết lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh không có chủ trương chuyển nhà TĐC thành nhà ở thương mại để bán.
Dự án này ban đầu nằm trong chương trình 12.500 căn nhà TĐC do Ban quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm hợp đồng xây dựng bố trí TĐC cho người dân di dời trong dự án này.
Tuy nhiên, do nhiều người dân tự lo nơi ở mới, nhu cầu nhà ở không nhiều nên Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm quyết định không mua lại quỹ nhà trong dự án này.
Chủ đầu tư cũng đồng ý đưa quỹ nhà bán thương mại và nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá thị trường. Hiện dự án này mới chỉ rao hàng, nhận đặt chỗ của khách hàng chứ chưa đủ điều kiện bán nhà.
Tuy nhiên, dù nhấn mạnh việc "chưa đủ điều kiện bán nhà", thì việc chấp thuận hoặc "để yên" cho chủ đầu tư rao hàng, nhận đặt chỗ của khách hàng cũng không khác gì chuyện "đã cho bán" cả!? Hiện dự án này được rao bán với mức giá từ 40 - 65 triệu đồng/m2 và đã bán được hơn 60% trong tổng số gần 1.300 căn hộ.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản thì việc chuyển căn hộ TĐC (như ở quận 2) sang nhà ở thương mại chỉ có lợi cho các doanh nghiệp làm chủ đầu tư, còn ngân sách Nhà nước không hưởng lợi gì ngoài phần thuế và phần này không nhiều. Trong khi kết luận của cơ quan kiểm toán là lãng phí hàng nghìn tỷ đồng.
