Giàu lên nhờ sốt đất và những hệ lụy tiềm ẩn

• Cảnh báo cơn sốt đất ảo ở Vân Đồn
• “Sốt đất” tại TP HCM: Đừng chạy theo tin đồn!

Chị Hà (50 tuổi) là một giáo viên THCS ở phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ. Chị đến với dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS) cuối năm 2009, như một công việc làm thêm do cuộc sống còn nhiều khó khăn. 

Khi ấy, giao dịch thành công một lô đất dự án chừng 500-700tr, chị được hưởng hoa hồng 1%, số tiền hơn cả tháng lương giáo viên. 

Nhưng thị trường chỉ sôi động đến đầu năm 2010 rồi bất ngờ "đứt xích" bởi dòng tiền "nóng" từ tín dụng bị chặn lại, lãi suất cho vay BĐS có thời điểm lên đến 25-26% nên không mấy ai còn dám vay tiền mua đất. 

Nhiều người ôm đất bán giá thấp để "cắt lỗ" nhưng cũng khó tìm được người mua. Không ít đại gia phá sản, lâm vào con đường tù tội, thậm chí tự tìm đến cái chết để trốn nợ. Khi đó, chị Hà cũng như nhiều người khác giã từ nghề môi giới.

 Nhưng sau nhiều năm, tình cờ gặp lại khi đi tìm hiểu về thị trường BĐS, chúng tôi không khỏi ngạc nhiên khi thấy chị đi ôtô, vàng đeo nặng tay, nặng cổ. Duy cái phong cách mộc mạc, chân chất là không thay đổi. 

Chị kể từ năm 2015, thị trường bắt đầu ấm lại. SunGroup liên tục mở bán các dự án tại KĐT sinh thái Hòa Xuân, thường gọi là khu Nguyễn Tri Phương và khu Đảo. 

Cùng với việc đầu tư, chị trở lại với dịch vụ môi giới để hưởng hoa hồng và liên kết với các "cò" khác để chia sẻ khách, chia sẻ nguồn hàng và "thổi giá" bằng nhiều phương thức. 

Ngồi nói chuyện một lúc, chị Hà mở chiếc túi nhựa khoe một xấp chừng 7-8 "sổ đỏ" cùng khoảng chừng đó quyển sổ tiết kiệm mang tên chị. 

"Cũng từ cò đất mà ra đó. Làm đất kiếm tiền sướng lắm, làm giám đốc cũng không bằng. Chị nói thật, cả em cũng nên làm thêm nghề này"- chị Hà thật thà chia sẻ.

Còn Mạnh (34 tuổi), một nhà đầu tư kiêm "cò đất" khác cũng tại khu vực Hòa Xuân thì khoe: "Cả nhà em giờ ai cũng làm môi giới. Con bé Út ở Sài Gòn em cũng kêu về làm, rồi cả mấy đứa em vợ nữa. Em giờ quản lý 10 ki-ốt mua bán đất, thời điểm ni mỗi ngày môi giới thành công trên dưới 10 lô". 

Từng là hàng xóm nên người viết biết Mạnh từng làm môi giới và kinh doanh BĐS giai đoạn 2009-2010. Nhà có điều kiện nên Mạnh cũng từng "ôm" nhiều lô đất và rất khấm khá, trước khi BĐS "tụt áp" mạnh năm 2011. 

Sau khi bán tháo phần lớn đất để trả nợ vay, Mạnh thuê một ngôi nhà cấp 4 gần trường Đại học để mở tiệm internet, sau đó chuyển qua gia công may mặc nhưng đều thất bại. 

Sau một thời gian cầm cự, Mạnh phải bán hết máy móc, thiết bị may và chuyển qua kinh doanh, thi công sơn nước, nhưng cũng chỉ đủ chi tiêu hàng ngày. Từ năm 2015, thị trường sôi động, Mạnh trở lại công việc thuyết phục gia đình bỏ vốn đầu tư đất. 

Cũng như chị Hà, Mạnh đã phất lên nhanh chóng, hiện sở hữu căn nhà 2 mặt tiền trị giá khoảng 6- 7 tỷ đồng ở Hòa Xuân và nhiều lô đất khác tổng trị giá vài chục tỷ đồng. 

"Em mới đầu tư 10 tỷ đồng xây nhà nuôi yến 6 tầng ở Điện Ngọc. Con trai em học lớp 8 rồi. Định tới lớp 11 cho đi nước ngoài du học"- Mạnh hồ hởi khoe.

Các điểm môi giới BĐS mọc lên như nấm ở trục đường gần cầu Minh Mạng (Hoà Quý, Đà Nẵng).

Cơn sốt đất khiến các phòng công chứng trên địa bàn Đà Nẵng luôn đông nghẹt. Thực tế, tại phòng công chứng Nguyễn Hải Sâm (đường 2-9, quận Hải Châu), chúng tôi chứng kiến nhiều khách hàng mua bán đất là các bạn trẻ thế hệ 9X. 

Nhiều cô gái trông nhỏ nhắn, nhưng tác phong nhanh nhẹn, tự tin. Sau khi làm thủ tục, nhiều khách giao dịch ra phòng phía sau, nơi để máy đếm tiền để thanh toán. 

Nhưng ít có ai bỏ tiền vào máy đếm từng tờ, mà chỉ đếm từng cọc cho nhanh lẹ. Có bạn mang cả ba lô tiền bỏ lên bàn, nơi có rất đông người rồi thản nhiên bước ra ngoài cửa nghe điện thoại, không hề sợ mất. 

Có ngày, xe chuyên dụng của ngân hàng chở tiền đến phòng công chứng theo yêu cầu của khách này, rồi quay về chở tiền đến cho khách khác, rất nhiều vòng. 

Hình ảnh khách ra vô nườm nượp, tiền mang trĩu vai rất quen thuộc ở phòng công chứng Trần Công Minh (đường Xô Viết Nghệ Tĩnh), phòng công chứng Bảo Nguyệt (đường Hoàng Văn Thụ) cũng như các phòng công chứng nhà nước. Vài năm trước, Đà Nẵng chẳng bao giờ kẹt xe. Nhưng giờ đây, ôtô trên đường đông nghẹt cũng do nhiều người "trúng" đất.

Nếu như đất ven biển, khách hàng mua để đầu tư, xây dựng cơ sở kinh doanh thì đất ở các dự án chủ yếu được sang tay liên tục giữa các "cò". Có người chấp nhận mua lại mảnh đất do chính mình vừa bán ra với giá chênh lệch hàng trăm triệu đồng, vì "mua cao thì bán cao". 

Còn người dân sở hữu 1-2 lô đất, nếu không có việc cần thì cũng quyết giữ không bán, khiến nguồn cung càng ít và các "cò" càng dễ thao túng giá. 

Một nhân viên môi giới hứng khởi: "2 năm qua, các khu đất dự án tại Hòa Xuân bán ra chỉ có "Up, up và up". Cả chục ngàn lô đất trong khu vực dự án hơn 500ha được mở bán lần lượt đều được hấp thụ rất nhanh. Việc mua bán sau đó chỉ là cuộc chuyền tay nhau giữa giới đầu cơ và một bộ phận người dân có nhu cầu mua để ở hoặc để dành cho con cháu. 

Cơn sốt đất kéo dài từ năm 2016 đến nay giúp hàng ngàn người làm dịch vụ môi giới, những nhà đầu cơ tích luỹ được vốn rất “dày”. Hàng chục doanh nghiệp BĐS non trẻ, do các ông chủ 8X, 9X đã ra đời trong thời điểm này, phát triển từ đơn vị môi giới thành đơn vị phân phối, thậm chí làm chủ đầu tư các dự án quy mô một vài trăm tỷ. 

Chuyện đất lên giá như... nước lụt, chuyện làm giàu nhờ đất đai đang rôm rả ở mọi quán xá, mọi gia đình cũng như các cơ quan. Điều này lại khiến những người làm công ăn lương đơn thuần hoang mang, ước mơ sở hữu một lô đất để xây nhà ngày càng trở nên khó khăn. 

Thậm chí, không ít người lao động hưởng lương đơn thuần giảm tinh thần làm việc. Không ít người tâm tư, bởi "thấy người ta kiếm tiền mà mình phát sốt"- như tâm sự của không ít cán bộ viên chức.

Số liệu từ các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất (thuộc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên- Môi trường) cho thấy, số lượng hồ sơ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tăng mạnh từ giữa năm 2017 đến nay. 

Trong đó, tại Chi nhánh Cẩm Lệ, lượng giao dịch BĐS luôn đứng đầu toàn TP và duy trì ở mức rất cao từ năm 2016 đến nay. Cụ thể, năm 2016, đơn vị giải quyết 14.163 hồ sơ chuyển nhượng đất. 

Năm 2017 là 13.914 hồ sơ. Và từ sau Tết Nguyên đán đến nay, mỗi tháng giải quyết gần 1.500 hồ sơ. Việc các hồ sơ sang tên cao khiến cán bộ nhân viên chi nhánh làm việc quá tải. 

Ông Nguyễn Thành Quốc, Giám đốc chi nhánh cho biết từ cuối năm 2017 đến nay, ca làm việc của cán bộ văn phòng buổi sáng đến 12h, buổi tối đến 18h. 

Có những ngày, đến 21h CBNV văn phòng mới có thể về nhà, do số lượng hồ sơ quá lớn và cần giải quyết đúng thời hạn cho người dân. Từ giữa tháng 3 vừa qua, Chi nhánh được tăng cường một cán bộ từ Chi nhánh Hải Châu nhưng công việc hàng ngày vẫn phải giải quyết đến 18h tối...

Cùng với giới đầu cơ, những năm gần đây, có hiện tượng người từ nhiều địa phương khác đổ xô về Đà Nẵng mua BĐS để ở hoặc kinh doanh. Đối với khách trong nước, ngoài giới đầu tư từ Hà Nội và TP HCM, rất nhiều người dân ở các tỉnh miền Trung - Tây Nguyên đã chọn Đà Nẵng là quê hương mới để an cư, tận hưởng môi trường sống và các tiện ích, ưu thế về giáo dục, y tế, việc làm, an ninh... 

Thống kê cho thấy, lượng du khách đến Đà Nẵng tăng trưởng mạnh và ổn định qua các năm. Năm 2017, TP đón hơn 6,63 triệu lượt khách, trong đó có 2,33 triệu lượt khách nước ngoài và dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2018. 

Du khách Hàn Quốc và Trung Quốc vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số khách quốc tế đến Đà Nẵng. Hiện nay, mỗi ngày Đà Nẵng có hơn 11.000 khách lưu trú đến từ Hàn Quốc và gần 5.000 khách Trung Quốc. 

Lượng khách lớn kéo theo nhu cầu về khách sạn tăng vọt, khiến đất ven biển để xây dựng, kinh doanh lưu trú tăng cao, kéo theo sự tăng giá của những khu vực khác lên gấp 3-5 lần chỉ trong vòng 2 năm qua. Như KDC Nhà máy Cao su, đầu năm 2016 giá đất khoảng 1,3 tỷ đồng/lô 102 m², đến nay đã lên đến 6,5 tỷ đồng. Dự án Tuyên Sơn 4 giá 1,2 tỷ đồng, nay là 3,5-3,7 tỷ/lô. 

Dự án Golden Hills năm 2017 là 550triệu/lô, nay được rao bán với giá 1,5-1,8 tỷ đồng/lô 100m2. Đất Đại lộ Trung Lương (Hòa Xuân) tháng 12-2017 khoảng 1,9-2 tỷ/lô, nay lên mức 3-3,2 tỷ đồng/lô. 

Đất ven biển thuộc phường An Hải Đông (quận Sơn Trà), phường Khuê Mỹ, phường Mỹ An (quận Ngũ Hành Sơn)... hiện phổ biến ở mức 100 triệu đồng/m2, nơi cao nhất lên đến trên 300 triệu đồng/m². 

Nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn lùng mua để xây dựng khách sạn. Đó là chưa nói đến nhiều doanh nghiệp mới thành lập với cái tên rất lạ, đầu tư cả ngàn tỷ đồng để xây những khách sạn hoành tráng và được rỉ tai do người thân các quan chức lớn ở các tỉnh thành khác mới nghỉ hưu...

Cả ngàn người đăng ký mua đất dự án do một công ty mở bán.

Bên cạnh đó, có tình trạng người nước ngoài nhờ người Việt Nam đứng tên để mua BĐS ở Đà Nẵng. Phần lớn họ  là người Trung Quốc hoặc Hàn Quốc, có vợ hoặc "phòng nhì" là người Việt và đưa tiền để vợ đứng tên mua BĐS. 

Những đứa trẻ do người vợ sinh ra có quốc tịch Việt Nam, nhưng được đặt tên theo người Trung Quốc. Không ít trường hợp người Trung Quốc nhờ người Việt đứng tên mua đất mua nhà rồi đưa bố mẹ, anh em sang ở cùng. 

Đã có tình trạng hình thành các khu phố Trung Quốc trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn - Đà Nẵng. Dọc tuyến đường ven biển giáp sân bay quân sự Nước Mặn, hàng trăm nhà hàng, khách sạn, cơ sở dịch vụ massage trưng bảng hiệu tiếng Trung, chuyên phục vụ cho người Trung Quốc, nhiều cơ sở thuộc sở hữu các doanh nghiệp mà người Trung Quốc có cổ phần, mà thực chất chính là những "ông chủ". 

Trên địa bàn phường Mỹ An, KĐT Tuyên Sơn 4 (phường Khuê Mỹ, Ngũ Hành Sơn), Khu Đảo 1 (Hòa Xuân, Cẩm Lệ) xuất hiện nhiều ngôi nhà của người Trung Quốc ở, nhưng các cô dâu người Việt đứng tên. 

"Người Trung Quốc quan tâm chú ý tới những vị trí đắc địa, nhất là khu vực ven biển. Nếu không quản lý chặt chẽ, những khu vực này vài năm tới sẽ thành những khu phố của người nước ngoài, và con cháu chúng ta chỉ biết đứng xa mà nhìn"- một cán bộ Công an cảnh báo.

Sốt đất đã tạo ra một lớp người giàu mới với tuổi đời khá trẻ, với vốn liếng tích luỹ được nhiều tỷ đồng. Những người tỉnh trí, biết đến bài học BĐS vỡ "bong bóng" giai đoạn 2011-2014 đã tranh thủ lúc giá lên cao để "ra hàng" và thu tiền về. 

Tuy nhiên, nếu có biến động lớn về lãi suất hoặc lượng khách quốc tế giảm, chắc chắn thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng này sẽ "vỡ trận" trước tiên, như đã từng diễn ra... 

Tuần qua, giá BĐS Đà Nẵng có dấu hiệu chững nhẹ, lượng giao dịch giảm. Những người trót mua đất giá cao đang lo lắng vì bán ra thì lỗ, mà giữ lại thì chẳng khác gì "ôm bom". 

Chưa biết thị trường đã “xuống đỉnh", hay chỉ điều chỉnh nhẹ sau một đợt tăng giá quá dài. Đầu cơ là một phần tất yếu của thị trường, và đây là một nhân tố tác động rất lớn đến những cơn sốt đất, và cả những cuộc tháo chạy, kéo theo với nhiều hệ quả tiêu cực đối với xã hội. 

Cùng với các giải pháp để ngăn chặn đầu cơ, lành mạnh hóa thị trường BĐS, vấn đề an ninh trong quản lý thị trường BĐS, quản lý tài nguyên đất đai hiện nay cần được đặc biệt lưu tâm...