Cạm bẫy mua bán đất vùng ven

• Công khai mua bán đất nông nghiệp ở Hải Phòng
• Hà Nội: Cảnh giác với kiểu mua, bán đất ảo
• Sôi động mua bán đất ngoại thành TP HCM

Buôn cọc - chiêu một vốn bốn lời của cò nhà đất

Trong cơn sốt nhà đất, giá cả có thể tăng theo tuần, thậm chí từng ngày, với tốc độ giao dịch rất nhanh. "Cò" nhà đất thường coi đây là dịp kiếm lời "mười năm có một".

Nhưng không phải "cò" nào cũng hài lòng với việc chỉ ăn hoa hồng môi giới 1-2% giá trị tài sản. "Cò" già dơ hơn chơi bài "kê" giá, tức là sau khi thỏa thuận xong với chủ nhà đất giá bán, chúng chào giá cao hơn và ăn phần chênh, có thể cao hơn hàng chục lần so với hoa hồng môi giới. 

Chiêu "kê" giá rủi ro với trường hợp chủ nhà đất không hợp tác. Cò cao tay hơn nữa thì dùng chiêu đặt cọc rồi bán cọc. Tiền cọc thường chỉ bằng khoảng 10% giá trị nhà đất, tiền lãi trong cơn sốt có lúc tới vài chục phần trăm, tức là cao hơn vài lần so với tiền cọc. 

Có khi một cò diễn cả ba vai trò để ăn tiền ba lần: hoa hồng môi giới, kê giá, và chia lãi sau khi bán cọc (vì đầu tư thường theo nhóm).

Ông Phạm A.B, chủ một thửa đất ở đường Lý Nhơn, huyện Cần Giờ, TP HCM cho biết, tháng Tư năm 2017, ông có ký với ông Nguyễn Phan H.L. một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với vai trò môi giới của ông Lê Hải Đ.. 

Giá bán theo thỏa thuận với ông Đ. là 500 triệu/công (1.000 m²), nhưng ông Đ. xin kê giá thêm 50 triệu đồng/công, nên hợp đồng đặt cọc được ký là 550 triệu đồng/công. Nhưng chuyện không chỉ có thế, vì ông Nguyễn Phan H.L. không phải là người mua cuối cùng. 

Ông Đ. tiết lộ với một môi giới khác là đã tìm được "đầu ra" cho thửa đất đó với giá 700 triệu/công. Nếu thương vụ trót lọt, ông Đ. ăn phần kê là 50 triệu/công, và được chia tiếp lợi nhuận từ số lãi 150 triệu/công còn lại cho tổng diện tích gần 15 công đất! 

Vì ông Đ. không phải chỉ là môi giới thuần túy, mà là cùng nhóm làm ăn với ông Nguyễn Phan H.L. Cùng buổi đó, ông B. chứng kiến ông L. và mẹ là bà Phan Thị H. ký hai hợp đồng đặt cọc khác, cũng với vai trò "môi giới" của ông Đ.!

Nếu tính với cả nhóm, việc đặt cọc chỉ cần xuống tiền 10%, khoảng 50 triệu/công, nhưng tổng số chênh mà họ được hưởng tới 200 triệu/công, nếu giao dịch diễn biến như dự tính. Đúng là một vốn bốn lời!

Quá trình đô thị hóa và tăng dân số không ngừng đã mở rộng thị trường đất đai ra vùng ven. Ảnh: L.G.

Tại sao có thể bán cọc? "Cò" nhà đất dùng chiêu bài này đều mang theo hợp đồng đặt cọc mẫu, cho phép chúng có thể thay đổi người đứng tên ở hợp đồng công chứng, mà không phải là người đã ký hợp đồng đặt cọc.

Theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, thuộc Văn phòng luật sư Trương Anh Tú, điều khoản đó là trái với quy định của pháp luật, dù thực tế được "cò" sử dụng rất phổ biến. 

Hợp đồng ký kết giữa hai bên thì Bên A chỉ có nghĩa vụ chuyển nhượng cho Bên B tại phòng công chứng. Hợp đồng không thể quy định cho một bên thứ ba không hề được nhắc đến ở thời điểm ký hợp đồng. Để thực hiện việc này đúng pháp luật, hai bên phải ký Thanh lý hợp đồng với Hợp đồng đặt cọc đã ký, trước khi được chuyển nhượng cho một bên thứ ba.

Không bán được cọc thì đòi đền cọc!

Nhưng sự việc không phải lúc nào cũng như dự tính. Các cơn sốt đất lên càng nhanh thì dừng càng đột ngột. Như trường hợp thửa đất của ông Phạm A.B., chỉ vài ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc, thị trường nhà đất đột ngột dừng lại trong những ngày cuối tháng 4-2017. 

Vị khách mà ông Đ. đã tìm được với giá bán 700 triệu/công ngãng ra, và ông Đ, ông L. và nhóm của mình cũng không tìm được người mua thay thế. Tất nhiên, họ cũng không có đủ tiền để mua thửa đất vì tổng số tiền khá lớn trong khi họ không chỉ đặt cọc thửa đất này.

Ông B. cho biết thêm, trong dịp này ông Đ. cũng đã "xuống tiền" cọc 500 triệu đồng mua thửa đất của bà K. ở xã Lý Nhơn, huyện Cần Giờ với giá 250 triệu đồng/công, diện tích gần 18 công, và rồi cũng không thể tìm được khách mua, cũng không có đủ tiền tự mua.

Theo đúng luật cũng như theo hợp đồng, khi đặt cọc mà không mua thì phải mất tiền cọc. Nhưng những "cò" đã coi đây là phương thức làm ăn thì không có chuyện chúng dễ dàng chấp nhận mất tiền như vậy.

Có thể "cò" khéo léo cài điều khoản nào đó vào hợp đồng đặt cọc mà thửa đất hoặc chủ đất không đáp ứng được, nhưng do sơ suất hoặc đơn giản nghĩ rằng mẫu hợp đồng là thế nên vẫn ký. 

Trường hợp ông Vũ Th. Th. bị "cò" Nguyễn Châu P. cài thêm điều khoản "đất trong khu dân cư hiện hữu", dù "cò" này đã tới tận nơi xem đất giữa khu vực cánh đồng nuôi trồng thủy sản. Khi "cò" P. không bán được đất đã quay sang đòi ông Th. phải đền và phạt cọc, một gấp ba!

Ông B. cho biết mình cũng bị ông L, ông Đ. dẫn cả nhóm gần chục người tới quây gây sức ép đòi nhận là bên vi phạm hợp đồng, đòi ông B. trả cọc và chịu phạt thêm gấp 2 lần tiền cọc.

Đến hạn chót theo hợp đồng đặt cọc, ông L. đã không tới phòng công chứng để giao dịch dù được chủ đất là ông B. gọi điện thoại, nhắn tin yêu cầu. Thay vào đó, ông L. nhắn tin hẹn gặp lại ở… tòa án. Ông B. cho biết may là mình "đọc" được tình huống này nên đã lập vi bằng ghi nhận sự việc để bảo vệ mình.

"Cò" đủ chiêu trò

Trường hợp của ông Phạm A.B. vì không chịu nhượng bộ trước sức ép của "cò" đã bị "cò" Nguyễn Phan H.L. và mẹ là bà Phan Thị H. nộp đơn kiện ra Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè, nơi có hộ khẩu thường trú của cả hai bên. Điều ngạc nhiên là trong khi chỉ có một mình ông Nguyễn Phan H.L. đứng ra ký hợp đồng mua đất của ông B., nhưng đứng bên nguyên đơn khởi kiện lại là cả hai mẹ con, nhưng tòa án vẫn thụ lý. 

Việc thụ lý này còn không có bất kỳ một chứng cứ nào của bên nguyên chứng tỏ bị đơn là người vi phạm hợp đồng. Đến nay sau một năm, tòa đã nhiều lần yêu cầu bên nguyên đơn nộp chứng cứ, và Viện Kiểm sát nhân dân huyện Nhà Bè cũng yêu cầu TAND huyện Nhà Bè chuyển chứng cứ sang cho Viện Kiểm sát trước khi diễn ra phiên tòa (đã nhiều lần hoãn), nhưng trong phiên xét xử gần nhất, Tòa án huyện Nhà Bè tiếp tục tuyên bố hoãn với lý do để bên nguyên tìm chứng cứ!

Còn ông Vũ Th. Th. bị "cò" Nguyễn Châu Ph. nộp đơn kiện tại Quận 1. Vì lo ngại mất thời gian, ảnh hưởng tới công việc, và bản thân mình cũng có sơ suất không đọc kỹ mẫu hợp đồng đặt cọc do cò soạn sẵn, ông Th. đã chấp nhận nhượng bộ: trả lại toàn bộ tiền cọc và chịu phạt thêm một phần để cò Ph. rút đơn kiện.

Bà K. tại xã Lý Nhơn cũng bị "cò" Lê Hải Đ. kiện ra Tòa án nhân dân huyện Cần Giờ. Dù ban đầu bà tự tin là mình đúng, vị thẩm phán thụ lý cũng là chỗ quen biết, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn bà cũng phải trả lại một phần tiền cho "cò" Đ. để "cò" Đ. chịu rút đơn. 

Cơ sở của "cò" Đ. là trong số 500 triệu đồng đã xuống, hợp đồng đặt cọc chỉ ghi là 200 triệu đồng đặt cọc, còn lần bổ sung cọc được "cò" Đ. khéo léo ghi là số tiền ứng thêm, và theo luật thì chúng chỉ phải mất cọc và đòi lại số tiền ứng thêm khi giao dịch không thực hiện được.

Không chỉ nộp đơn kiện ra tòa án, "cò" còn nộp đơn ngăn chặn giao dịch. "Cò" Nguyễn Châu Ph. thì thực hiện tuần tự bằng việc khiếu nại tại cơ quan địa chính xã Lý Nhơn. 

Còn "cò" Nguyễn Phan H.L và mẹ là bà Phan Thị H. đã tới Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ nộp đơn ngăn chặn, dù chưa hết thời hạn của Hợp đồng đặt cọc, và ông B. vẫn khẳng định là mình sẽ bán đất theo đúng hợp đồng.

Trong văn bản trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai TP HCM, Chi nhánh huyện Cần Giờ ngày 16-11-2017 về việc cung cấp thông tin đất đai của ông Phạm A.B. với thửa đất nêu trên, ở mục "Về pháp lý" đã ghi nhận ngày 18-5-2017, giấy chứng nhận thửa đất trên của ông Phạm A.B đã có đơn ngăn chặn của ông Nguyễn Phan H.L và mẹ là bà Phan Thị H., nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ.

Thạc sĩ Trần Quang Trung, khoa Luật hành chính Trường Đại học Luật TP HCM cho biết, theo các quy định hiện hành thì chỉ có các cơ quan chức năng như Cơ quan điều tra, viên kiểm sát, tòa án, thi hành án mới có quyền yêu cầu ngăn chặn hoạt động cập nhật đăng bộ nhà đất của công dân.

Vì vậy, việc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ tiếp nhận đơn ngăn chặn của ông Nguyễn Phan H.L. và mẹ là bà Phan Thị H, được ghi nhận thành văn bản trong thông tin đất đai trả lời ông Phạm A.B. là trái quy định của pháp luật hiện hành. Nó ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của ông Phạm A.B với thửa đất nói trên.

Đó là cái bẫy do "cò" giăng ra, buộc chủ đất phải thỏa thuận theo điều kiện của "cò" để chúng rút đơn, dù chính "cò" không thực hiện giao dịch theo hợp đồng đặt cọc. 

Những người bán như bà K. đã phải trả lại phần lớn số tiền cọc, ông Vũ Th. Th. không những phải trả lại hết mà còn bị phạt một phần, còn ông Phạm A.B vì không chấp nhận điều kiện phi lý của chúng nên thửa đất của ông hiện không thể bán suốt một năm qua, đẩy ông vào tình trạng khó khăn về tài chính, và bỏ lỡ cơ hội bán đất khi thị trường đang nóng.