Đấu giá đất không phải trò đùa
Thời gian gần đây, hiện tượng một số cá nhân và tổ chức sử dụng chiêu trò đấu giá đất cao rồi bỏ cọc không chỉ làm méo mó thị trường bất động sản mà còn thể hiện sự coi thường pháp luật. Hành vi này, dù có vẻ như là “trò đùa” với quy định pháp lý, thực chất đã và đang gây ra những hậu quả nghiêm trọng, khiến cả thị trường và xã hội phải trả giá đắt. Các tập thể, cá nhân gây ra “trò đùa” đó cần phải chịu trách nhiệm trước pháp luật!
Đấu giá để... phá giá
Gần đây, một số đối tượng coi các quy định trong đấu giá đất là nơi để lợi dụng và trục lợi. Họ tham gia đấu giá với mức giá “trên trời” mà không hề có ý định thực hiện giao dịch thật sự. Sau khi “thổi giá” thành công, tạo làn sóng tăng giá ảo, họ bỏ cọc mà không chịu trách nhiệm, đẩy thiệt hại về phía cơ quan quản lý và người dân.
Những hành động này không chỉ thể hiện sự thiếu tôn trọng pháp luật mà còn làm suy giảm lòng tin vào hệ thống đấu giá công khai và minh bạch. Trong mắt những kẻ này, luật pháp dường như chỉ là một “sân chơi” để thử nghiệm các thủ đoạn kiếm lời bất chính, bất chấp hậu quả.
Sự việc một khách hàng tham gia đấu giá 58 thửa đất tại xã Quang Tiến (huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội) không ngần ngại “hét giá” hơn 30 tỷ/m2 đất như “giọt nước tràn ly” khiến dư luận bùng nổ. Theo đó, trong phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Đồng Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn (ngày 29/11), với mức khởi điểm là 2,4-3 triệu đồng/m2, nhiều lô đất đã được trả từ 60-101 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, có 1 lô đất được trả tới 30 tỷ đồng/m2, nhưng đến vòng cuối cùng thì tất cả những người “hét giá” đều đồng loạt bỏ cuộc, chỉ còn lại 22/58 lô đất trúng với giá trả dao động từ 32-50 triệu đồng/m2. Thậm chí, người “hét” giá 30 tỷ còn ghi trong phiếu trả giá dòng chữ rất lớn với ý đùa cợt: “Tôi sợ quá! Xin rút”.
Nhận định đây là hành vi “phá” cuộc đấu giá, UBND huyện Sóc Sơn ngay lập tức có văn bản yêu cầu Cơ quan công an vào cuộc điều tra làm rõ. Và, ngày 3/12, Cơ quan CSĐT, Công an TP Hà Nội đã ra lệnh giữ người trong trường hợp khẩn cấp, lệnh bắt người bị giữ trong trường hợp khẩn cấp, quyết định tạm giữ đối với các đối tượng “hét” giá khủng này.
Bao gồm Phạm Ngọc Tuấn (trú ở thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh, Hà Nội); Nguyễn Thị Quỳnh Liên (trú ở xã Nguyên Khê, huyện Đông Anh, Hà Nội); Ngô Văn Dương, Nguyễn Thế Trung, Nguyễn Thế Quân (cùng trú ở xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, Hà Nội); Nguyễn Đức Thành (trú ở phường Vân Dương, TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh).
Theo kết quả điều tra ban đầu, tháng 11, Tuấn nắm được thông tin về cuộc đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn tại thôn Đông Lai (xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn) nên nhờ Dương mua hồ sơ đấu giá do Công ty Thanh Xuân (đơn vị tổ chức đấu giá) phát hành.
Muốn trúng đấu giá được các lô đất như ý, Tuấn thỏa thuận, bàn bạc với đồng bọn về việc cùng tham gia đấu giá, sau đó thống nhất sẽ nâng giá tại buổi đấu giá.
Cụ thể, Tuấn đưa ra bảng giá tham khảo đối với từng lô đất do Tuấn tính toán, chuẩn bị từ trước. Theo bảng tính này, các lô đất có giá trị dao động khoảng từ 20-32 triệu đồng/m2, ước tính từ 1,7-3,9 tỉ đồng/lô đất.
Nhóm của Tuấn xác định đây là giá cao nhất có thể mua của từng lô đất nên nếu ở vòng thứ 4, người trả giá cao nhất vẫn ở dưới mức giá Tuấn đã ghi trong bảng tính thì Dương, Liên, Thành, Quân và Trung sẽ tham gia tiếp vòng thứ 5 và vòng thứ 6 nhưng không trả giá vượt quá mức giá do Tuấn đã thẩm định.
Nếu vòng thứ 4 có người trả giá vượt mức giá tối đa do Tuấn đưa ra thì các nghi phạm sẽ đưa ra một mức giá cao bất thường tại vòng thứ 5, nhưng bỏ đấu giá tại vòng cuối cùng (vòng 6). Vì vậy, việc đấu giá sẽ buộc phải dừng để tổ chức đấu giá lại vào lần sau, do không đấu giá đủ 6 vòng theo quy chế. Khi đó, nhóm của Tuấn sẽ không mất tiền đặt cọc và sẽ có cơ hội tiếp tục tham gia đấu giá để mua được lô đất như mong muốn.
Để thực hiện ý đồ, cả nhóm đã chuyển khoản tiền cho Dương và Tuấn, sau đó Tuấn chuyển khoản tổng số tiền 3,616 tỉ đồng cho Công ty Thanh Xuân để đặt cọc đấu giá mua đất.
Tại phiên đấu giá ngày 29/11, ban đầu nhóm của Tuấn đấu giá theo trình tự giá đạt mức có thể mua được. Tuy nhiên, khi phát hiện giá đấu của 36/58 lô đất vượt mức tối đa mà nhóm đã bàn bạc từ trước, nhóm này đã đưa ra mức giá rất cao, vượt xa giá khởi điểm tại vòng đấu thứ 5. Thậm chí, Tuấn còn đưa ra mức giá trên 30 tỉ đồng/m2 (cao gấp khoảng 12.000 lần mức giá khởi điểm)... dẫn đến việc 36 lô đất đấu giá không thành công.
Bịt lỗ hổng pháp lý
Thời gian qua, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra nhiều bất thường, hiện tượng trả giá cao rồi bỏ cọc diễn ra ở nhiều địa phương, gây bức xúc trong dư luận xã hội, khiến nhiều cuộc đấu giá không thực hiện được.
Thực tế cho thấy, giá đất trúng đấu giá đã bị các đối tượng đầu cơ “thổi” lên quá cao so với giá trị thực, tạo ra mặt bằng giá “ảo” nhằm trục lợi. Họ bất chấp rủi ro, sẵn sàng nộp đầy đủ số tiền đã trúng đấu giá để hợp thức hóa và sau đó lấy mức giá này làm căn cứ “thổi giá” đất ở khu vực và các vùng lân cận.
Trước đó, người dân ở huyện Thanh Oai cũng sửng sốt khi phiên đấu giá 68 thửa đất thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, có mức trúng đấu giá từ hơn 51 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2, cao gấp 6-8 lần so giá khởi điểm. Đây cũng là phiên đấu giá đạt nhiều kỉ lục với hơn 1.500 người tham dự, hơn 4.200 hồ sơ. Rà soát cho thấy, chỉ có 2 người dân ở huyện Thanh Oai trúng đấu giá, còn lại đến từ nhiều địa bàn khác của Hà Nội và các tỉnh lân cận. Điều đáng nói là đến hạn nộp tiền, có tới 55 trường hợp bỏ cọc (chiếm 80% số lượng người trúng đấu giá).
Ngày 19/8, cuộc đấu giá 19 thửa đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức cũng gây sốc dư luận khi đấu xuyên đêm hơn 18 tiếng đồng hồ. Hơn chục thửa đất đã trúng với mức trên 100 triệu đồng/m2, trong đó lô cao nhất là 133,3 triệu/m2.
Phiên đấu giá đất ngày 19/10/2024 tại quận Hà Đông kết thúc sau 15 giờ đồng hồ với lô đất trúng cao nhất lên tới 262 triệu đồng/m2.
Điều phi lý là hầu hết các thửa đất dù được trả giá rất cao đều được rao bán chênh cả trăm triệu đồng. Đất nền xung quanh khu vực đấu giá cũng được kích nóng, tăng phi mã tiệm cận với mức đấu giá. Do vậy, giá nhà đất của Hà Nội từ vùng ven đô, hay trong ngõ nhỏ chật hẹp nội đô đều được rao bán với giá hàng trăm triệu đồng/m2, khiến giấc mơ an cư của người dân càng trở nên khó khăn.
Liên quan đến “làn sóng” giá đất nền tăng cao kỷ lục ở một số huyện ngoại thành trong thời gian qua, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết đã phối hợp với Cơ quan công an để thu thập, xác minh nghi vấn có nhóm đối tượng kích sóng đất nền thông qua các phiên đấu giá đất. Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng khẳng định, việc đấu giá đất do cấp địa phương tự tổ chức, nhưng Sở vẫn cử cán bộ theo dõi các phiên đấu giá đất vùng ven ở các huyện Đan Phượng, Thanh Oai và Hoài Đức.
Hiện, Công an huyện Thanh Oai, TP Hà Nội cũng đang xác minh dấu hiệu bất thường trong phiên đấu giá 22 thửa đất ở xã Đỗ Động. Phiên đấu giá diễn ra ngày 30/11 đối với 22 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Đỗ Động.
Các lô đất lên sàn đấu giá có diện tích nhỏ nhất hơn 85 m2 và lớn nhất hơn 135 m2. Giá khởi điểm từ 5,3 triệu đồng/m2, tương ứng tiền cọc 90,89-143,84 triệu đồng/thửa. Hình thức đấu giá là bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng, ít nhất 6 vòng bắt buộc, bước giá tối thiểu 5 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu tham gia đủ 6 vòng, người đấu giá phải trả tối thiểu 35,3 triệu đồng/m2 để có thể giành quyền sở hữu đất.
Tuy nhiên, đến vòng thứ 8, khách hàng đồng loạt bỏ cuộc nên các lô đất đấu giá đều không thành công.
Để ngăn chặn đấu giá đất gây nhiễu loạn thị trường, theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế: “Việc đầu tiên chúng ta phải xem giá khởi điểm xem có phù hợp với quy định hay không vì giá khởi điểm thấp thì đặt cọc thấp và người ta dễ bỏ cọc. Tất nhiên, theo quy định của pháp luật chúng ta phải theo khung giá đất 2013, còn bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Do đó chúng ta phải tính toán. Ở đây tôi cho rằng phải có quy định về điều kiện đấu thầu, chúng ta đưa giá khởi điểm, phải tính toán trên cơ sở việc chúng ta đã đầu tư cơ sở hạ tầng. Tức là phải đưa ra giá cao hơn thì mới tránh được trường hợp bỏ cọc”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết.
Thứ hai là có thể xem xét việc chỉ cho những người đứng tên đấu giá và trúng thầu được nhận sổ đỏ và được đóng tiền mua dự án để tránh tình trạng bán giấy.
Ba là phải có quy định sau một khoảng thời gian đấu giá mới được sang tên tránh trường hợp đầu cơ mua xong bán chênh.
Thứ tư là phải có quy định sau một thời gian mua đất nhà đầu tư phải xây dựng theo quy hoạch của khu đất đấu thầu. Như vậy thì các nhà đầu tư lướt sóng hay đầu cơ sẽ giảm đi nhiều.
Thứ năm cần phải vận dụng xem xét các điều khoản làm giá, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường để xử lý. “Nếu xem xét về hình sự có thể phạt tù 3-7 năm. Xử lý một vài trường hợp nghiêm minh thì chắc chắn sẽ ngăn chặn được tình trận này”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho hay.
Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cần siết chặt quy định pháp luật liên quan đến đấu giá đất bằng cách:
Tăng tỷ lệ tiền đặt cọc từ 20% lên 30-50%, để bảo đảm người tham gia đấu giá tài sản nghiêm túc, có trách nhiệm tham gia đấu giá và trước khi bỏ giá... Yêu cầu kiểm tra năng lực tài chính hoặc mục đích sử dụng đất của người tham gia đấu giá. Đồng thời, quy định rõ ràng hơn về chế tài xử lý, bao gồm không chỉ tịch thu tiền đặt cọc mà còn có thể xử phạt hành chính hoặc áp dụng các biện pháp bổ sung khác như cấm tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian, thậm chí nếu có việc liên thông, cấu kết, thông thầu để phá hoại đấu thầu cần phải bị xử lý hình sự. Cơ quan công an, quản lý đất đai, thuế và các bên liên quan cần phối hợp để xử lý kịp thời các hành vi vi phạm.
Minh bạch hóa quy trình đấu giá: Đảm bảo mọi thông tin liên quan đến đấu giá, như giá trị thực tế của lô đất, mục đích sử dụng đất và các yếu tố pháp lý khác được công bố rõ ràng, minh bạch. Thành lập cơ quan độc lập hoặc tăng cường vai trò của các tổ chức giám sát để theo dõi và đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong đấu giá.
Kiểm soát các hành vi đầu cơ, thổi giá: Xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát hoạt động của các cá nhân, tổ chức môi giới nhằm ngăn chặn tình trạng tung tin sai lệch để thổi giá. Áp dụng quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định sau đấu giá (thường từ 3-5 năm) để ngăn chặn đầu cơ.
Thúc đẩy đấu giá trực tuyến bằng cách sử dụng nền tảng công nghệ số: Triển khai đấu giá đất trực tuyến để giảm thiểu sự can thiệp, cấu kết giữa các bên và tăng tính minh bạch. Đảm bảo các hệ thống đấu giá trực tuyến an toàn, chống gian lận.
Điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản như thẩm định giá độc lập: Xây dựng cơ chế thẩm định giá đất khách quan để hạn chế giá khởi điểm bị nâng cao bất hợp lý; Tăng nguồn cung đất và cân đối quy hoạch để giảm áp lực “sốt đất”, từ đó hạn chế cơ hội cho đầu cơ.
Hà Nội sẽ công khai danh tính cá nhân đấu giá đất cao bất thường rồi bỏ cọc 
Vá “lỗ hổng” để đấu giá đất đi vào quy củ 
