Thị trường nhà đất sau “bão”: Minh bạch là nhiệm vụ cấp bách

Ngay trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương 5 khóa XIII cũng đã đề ra một số nhiệm vụ, giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới như: Đầu cơ đất sẽ phải chịu thuế cao; hạn chế giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá; bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng để bảo đảm công khai, minh bạch…

Thị trường nhiều bất cập

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, thị trường BĐS hiện nay đang còn nhiều bất cập tồn tại. Đầu tiên là hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản bất cập, chồng chéo. Cơ cấu sản phẩm không cân đối với rất ít sản phẩm dành cho đa số người dân có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp. “Giá BĐS tăng cao so với thu nhập của người dân.

Chẳng hạn tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội ít có căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2, giá nhà riêng lẻ, đất ở dự án rất cao, lên tới 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chưa được kiểm soát, yếu chuyên môn, thiếu hiểu biết, thiếu thông tin và tính pháp lý trong giao dịch BĐS chưa minh bạch.

Cùng với đó, thời gian qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương tồn tại nhiều hạn chế như hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", "dìm giá"... ảnh hưởng mặt bằng giá và hoạt động thị trường BĐS... Chính vì thị trường BĐS còn nhiều tồn tại, bất cập như thế nên giá nhà mới ngày càng tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, xảy ra những cơn sốt đất bất thường”, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá.

Những bất cập của thị trường BĐS hiện nay cũng được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thừa nhận tại "Hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững" vừa được tổ chức có sự tham dự của Thủ tướng Chính phủ cùng đại diện các bộ, ngành, các địa phương, các chuyên gia. Theo đó, thị trường BĐS hiện có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh. Cụ thể, cơ cấu sản phẩm BĐS còn bất hợp lý như phân khúc nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch có biểu hiện dư thừa.

Trong khi đó, thị trường thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại có giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Không những vậy, giao dịch BĐS hiện chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh BĐS còn khá phổ biến.

“Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS chưa đầy đủ, hoàn chỉnh; việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường BĐS chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết.

Bên cạnh đó còn có hàng loạt vấn đề khác như: Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường BĐS tại một số địa phương còn tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.

Chính sách thuế đối với việc sử dụng BĐS và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế như một số vụ việc vừa qua.

Cơ quan quản lý cần hành động quyết liệt

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, minh bạch và lành mạnh thị trường giúp người dân cải thiện điều kiện nhà ở, đồng thời giải quyết được các cơn “sốt đất” không đáng có, minh bạch thông tin là điểm mấu chốt. Phải minh bạch hóa được các thông tin liên quan đến BĐS, đặc biệt là kế hoạch và tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng.

“Các dự án quy hoạch hạ tầng, đường xá ngày càng thuận tiện, vì thế đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại. Qua các cơn sốt đất có thể thấy nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhiều nhà đầu tư tung ra nhiều thông tin không chính xác về quy hoạch, góp phần “thổi giá” đất đai, thu lợi nhuận khổng lồ. Chưa kể các thủ thuật chào bán đánh vào tâm lý đám đông khiến giá đất nhiều nơi bị đẩy lên mức bất thường. Các giải pháp như ngăn chặn phân lô bán nền, đánh thuế cao… mà các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương tính toán cũng đã cho thấy hiệu quả thời gian qua. Nhưng để triệt để cần minh bạch các thông tin liên quan đến BĐS và thông tin về các dự án cơ sở hạ tầng”, ông Đính nhận định.

Minh bạch thị trường là giải pháp được Bộ Xây dựng nhấn mạnh triển khai. Theo đó, trong vai trò là cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng cho biết sẽ công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tới đây Bộ Xây dựng sẽ triển khai thêm nhiều giải pháp đồng bộ khác nhằm đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững. Trong đó đáng chú ý như: Nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng …

Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch BĐS, hoạt động môi giới BĐS. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh BĐS để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng…, thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường. Tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

“Bộ Xây dựng sẽ tập trung tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng thị trường BĐS và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch BĐS, các hoạt động môi giới BĐS để kịp thời chấn chỉnh. Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng BĐS”, ông Khởi thông tin.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định, để minh bạch, lành mạnh hóa thị trường BĐS là phải công khai thông tin tất cả các dự án BĐS, các dự án hạ tầng. “Có thể công khai bằng nhiều hình thức, thông qua các hệ thống thông tin, qua mạng. Các dự án bắt đầu bán nhà ra thì tình trạng bán đến đâu, giá bán như thế nào, tiến độ triển khai dự án đến đâu… Tất cả những thông tin đó đều có thể công khai được hết. Câu chuyện về công khai, minh bạch thị trường BĐS đã được nói đến cả chục năm nay nhưng đến nay vẫn chưa có nhiều thay đổi. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cần phải vào cuộc quyết liệt chứ đừng để vấn đề chỉ nóng… trên nghị trường”, GS Đặng Hùng Võ kiến nghị. Một giải pháp khác cũng được cho là hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ, ổn định thị trường BĐS là giải pháp đánh thuế cao đối với các tài sản BĐS. Theo GS Đặng Hùng Võ, giải pháp này là triệt để, tuy nhiên một vướng mắc hiện nay là chúng ta chưa có Luật Thuế tài sản nên chưa đánh thuế được. Do đó, GS Đặng Hùng Võ kiến nghị cần sớm hoàn thiện các quy định về thuế sẽ ngăn chặn triệt để được tình trạng đầu cơ, làm lũng đoạn thị trường BĐS.