Phân khúc nhà ở vừa túi tiền - Yêu cầu cấp bách!

Tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh yêu cầu kéo giảm giá nhà, đặc biệt là giá nhà chung cư, đẩy mạnh phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, mở "luồng xanh" cho các dự án này để rút ngắn thủ tục, giảm chi phí, đưa giá nhà về mức hợp lý, phù hợp thu nhập người dân. Đây không chỉ là giải pháp để cân bằng thị trường mà còn là mục tiêu an sinh xã hội trọng yếu.

Giá nhà "choáng ngợp"

Có thể nói, yêu cầu của Thủ tướng xuất phát từ một thực tế khắc nghiệt hiện nay, đó là thị trường bất động sản đang neo ở mức giá rất cao, khiến cho đại đa số người dân rất khó tiếp cận. Cùng với đó là tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Nguồn cung hiện nay đang "nghiêng" hẳn về phía các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn phục vụ mục đích đầu cơ, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ gần như đã "biến mất" khỏi thị trường.

Số liệu thực tế năm 2025 cho thấy những con số "gây sốc". Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đạt mức 100 triệu đồng/m2, tăng tới 40% so với năm 2024. Những dự án cao cấp như Celestine Westlake có mức giá từ 160 - 255 triệu đồng/m2, hay ngay cả những khu vực xa trung tâm hơn như An Hưng, Đại Kim cũng ghi nhận mức giá phổ biến từ 70 - 90 triệu đồng/m2.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, tình hình cũng không khả quan hơn khi giá sơ cấp trung bình đạt 111 triệu đồng/m2. Những dự án như Lancaster Legacy ghi nhận mức giá kỷ lục lên tới 280 - 350 triệu đồng/m2. Sự thống trị của phân khúc hạng sang (chiếm khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2) đã thiết lập một mặt bằng giá mới, vượt xa khả năng chi trả của những người mua nhà bằng thu nhập thực tế.

Trong khi đó, Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tiệm cận "đỉnh" nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được "giải khát" hoàn toàn. Bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở chủ đầu tư lớn.

Theo TS.LS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thực trạng thị trường hiện nay là trong khi nhà ở hạng sang, cao cấp chiếm nguồn cung áp đảo, nhà ở trung cấp có tỷ lệ nguồn cung giảm dần qua các năm thì phân khúc nhà ở giá rẻ đã gần như "biến mất" trên thị trường. "Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn, rất tiềm năng và đây là đối tượng khách hàng mục tiêu cần hướng đến của một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững, nhưng thị trường dường như đang bỏ lỡ phân khúc này. Điều này là một nghịch lý lớn", TS. LS Đoàn Văn Bình chia sẻ.

Giải pháp an cư cho hàng triệu người dân

Theo VARS, phát triển nhà ở vừa túi tiền là nhu cầu xuất phát từ thực tế. Quan điểm của VARS cho rằng, đây là loại hình nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, cụ thể là nhóm có thu nhập trung bình và cận trung bình. "Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, nhà ở được coi là "vừa túi tiền" khi chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Việc duy trì mức giá này giúp các gia đình có thể cân bằng giữa chi phí chỗ ở và các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu khác.

Bên cạnh nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là kênh đầu tư dẫn dắt xu hướng phát triển bất động sản trong giai đoạn tới vì nó xuất phát từ nhu cầu thực", Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định. Do đó, để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà nước cần nghiên cứu các chính sách ưu đãi, cơ chế riêng cho nhà ở vừa túi tiền nhằm khuyến khích chủ đầu tư vận hành các dự án hạ tầng xã hội, phát triển nguồn cung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Để hiện thực hóa mục tiêu phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, bà Đỗ Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, các quy định mới và việc phát triển hạ tầng là "chìa khóa" quan trọng. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.

"Quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở", bà Giang phân tích.

Ở góc độ khác, TS.LS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để phát triển nhà ở vừa túi tiền rất cần khung pháp lý và chính sách ưu đãi. Về mặt chính sách, cần có các tiêu chí rõ ràng về nhà ở vừa túi tiền, khuyến khích các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền. Về quy hoạch, cần chú trọng quỹ đất gần các đầu mối giao thông, tăng mật độ xây dựng cho các dự án nhà ở cao tầng và quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị. Cũng cần thiết phải xây dựng hệ thống tiêu chuẩn, thiết kế mẫu và ứng dụng công nghệ mới để giảm chi phí đầu tư, từ đó hạ giá thành sản phẩm.

"Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền. Xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu triển khai các mô hình như Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác bất động sản… sẽ là những giải pháp để nhà ở vừa túi tiền phát triển", TS.LS Đoàn Văn Bình gợi mở.