Nhiều chính sách đặc thù về bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Nhiều chính sách đặc thù

Ngày 29/12/2025, UBND TP Hồ Chí Minh đã tổ chức tiếp đại diện các hộ dân có khiếu nại, kiến nghị, phản ánh liên quan đến Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm. Tại buổi tiếp, lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh đã thẳng thắn nhìn nhận những thiếu sót được Thanh tra Chính phủ chỉ ra trong quá trình triển khai dự án. Trên tinh thần cầu thị và nghiêm túc chấp hành các kết luận thanh tra, Thành phố không chỉ dừng lại ở việc cam kết khắc phục mà đã cụ thể hóa bằng các chính sách thiết thực với người dân, mà mới nhất là Quyết định số 70 ngày 23/5/2025.

Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) TP Hồ Chí Minh, cho biết đối với dự án KĐTM Thủ Thiêm, Thành ủy, UBND TP đã xem xét, vận dụng tối đa các quy định để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng có lợi nhất cho người dân bị giải tỏa.

Cụ thể, trước khi ban hành Quyết định số 70, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành các chính sách về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư cho người dân Thủ Thiêm tại Quyết định số 135/2002 ngày 21/11/2002, Quyết định số 123/2006 ngày 16/8/2006 và Quyết định số 06/2009 ngày 21/1/2009. Theo đó, các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bổ sung cũng đã sát và phù hợp với thị trường bất động sản tại thời điểm ban hành Quyết định điều chỉnh, bổ sung.

Đặc biệt, trong KĐTM, công tác bố trí tái định cư được áp dụng theo nguyên tắc bố trí tương đương diện tích tiêu chuẩn tái định cư được hưởng, không hạn chế số lượng căn hộ chung cư hoặc nền đất ở tại khu tái định cư. Đối với các trường hợp được bồi thường có diện tích tiêu chuẩn tái định cư nhỏ hơn 56m² hoặc đất nông nghiệp bị thu hồi từ 1.000m² trở lên sau khi quy đổi 4,5% có diện tích nhỏ hơn 56m² thì được mua căn hộ chung cư 56m² theo giá tái định cư. Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, theo quy định người dân sẽ được bố trí nhà khác tương ứng để tiếp tục thuê sử dụng, trường hợp có nhu cầu tự lo nơi ở mới sẽ được hỗ trợ 60% giá trị nhà và 60% giá trị đất.

Tuy nhiên, tại KĐTM Thủ Thiêm, TP đã có chính sách đặc biệt hơn khi ngoài mức hỗ trợ 60% giá trị nhà và 60% giá trị đất, người dân còn được bố trí tái định cư với giá bán tính giảm 700.000 đồng/m² so với giá tái định cư của nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, chưa kể còn được bố trí bằng nền đất (thay vì bằng căn hộ chung cư) hoặc các trường hợp chia cắt nhà đất cho con cũng được xem xét bố trí tái định cư như các trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Các trường hợp có diện tích sử dụng nhỏ (nhỏ hơn diện tích căn hộ có diện tích nhỏ nhất tại các khu tái định cư) được bố trí tái định cư với diện tích lớn hơn (đến 56m²/hộ) theo giá bán tái định cư. Các trường hợp chiếm dụng trên sông, kênh rạch trước ngày 15/10/1993 không đủ điều kiện bồi thường, nhưng vẫn được xem xét bố trí tái định cư căn hộ theo giá tái định cư để ổn định cuộc sống; kể cả các trường hợp chiếm dụng sau ngày 15/10/1993 vẫn được xem xét bố trí chỗ ở nếu không còn nơi ở khác.

Tích cực giải quyết các vấn đề phát sinh

Đáng chú ý, theo Sở NN&MT TP Hồ Chí Minh, thực tế nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn cũng đã được TP chấp thuận giải quyết như: Các trường hợp mua bán, chia tách, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở và xây dựng nhà để ở trước và sau khi cấp Giấy chứng nhận nông nghiệp;

Hỗ trợ đối với nhà xây dựng, sửa chữa không phép, bị xử phạt vi phạm hành chính buộc tháo dỡ nhưng vẫn còn tồn tại công trình đến ngày di dời;

Hỗ trợ và tái định cư đối với 143 trường hợp ký hợp đồng thuê đất công để kinh doanh tại vị trí dọc đường Lương Định Của; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho 305 trường hợp không đủ điều kiện hợp pháp hóa chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

TP cũng chấp thuận việc xem xét bán căn hộ chung cư loại một phòng ngủ tại khu tái định cư 17,3 ha phường An Phú – Bình Khánh theo giá bảo tồn vốn hoặc cho thuê giá bảo tồn vốn khấu hao 30 năm cho các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng thành đất ở sau ngày 20/12/2001 nhưng không còn nơi ở nào khác...

Đặc biệt, TP còn chấp thuận cho UBND quận 2 (cũ) xem xét giải quyết chính sách đặc thù đối với những trường hợp gia đình chính sách có công cách mạng, từng nhóm hồ sơ cụ thể.

Một số trường hợp liên quan khiếu nại đông người về ranh quy hoạch, ranh thu hồi đất của KĐTM, Quận ủy và UBND quận 2 (cũ) đã có văn bản kiến nghị xem xét giải quyết chính sách tái định cư đặc thù, xem lại tính chất pháp lý nguồn gốc, quá trình sử dụng nhà đất và cũng đã được Thành ủy, UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận.

Mặt khác, Ban Thường vụ Thành ủy TP Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 902-QĐ/TU ngày 11/8/2022 về thành lập Ban chỉ đạo kiểm tra, giám sát, đôn đốc giải quyết các vụ việc tồn đọng, vướng mắc, khiếu kiện đông người trên địa bàn TP Hồ Chí Minh (Ban Chỉ đạo 902). Theo đó, Ban Chỉ đạo 902 đã chỉ đạo và xem xét trình Thành ủy, UBND TP Hồ Chí Minh xem xét giải quyết chính sách linh hoạt đối với một số trường hợp thuộc diện khiếu nại đông người, chưa bàn giao mặt bằng, đang ở nhà tạm cư…

Trong KĐTM, việc sửa đổi, bổ sung chính sách được áp dụng cho toàn bộ các hộ dân bị ảnh hưởng (không thực hiện theo nguyên tắc luật bất hồi tố).

Điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn

Sau một thời gian dài áp dụng, TP đã ban hành Quyết định số 70 ngày 23/5/2025 để sửa đổi, bổ sung các chính sách nêu trên, góp phần tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống.

Quyết định 70 tiếp tục xem xét tháo gỡ các bất cập, khó khăn còn chưa phù hợp trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của KĐTM do việc thực hiện kéo dài, trong quá trình thực hiện có sự thay đổi của Luật Đất đai; giải quyết phần nào các bức xúc, thắc mắc, kiến nghị của người dân (giá bồi thường, hỗ trợ thấp, tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ trả tiền mua căn hộ chung cư, bị mất nhà đất mà còn phải nợ Nhà nước; sau khi bị giải tỏa đến nay vẫn chưa có chỗ ở ổn định, phải ở nhà thuê…).

Cụ thể, chính sách mới đã tháo gỡ một số vấn đề còn chưa phù hợp trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của KĐTM Thủ Thiêm.

Đáng chú ý, Quyết định 70 đã điều chỉnh mốc thời điểm cuối cùng được tính bồi thường, hỗ trợ từ ngày 20/12/2001 (ngày UBND TP ban hành Chỉ thị số 34/2001/CT-UB về tăng cường quản lý việc chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bất hợp pháp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm) thành ngày 10/5/2002 (ngày UBND TP ban hành quyết định thu hồi đất).

Bên cạnh đó, hỗ trợ giá chênh lệch được hưởng từ chính sách mua căn hộ chung cư tính theo số m² căn hộ chung cư được quy đổi theo tỉ lệ 4,5% đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khuôn viên đất ở (đảm bảo không thấp hơn giá trị bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp thuần).

Các trường hợp giải tỏa một phần, không đủ điều kiện tái định cư nhưng được hỗ trợ giá chênh lệch được hưởng từ chính sách tái định cư đối với phần diện tích bị giải tỏa là đất ở (trước đây, các trường hợp này thuộc diện giải tỏa một phần, không đủ điều kiện tái định cư nên không được quy đổi nhận hỗ trợ giá chênh lệch được hưởng từ chính sách tái định cư).

Quy định số 70 cũng điều chỉnh tăng các mức hỗ trợ để tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống; giảm thiểu các trường hợp nợ tiền mua căn hộ chung cư (giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất, vật kiến trúc… thấp do xây dựng nhà ở trên đất có nguồn gốc lấn chiếm; xây dựng nhà ở sau thời điểm được bồi thường, hỗ trợ…).

Giải quyết bán căn hộ chung cư theo giá bảo tồn vốn (được trả góp hoặc thuê khấu hao 30 năm) đối với các trường hợp có nhà ở trên đất bị thu hồi nhưng không đủ điều kiện tái định cư do chuyển mục đích sử dụng thành đất ở từ ngày 10-5-2002 trở về sau.

Đặc biệt, chính sách tại Quyết định số 70 đảm bảo cho người dân có chỗ ở ổn định sau di dời khi các trường hợp thuộc diện được điều chỉnh, bổ sung, trước đây đã chọn phương thức nhận tiền hỗ trợ giá chênh lệch được hưởng từ chính sách tái định cư (không đăng ký tái định cư, tự lo nơi ở mới) nay được nộp lại tiền hỗ trợ đã nhận và lãi suất phát sinh để nhận căn hộ chung cư; xét bán căn hộ chung cư cho các trường hợp có nhà ở trên đất bị thu hồi nhưng không đủ điều kiện tái định cư do tự chuyển mục đích sử dụng thành đất ở sau ngày 10/5/2002 trở về sau.

“Từ năm 2018, các cơ quan có thẩm quyền của TP Hồ Chí Minh đã nỗ lực xem xét, vận dụng tối đa các quy định để ban hành các chính sách mới hoặc điều chỉnh, bổ sung các chính sách có sự bất cập, không còn phù hợp với tình hình thực tế hoặc các nội dung trước đây đã giải quyết đúng quy định nhưng thực tế có bất hợp lý, nhằm đảm bảo người dân có nơi ở mới ổn định và đời sống bằng hoặc tốt hơn so với nơi ở cũ, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân”, lãnh đạo Sở NN&MT TP Hồ Chí Minh nói.