Hà Nội: Vì sao thanh khoản sụt giảm nhưng giá chung cư vẫn tăng phi mã?

Giá sơ cấp "leo thang" bất chấp thực tế thị trường

Theo báo cáo thị trường bất động sản vừa được Bộ Xây dựng công bố, giá chung cư tại Hà Nội mở bán đã đạt mức trung bình 128 triệu đồng/m2, cao nhất cả nước và cũng là kỷ lục giá mới vừa được thiết lập. Nguyên nhân chính theo Bộ Xây dựng là do chi phí nguyên vật liệu và chi phí tài chính tăng cao, đẩy mặt bằng giá bán lên một ngưỡng mới.

Sự tăng giá này không chỉ dừng lại ở các con số trung bình mà thể hiện rõ rệt qua từng dự án cụ thể.

Ví dụ, dự án The Reflection West Lake (Phú Thượng) dù mới khởi công nhưng giá dự kiến đã dao động từ 170 - 215 triệu đồng/m2. Tại khu vực phía Tây, các dự án mới cũng không có giá dưới "trăm triệu" khi mức trung bình được ghi nhận từ 93 - 96 triệu đồng/m2.

Ngay cả những phân khu vốn được coi là trung cấp như The Sapphire (Vinhomes Smart City) hay Vihacomplex cũng neo ở mức 85 - 118 triệu đồng/m2. Ở phân khúc cao cấp hơn, những cái tên như Vinhomes Metropolis hay Sun Feliza Suites đã chạm ngưỡng 160 - 258 triệu đồng/m2.

Giá sơ cấp vẫn liên tục lập đỉnh, nhưng thực tế thanh khoản hiện nay lại đang chững.

Theo Bộ Xây dựng, về diễn biến giao dịch, trong quý I/2026, cả nước ghi nhận khoảng 139.855 giao dịch bất động sản thành công (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền), giảm gần 10% so với quý trước. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 30.857 giao dịch, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, theo con số của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, số lượng giao dịch của riêng loại hình nhà ở chung cư, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I/2026. Tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, cũng giảm so với quy trước.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành.

“Thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn”, ông Chung cho hay.

Giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ

Trái ngược với vẻ sôi động của những thông tin quảng cáo, thực tế tại thị trường chuyển nhượng (thứ cấp) đang diễn ra đầy áp lực. Theo ghi nhận, lượng căn hộ ký gửi trong những tháng đầu năm 2026 tăng mạnh so với cùng kỳ. Nhiều chủ nhà, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính, đã phải hạ kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận cắt lỗ từ 200–300 triệu đồng, thậm chí có trường hợp giảm sâu hơn để nhanh chóng thoát hàng.

Tại một số khu vực phía Bắc Hà Nội, có những căn hộ diện tích 58 m2 đang được rao bán thấp hơn giá hợp đồng tới 7 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm hơn 400 triệu đồng mỗi căn. Ở phía Đông, những căn hộ từng được mua chênh hàng trăm triệu đồng nay cũng chỉ mong bán được bằng giá gốc.

Tuy nhiên, dù giá giảm, thanh khoản vẫn rất chậm. Dữ liệu nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội và vùng ven đã giảm tới 22% so với cùng kỳ năm trước. Tốc độ tiêu thụ đặc biệt chậm tại các dự án có mức giá trên 140 triệu đồng/m2, cho thấy dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang dần rút khỏi thị trường.

Đánh giá của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy, tại Hà Nội, chỉ số giá ghi nhận mức điều chỉnh giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Trong bối cảnh giá chào bán vẫn duy trì ở mức cao do các chi phí đầu vào tăng hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, mức giá giao dịch thực tế có xu hướng linh hoạt hơn, đồng thời thời gian chốt giao dịch cũng kéo dài hơn.

Diễn biến này phản ánh việc một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước.

“Hành vi người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: Không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì vậy không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác thực tế của sản phẩm”, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE cho hay.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản quý I/2026 đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát.

 “Mặc dù quá trình sàng lọc hiện nay đang tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng đây là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn. Trong thời gian tới, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ mở ra rõ nét hơn đối với các chủ thể có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt”, TS Nguyễn Văn Đính đánh giá.