Chuyên gia dự báo giá bất động sản tăng mạnh trong 2022: Vì sao Kê Gà được gọi tên?

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản (BĐS) Việt Nam – VRES 2021 tổ chức cuối tháng, Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định: "Sang năm 2022, xu hướng giá BĐS có thể tiếp tục tăng ở mức cao vì nguồn cung yếu do thủ tục đầu tư vẫn chưa được tháo gỡ triệt để và lực cầu đang được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn".

Đồng quan điểm, ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế chỉ ra, thị tường BĐS 2022 sẽ lạc quan do nhiều yếu tố. Thứ nhất, kinh tế Việt Nam dự báo sẽ phục hồi tích cực, tăng trưởng ở mức 6 - 6,5% thậm chí 6,5 - 7% nếu triển khai tốt chương trình phục hồi. Sức cầu BĐS theo đó sẽ tăng trở lại. Thứ hai, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện và chuẩn bị trình Chính phủ chiến lược phát triển nhà ở. Đây sẽ là cú hích để hoàn thiện các điều kiện phát triển hệ thống nhà trong tương lai.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), nhận định: “Theo quy luật, BĐS sẽ là kênh trú ẩn an toàn cho một bộ phận người giàu trong xã hội khi xảy ra lạm phát. Điều này sẽ tăng giá BĐS, qua đó làm giảm cơ hội mua nhà của người lao động có thu nhập thấp và trung bình”.

Nguy cơ thứ hai là nguồn cung cũng như giá BĐS, đặc biệt tại thị trường phía Nam, có thể bị tác động bởi các cuộc đấu giá đất gần đây. Ông Lê Hoàng Châu nhận định giá đất tại TP.Hồ Chí Minh, cụ thể là khu vực trung tâm, đang bị đẩy lên một mức mới, từ đó khiến các chủ đầu tư khó tạo lập được quỹ đất và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở. “Có thể so sánh các loại hình, phân khúc bất động sản là các bình thông nhau. Khi loại hình hay phân khúc này bị ảnh hưởng thì các loại hình, phân khúc khác cũng chịu tác động tương tự. Tôi cho rằng bất động sản TP.Hồ Chí Minh có nguy cơ bị đẩy giá sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua”, chủ tịch Horea nói. 

Trong khi giá BĐS TP.Hồ Chí Minh có xu hướng ngày càng tăng do sự khan hiếm nguồn cung thì các BĐS biển lân cận được dự đoán sẽ “chiếm sóng”. Nhất là khi các thị trường này hội tụ nhiều yếu tố như tiện di chuyển, giá còn mềm và đột phá hạ tầng.

Khảo sát thị trường những ngày cuối năm, cung đường biển Vũng Tàu – Kê Gà – Mũi Né xuất hiện đông đảo nhà đầu tư thu gom quỹ đất, ven biển, giao dịch vô cùng sôi động. Trong khi đó, các tổ hợp nghỉ dưỡng cũng thu hút hàng ngàn khách hàng tham quan. Lượng cầu lớn khiến chủ đầu tư liên tục tổ chức các buổi công bố, giới thiệu sản phẩm với tỷ lệ giao dịch rất khả quan. Nằm trên cung đường biển này, khu vực Kê Gà cũng không ngoại lệ, thậm chí thị trường nơi đây còn nóng sốt hơn nhiều khu vực khác.

Nguyên nhân phải kể đến việc cùng nằm trên cung đường biển đẹp nhất Việt Nam, song giá bán Kê Gà hiện khá mềm, chỉ bằng ½ đến 1/3 Vũng Tàu, Mũi Né hay Hồ Tràm.

Đơn cử, một căn nhà phố trong tổ hợp nghỉ dưỡng thể thao biển Thanh Long Bay có giá chỉ 8 tỷ từ chi phí xây dựng, tương đương khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Đây được xem là bảng giá trong mức thấp nhất trong các đô thị du lịch. Tính riêng trên cung đường biển Vũng Tàu - Kê Gà - Mũi Né, mặt tiền đường Thùy Vân (Vũng Tàu) đang neo ở mức 250-350 triệu/m2, Hồ Tràm, Long Hải khoảng 80-110 triệu/m2, Phan Thiết - Mũi Né dao động 90-120 triệu đồng/m2. Mức giá thấp là cơ sở tạo ra dư địa tăng giá cao, trong đó năm 2022-2023 là cột mốc có biến động mạnh khi 75% dự án hạ tầng quan trọng nhất của Bình Thuận hoàn thiện trong thời gian này bao gồm: sân bay Phan Thiết (cuối 2022), cao tốc Dầu Dây – Phan Thiết (cuối 2022), trục ven biển quốc gia ĐT.719 và ĐT.719B (năm 2023). Ngoài ra, sân bay Long Thành cách nơi đây 1 giờ di chuyển cũng đang tăng tốc thi công.

“Nếu đợi hạ tầng hoàn thiện, giá bán đã tăng quá cao, khi đó thị trường vẫn tăng trưởng như tỷ suất lợi nhuận sẽ không cao bằng thời điểm chờ đợi hạ tầng. Lúc này, giá BĐS Kê Gà còn mềm là thời gian thích hợp để đầu tư”- Anh Thành, một nhà đầu tư cá nhân cho biết.

Các chuyên gia cảnh báo, Bình Thuận là thị trường tiềm năng song nhà đầu tư cũng cần thận trọng khi giao dịch. Các sản phẩm không có pháp lý, quy hoạch rõ ràng dễ khiến “tiền mất tật mang”. Trong khi đó, đầu tư tại các tổ hợp đang đẩy mạnh xây dựng là hướng đi an toàn hơn, có cả lợi nhuận từ cho thuê, gia tăng giá trị lẫn nghỉ dưỡng. Đặc biệt, các dự án này không cần bỏ nhiều vốn ban đầu vì đã được chủ đầu tư hỗ trợ chính sách thanh toán linh hoạt.

Đơn cử, các sản phẩm The Song, The Sound và Broadway Mini hotel trong tổ hợp Thanh Long Bay có mức thanh toán chỉ 25% đến khi nhận nhà. Lấy ví dụ các sản phẩm này xây dựng trong 2 năm, mỗi năm tính khiêm tốn thị trường Kê Gà tăng trưởng 15% (chưa kể đột biến từ hạ tầng) thì sau hai năm, khách có thể thu về lợi nhuận 30% trên tổng giá trị sản phẩm, tương đương 120% lợi nhuận trên tổng số vốn đầu tư.