Vì sao giá nhà đất/thu nhập ở Hà Nội cao top đầu thế giới?

Thế giới: Bao nhiêu năm góp lương mua được nhà?

Một điều tra của Công ty Tư vấn bất động sản hàng đầu ở Nga đưa ra các căn cứ để đánh giá mức thu nhập và khả năng mua nhà ở của người dân ở 36 thành phố thuộc 5 châu lục (lấy tiêu chuẩn là một căn hộ chung cư ngoại thành, diện tích 70m²).

Theo điều tra này, người dân Berlin (Đức) mất ít thời gian nhất để trả tiền mua nhà, không quá 3 năm. Thủ đô nước Đức cũng là nơi có giá nhà đất rẻ nhất, chỉ 1.000 USD/m², trong khi thu nhập bình quân người dân ở đây là 44.600 USD/người/năm (so với Hà Nội là 1.760 USD/người/năm, nhưng giá chung cư ở Hà Nội đều trên 1.000 USD/m²).

Giá nhà đất ở Hà Nội...

Tại châu Mỹ, người dân New York (Mỹ) chỉ mất 5,7 năm để mua được căn hộ, trong khi tại TP Montreal (Canada) là 5,2 năm. Tại khu vực châu Á, nước gần Việt Nam là Thái Lan, người dân Thủ đô Bangkok mất khoảng 7 năm dành lương là mua được nhà. Giá nhà đất tại nước này rẻ hơn Việt Nam nhiều lần, chỉ khoảng 500 USD/m². Trong khi đó, nước giàu có Nhật Bản, thu nhập bình quân rất cao nhưng do mức chi tiêu lớn, họ cũng mất khoảng 16 năm để mua nhà. Còn người dân Hồng Kông (Trung Quốc), Seoul (Hàn Quốc) phải dành khoảng 20 năm để có được 1 căn hộ.

Lưu ý rằng, số tiền dành cho việc mua nhà nói trên là đã trừ chi tiêu hằng tháng của người dân. Tại các nước phát triển như Mỹ, Nhật, Đức, dù mức thu nhập rất cao nhưng chi tiêu cũng cực lớn, họ chỉ dành khoảng 20% làm “của để dành” (điều này trái ngược với Việt Nam, dành phần lớn thu nhập để tích cóp mua nhà). Như vậy, nếu chỉ tính riêng thu nhập không trừ chi tiêu hoặc chi tiêu khiêm tốn như ở ta thì khoảng thời gian đủ tiền để mua nhà ngắn hơn nhiều.

Việt Nam: Thu nhập bằng lương không có khả năng mua nhà

Số liệu điều tra không đưa ra dẫn chứng ở Việt Nam. Tuy nhiên, bằng mức thu nhập thực tế của người dân và các nghiên cứu gần đây, chúng ta có cơ sở tính mức thời gian tích cóp lương công chức để mua nhà. Chẳng hạn, áp dụng mức lương tối thiểu hiện hành (830 nghìn đồng/tháng) thì nhân viên nhà nước nếu tạm tính bình quân hệ số 3,0 thì thu nhập trung bình 2,5 triệu/tháng. Với mức lương đó, để duy trì cuộc sống hàng tháng còn chật vật nên khả năng tích cóp mua nhà là 0%.

Với chuyên viên cao cấp, cán bộ lãnh đạo có hệ số lương khoảng 8,0 thì thu nhập bình quân 6,64 triệu đồng/tháng, chưa kể các khoản phụ cấp. Giả sử họ phải chi 3,64 triệu đồng/tháng thì mức tích cóp còn lại 3 triệu đồng, tương đương 36 triệu đồng/năm. Một căn hộ thu nhập thấp khoảng 70m², mức 12 triệu đồng/m², tương đương 840 triệu đồng. Như vậy, cán bộ trên phải mất 23,3 năm.

Đắt ngang ngửa với New York.

Các mức tính trên chỉ áp dụng với căn hộ thu nhập thấp (khoảng 600 – 850 triệu/căn). Còn nếu áp dụng với mức giá thị trường, một căn hộ 70m² trung bình tại Hà Nội (Linh Đàm, Định Công, Pháp Vân…) hiện có giá trên 2 tỷ đồng, tức cao hơn khoảng 2,5 lần mức giá nhà thu nhập thấp.

Tuy nhiên, đó chỉ là cách tính cơ học. Thực tế, một người nếu có mức lương cao (tương đương 6 triệu đồng trở lên, cao nhất hệ số 10,0, tương đương 8,3 triệu đồng, chưa kể phụ cấp) thì mức đó cũng chỉ đủ sinh hoạt, khó có thể tích luỹ trong điều kiện sống ở Hà Nội. Chưa kể, cách tính mỗi tháng dành bao nhiêu lương để cộng dồn mấy chục năm mua được nhà là rất thiếu khoa học, bởi mức đó chỉ áp dụng cho giá nhà trong thời điểm hiện tại, trong khi thực tế sau hàng chục năm như vậy, giá đã tăng gấp bội.

Theo tính toán của Liên hiệp quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân mức 3 đến 4 lần là hợp lý. Tuy nhiên, hiện ở Việt Nam, con số này là từ 24,5 đến 26,6, tức cao 6 - 8 lần so với mức bình quân của thế giới. Còn nếu so sánh tại Hà Nội, mức chênh lệch còn cao hơn nhiều. Cũng theo cách tính của Liên hiệp quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở châu Á khá mềm: Nam Á là 6,25, Đông Á 4,14. Đáng ngạc nhiên là vùng đất nghèo khổ như châu Phi lại có tỷ lệ giá nhà/thu nhập thấp nhất, chỉ 2,21. Trong khi đó, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ La tinh và vùng Caribê là 2,38.

Như vậy, đã thu nhập thấp thì không thể mua nhà và nói rộng hơn, thu nhập từ lương ở Hà Nội không thể mua nhà.

Tại sao giá chọc trời?

Chính phủ đã và đang nỗ lực giải quyết bài toán này bằng các ưu đãi về nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp nhưng nguồn cung khó lòng đáp ứng cầu. Trong 10 năm qua, cả nước đã phát triển thêm khoảng 706 triệu m² (bao gồm cả cải tạo và xây dựng mới). Trong đó, diện tích phát triển nhà ở theo dự án đạt hơn 85 triệu m² (chủ yếu tại khu vực đô thị), nhà ở do nhân dân tự xây dựng đạt khoảng 621 triệu m², bình quân mỗi năm xây dựng được hơn 70 triệu m². Dù vậy, giá nhà cao ngất ngưởng, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát là thách thức lớn tới nền kinh tế cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, vượt quá giá trị thực của bất động sản. Góp phần vào việc đẩy giá nhà ở lên cao là hiện tượng đầu cơ, làm giá và tâm lý mua bán theo tin đồn, chạy theo cơn sốt diễn ra phổ biến làm cho thị trường này điên đảo khó lường. Nhiều năm nay, đất đai, nhà ở trở thành kênh đầu tư siêu lợi nhuận, đến mức định hình quan niệm, cứ mua được nhà, được đất là lợi lớn, bất kể giá cả cao đến đâu. Lượng người mua nhà đất ở Hà Nội rất lớn, trong đó chỉ một phần để ở, còn lại đều mua đi bán lại, thậm chí nhiều gia đình ở các tỉnh cũng tìm cách về Hà Nội mua đất, vừa để đầu cơ, vừa để dành cho con cái và “cắm chốt” lúc nghỉ hưu… Hiện trạng biệt thự bỏ hoang là minh chứng cụ thể nạn đầu cơ găm hàng, bởi đa phần người mua biệt thự tại các dự án thì đều đã có nhà.

Sự thiếu thống nhất trong hệ thống tài chính và thiếu đồng bộ giữa chính sách đất đai và tài chính đất đai cũng khiến tình hình diễn biến phức tạp, đẩy thị trường này diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản mặc dù được chỉnh sửa nhiều lần vẫn tỏ ra lạc hậu, không theo kịp diễn biến, trong khi các chế tài xử lý vi phạm lĩnh vực này chưa đủ mạnh, thiếu các giải pháp đủ mạnh.

Triển vọng nào cho người nghèo?

Hiện, Chính phủ đang có nhiều chính sách ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân. Tính đến nay, nhà thu nhập thấp cũng khởi công được 37 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 3.600 tỷ đồng, cung cấp 750.000m² nhà ở, góp phần giải quyết chỗ ở cho 64.000 người. Hiện Hà Nội là địa phương dẫn đầu trong cả nước về việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp với 11 dự án đang thực hiện, cung cấp cho thị trường khoảng 12.000 căn hộ. Tuy nhiên, trong số này mới chỉ có duy nhất một dự án được hỗ trợ vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam, đó là dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội).

Đến thời điểm này, ngoài dự án đầu tiên là CT1 - Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) đã được bán và ký hợp đồng với khách hàng thì 5 dự án nhà thu nhập thấp khác trên địa bàn thành phố cũng đang mở bán với nguồn cung cho thị trường khoảng 3.000 căn hộ. Hiện cả nước có 25 dự án nhà ở công nhân khởi công với tổng số vốn đầu tư khoảng 2.800 tỷ đồng, dự kiến giải quyết chỗ ở cho gần 129.000 công nhân.

Nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là chính sách thể hiện tính nhân văn, được Chính phủ rất quan tâm. Tuy nhiên, do nhu cầu về nhà ở còn quá lớn, trong khi việc thực hiện loại hình nhà ở này gặp nhiều khó khăn, doanh nghiệp không mặn mà vì ít lợi nhuận nên chưa thể đáp ứng trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, do chênh lệch giá đất nên cùng một chủ đầu tư nhưng giá chung cư giữa Hà Nội và các thành phố lớn khác trong cả nước vẫn chênh lệch lớn. Chẳng hạn, Vicoland đầu tư căn hộ tại Đà Nẵng, giá chỉ 5,3 triệu đồng/m², tại Huế là 6,2 triệu đồng/m², trong khi Vicoland xây dựng căn hộ dành cho người thu nhập thấp ở Pháp Vân Tứ Hiệp từ 11 - 14 triệu đồng/m².

Lo lắng Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam "Nhiều người đặt bài toán cho ngành Xây dựng là phải làm nhà để người có mức lương hai triệu/tháng mua được nhà, tôi đầu hàng luôn. Không thể làm được. Báo chí đừng nói với mức lương thế này thì giá nhà cao thế làm sao mua được? Không bao giờ mua được. Tôi đã nói rất nhiều lần rồi, nếu chỉ trông vào đồng lương đừng nghĩ đến chuyện mua nhà" - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. Lạc quan Giáo sư Đặng Hùng Võ. "Xét về tương lai, chắc chắn giá bất động sản sẽ phải giảm, giảm về mức bình thường, nhưng tất nhiên nó cũng phải qua nhiều lần ít giao dịch và nguội lạnh như bây giờ. Nhưng lúc nào giảm phù hợp với mức sống của người lao động? Thời gian có thể trong vòng 15 năm, cũng có thể 30 năm hay 50 năm" - Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường.