Thị trường bất động sản 2012: Vẫn chưa hết khó khăn

Ảm đạm sẽ kéo dài hết năm 2012

Năm 2011 là năm thị trường bất động sản đã chứng kiến tất cả những bất lợi. Thị trường suy giảm giao dịch, các công trình khởi công giảm, nguồn tiền vận hành thị trường giảm do hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng với lĩnh vực này. Nhiều doanh nghiệp Nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã phải thoái vốn.

Nhiều cuộc họp bàn của rất nhiều ngành liên quan đã được tổ chức nhằm tháo gỡ khó khăn, nhiều kiến nghị được đề cập, tuy nhiên dù đã sang tháng 3/2012 nhưng vẫn chưa có bất cứ một tín hiệu nào cho thấy thị trường này có thể nhúc nhích trở lại. Lãi suất đã giảm nhưng hệ thống ngân hàng vẫn chưa mở rộng tín dụng cho thị trường. Số dư tín dụng toàn hệ thống ngân hàng vẫn khoảng 200 nghìn tỷ, tương đương 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Các chuyên gia đều nhận định trong năm 2012 này, bất động sản vẫn chưa thể vượt lên khỏi khó khăn do một nguyên nhân quan trọng nhất là không có dòng tiền vào cho thị trường này, thêm một nguyên nhân nữa là do thị trường đã được mở rộng quá lớn về quy mô, đặc biệt tại 2 trung tâm lớn là Hà Nội và TP HCM.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, năm 2012 thị trường BĐS vẫn hết sức khó khăn.

Tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra những kịch bản có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản trong năm 2012. Theo các kịch bản thì rất khó để cho thị trường này có thể thoát khỏi khó khăn trong năm nay.

Kịch bản thứ nhất là thị trường khởi sắc trở lại, được mong muốn nhất, nhưng theo TS Chung lại khó xảy ra nhất. Điều kiện cho kịch bản này xảy ra là kinh tế thế giới ổn định, vượt qua được khủng hoảng nợ nần và kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%.

Một số công cụ tài chính bất động sản ra đời như: quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào khoảng tháng 8 Âm lịch. Từ tháng 3 đến tháng 9 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các doanh nghiệp.

Tuy nhiên kịch bản này khó có thể xảy ra, có thể nói là không thể trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện tại. Do đó chỉ còn lại kịch bản thứ 2 là năm 2012 này các doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn lớn, thị trường suy giảm trầm trọng. Một làn sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án tiếp tục bị ngừng trệ, nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng.

Khi đó các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường và sẽ phải rất lâu nữa thị trường này mới có thể phục hồi. Kịch bản dễ xảy ra nhất đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp tiếp tục hoạt động cầm chừng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng và sẽ có nhiều nhà đầu tư phải thu hẹp sản xuất.

Nghịch lý: vừa thừa, vừa thiếu

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, ngoài nguyên nhân chính là do quá phụ thuộc tài chính vào hệ thống ngân hàng, còn là do doanh nghiệp tham gia vào thị trường này chưa nắm bắt được nhu cầu thật của thị trường.

Chẳng hạn, nhu cầu thực hiện tại là các căn hộ có diện tích vừa phải từ 40- 50m2, có thể ở được ngay cho người có thu nhập trung bình thì các doanh nghiệp không đáp ứng được. Tại các đô thị lớn hiện nay, người có thu nhập trung bình chiếm đa số và nhu cầu về nhà ở đang rất bức thiết. Căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng, do đó thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa, vừa thiếu. Vấn đề then chốt ở đây là doanh nghiệp cần tìm đúng phân khúc nhu cầu thật của thị trường với sản phẩm phù hợp.

Theo TS Châu Thị Thu Nga, Ủy viên Thường vụ Hiệp hội BĐS Việt Nam, một trong những giải pháp cải thiện thị trường bất động sản hiện nay là doanh nghiệp cần nghiên cứu xây nhà ở cho thuê vì nhu cầu loại hình nhà này đang rất lớn nhưng hầu như không có nguồn cung.

Mặc dù cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước đều nắm bắt được thực tế này, nhưng cho đến nay, số lượng dự án nhà ở cho thuê được phê duyệt và triển khai chưa nhiều. Cơ chế khuyến khích phát triển loại hình nhà ở cho thuê chưa có hoặc thiếu hiệu quả.

Doanh nghiệp cần thay đổi quan niệm về nhà ở cho thuê để nghiên cứu các giải pháp kinh doanh, hiệu quả là người dân có nhà ở chất lượng mà chi phí bỏ ra của doanh nghiệp cũng thấp, đồng thời Nhà nước cũng cần có các chính sách ưu đãi, hỗ trợ các chủ đầu tư về đất đai và vốn để thực hiện các dự án phát triển nhà ở thương mại cho thuê, nhà ở thương mại bán theo hình thức trả góp dài hạn