Hậu đại dịch và khả năng phục hồi của thị trường nhà, đất

• Cẩn thận bẫy lừa giao dịch nhà, đất
• "Bẫy lừa”trong thị trường nhà đất: Cẩn trọng kẻo tiền mất, tật mang!

Nhận định về thị trường BĐS thời gian tới, không ít chuyên gia đã nhận định, nhiều doanh nghiệp có thể sẽ lâm vào cảnh phá sản bởi giá trị các dự án BĐS lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng mà trong đó phần nhiều là vốn đi vay.

Dịch COVID-19 khiến giao dịch bất động sản giảm xuống mức thấp nhất trong 4 năm qua.

Giao dịch thấp nhất 4 năm qua

Theo con số của Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam, do có thêm tác động của đại dịch COVID-19, thị trường BĐS đang có nhiều dấu hiệu rất xấu. Nếu tính đến tháng 2-2020 có khoảng 300/1000 sàn giao dịch BĐS trên cả nước phải đóng cửa thì tính đến hết tháng 3-2020, con số sàn phải đóng cửa đến lên đến con số 800. Một vấn đề đáng phải lưu ý hiện nay là đa phần những sàn ít ỏi còn lại cũng chỉ đang hoạt động cầm chừng.

Nguyên nhân được Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra là dịch COVID-19 khiến các sàn không thể bán được hàng, trong khi vẫn phải duy trì bộ máy đội ngũ nhân sự bán hàng, trả lãi ngân hàng, bị phạt vi phạm tiến độ bán hàng, trả tiền quảng cáo tiếp thị, trả tiền mặt bằng kinh doanh...

“Các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS do không bán được hàng nên không thể đầu tư phát triển công trình. Điều này có thể dẫn đến dự án chậm tiến độ, vi phạm cam kết như bàn giao nhà, trả vốn và lãi cho ngân hàng, nộp thuế, đóng bảo hiểm xã hội, trả lương cho nhân viên và nhiều hệ quả xấu khác. Những vấn đề trên đều làm cho doanh nghiệp gặp rủi ro về tín dụng, vốn, phạt vi phạm. Nếu ảnh hưởng của dịch bệnh kéo dài, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ phá sản, vỡ nợ. Bởi giá trị các dự án bất động sản, sản phẩm rất lớn từ vài trăm đến hàng nghìn  tỷ đồng. Nguồn vốn lại từ vay ngân hàng là chính”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam cho hay.

Biểu hiện rõ nhất của việc thị trường BĐS suy giảm được thể hiện qua con số của Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam là quý I/2020, lượng cung, giao dịch nhà ở, căn hộ chung cư ở mức thấp nhất trong 4 năm qua. Đối với các dự án nhà ở, tổng sản phẩm chào bán trên cả nước đạt khoảng 53.200 căn hộ, nhà ở thấp tầng. Số giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 7.600 căn hộ, nhà ở thấp tầng, đạt tỉ lệ hấp thụ khoảng 14,3%.

Đơn cử một thị trường lớn như Hà Nội có khoảng 8.900 căn hộ được chào bán trên thị trường nhưng chỉ khoảng 1.300 giao dịch thành công. Trong khi đó, thị trường TP Hồ Chí Minh, có hơn 8.400 căn hộ được chào bán, nhưng chỉ giao dịch thành công hơn 1.400 sản phẩm.

Sẽ mất nhiều thời gian để ổn định

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam (đơn vị chuyên về quản lý, tư vấn, định giá dự án BĐS) thì trong 6 tháng cuối năm 2020, thị trường BĐS sẽ diễn biến theo một trong hai kịch bản dự kiến. Trong đó kịch bản tươi sáng là dịch COVID-19 được kiểm soát sớm thì nguồn cung sẽ tăng lên và sức tiêu thụ 6 tháng cuối năm sẽ chỉ bị ảnh hưởng ở mức thấp nhất. Tuy nhiên, nếu dịch được khống chế muộn vào khoảng tháng 9- 2020, thì nguồn cung mới có thể giảm mạnh đến 60%, kéo theo sức tiêu thụ toàn thị trường sẽ giảm đến 55% so với năm 2019. Tuy nhiên, dù với kịch bản nào thì thị trường BĐS khôi phục hoạt động cũng cần ít nhất từ 1 đến 2 quý để ổn định và tăng trưởng.

“Dịch COVID-19 kéo dài và những ảnh hưởng của dịch đang tác động đến nguồn cầu từ nhóm khách mua để ở, mua để đầu tư. Nhóm khách mua để ở sẽ khó sử dụng vốn vay ngân hàng do lãi suất biến động và ngân hàng có thể sẽ áp dụng các tiêu chuẩn cao hơn trong việc chứng minh thu nhập và phương án trả nợ vay. Những điều này sẽ kéo giảm sức mua chung của thị trường nhà đất ít nhất trong 1 đến 2 quý. Để nhà đầu tư quay trở lại, bên cạnh các chính sách hỗ trợ vốn, thanh toán, thị trường cần giải quyết bài toán cung cầu, cho ra những sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người mua”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam chia sẻ.

Theo ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Maxland, thì thời gian tới thị trường BĐS sẽ vẫn rất khó khăn. Nguyên nhân theo ông Diễn là do, nguồn cung vẫn chưa có nhiều thay đổi, tiếp tục khan hiếm và không có nhiều dự án mới mở bán. “Do ảnh hưởng của dịch COVID-19, đời sống và kinh tế của người dân bị ảnh hưởng nặng nề, do đó sức cầu chung của thị trường tiếp tục suy giảm. Có thể sau dịch, nguồn cung có tăng lên chút đỉnh nhưng quan trọng nhất sức cầu chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc và dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức rất thấp trong quý II này”, ông Diễn cho biết.

Theo nhận định của ông Diễn, không chỉ trong quý II, thậm chí có thể đến cả quý III, thị trường BĐS vẫn phải đối mặt nhiều khó khăn, thách thức về nguồn cung lẫn sức cầu. Với những dự án có nguồn cung mới, tình hình giao dịch có thể sẽ biến động không chỉ phụ thuộc vào sản phẩm chào bán mà còn phải xem diễn biến chung của thị trường.

Nhận định về khả năng phục hồi của thị trường, ông Phạm Thành Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng phải mất một thời gian không ít để thị trường phục hồi sau dịch. Không những thế, thị trường BĐS sẽ cần rất nhiều yếu tố hỗ trợ để có thể tăng trưởng trở lại.

“Dịch COVID-19 đã gây tác động tiêu cực lên kinh tế, tài chính của rất nhiều đối tượng  người mua nhà, từ nhà đầu tư, người mua ở thực. Thiệt hại từ tài chính sẽ khiến nhà đầu tư chưa thể quay trở lại ngay với thị trường, với những người có tài chính vững vàng thì vẫn cần thời gian để quan sát và chờ thị trường hồi phục. Chính vì vậy, có ít cũng phải mất từ 1 đến 2 quý để nhà đầu tư BĐS phục hồi niềm tin và trở lại với kênh đầu tư này”, ông Hưng nói.