Chủ đầu tư hết trách nhiệm, dân chung cư "dài cổ" mong sổ đỏ

10 năm qua (từ năm 2001 đến nay), tại Hà Nội và TP HCM có 333.000 căn hộ chung cư và nhà liền kề được phê duyệt xây dựng, trong đó các chủ đầu tư đã bán đến tay người dân khoảng 99,9%. Tuy nhiên, chỉ có 19,3% người mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và tài sản kèm theo. Riêng tại Hà Nội, tỷ lệ này còn thấp hơn  nhiều lần, chỉ đạt 9,3%. Nguyên nhân của tình trạng chậm trễ này phần lớn do các chủ đầu tư sau khi đã nhận đủ tiền của người mua thì đem con bỏ chợ, mặc kệ người dân chịu thiệt thòi.

Chủ đầu tư vi phạm, người mua nhà lĩnh đủ

Theo kết quả kiểm tra mới đây nhất của Bộ Tài nguyên & Môi trường tại 9 dự án tại Hà Nội cho thấy, chủ đầu tư mới nộp hồ sơ để làm thủ tục cho 710 căn hộ (chiếm 23,7%) và chính thức cấp giấy chứng nhận cho 557 căn hộ của 4 dự án, chiếm 18,4% số căn hộ đã bán.

Sự chậm trễ này phần lớn do lỗi của chủ đầu tư. Có đến 3/9 dự án chủ đầu tư vi phạm pháp luật về xây dựng trong quá trình thực hiện dự án, phải chờ xử lý như: Xây không đúng số tầng, số căn theo thiết kế được phê duyệt, phân chia diện tích lô không đúng, xây dựng nhà vượt diện tích giấy phép, chuyển đổi mục đích sử dụng tầng hầm...

Ngoài ra, một số dự án nhà ở thấp tầng đã không xây nhà để bán theo qui định mà phân lô, bán nền dẫn đến tình trạng hoang hóa, gây lãng phí đất đai. Nhiều chủ đầu tư thậm chí còn chưa làm xong thủ tục pháp lý nhưng đã xây dựng và bán xong cho người dân, nên không đủ căn cứ để cấp giấy chứng nhận.

Có thể kể đến dự án Nhà chung cư, tái định cư và trung tâm thương mại tại địa chỉ số 14 ngõ 376 đường Bưởi (Ba Đình), chủ đầu tư đã tăng thêm 155m² diện tích xây dựng, xây vượt 3 tầng so với giấy phép; Dự án chung cư kết hợp văn phòng, dịch vụ tại 101 Láng Hạ thì chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích và chưa nộp tiền sử dụng đất đã triển khai xây dựng và bán nhà ở; Dự án khu nhà ở Đại Mỗ thấp tầng (Đại Mỗ, Từ Liêm) chủ đầu tư phân chia diện tích lô không đúng với qui hoạch, diện tích xây dựng cũng không đúng với giấy phép đã được cấp (vượt từ 32m² đến 56m²/căn).

Khu dự án nhà ở The Manor, chủ đầu tư là Bitexco nhận chuyển nhượng từ Tập đoàn Sông Đà từ năm 2002 nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng dự án và quyền sử dụng đất theo qui định, mặc dù đã hoàn thành xây dựng và bán hết nhà đất. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư này cũng đã thu phí của người dân bằng 0,5% giá trị hợp đồng mua bán, nhưng không nộp lại ngân sách nhà nước.

Các vi phạm trên bằng cách nào đó đã “qua mắt” được cơ quan chức năng trong suốt cả thời gian dài thực hiện, để đến khi đã bán nhà ở cho người dân mới “lòi” ra hàng loạt vi phạm. Lúc đó chủ đầu tư tiền đã nhận đủ, nên cũng chẳng vội vàng gì trong việc làm thủ tục. Thậm chí dù không vướng mắc gì thì một số chủ đầu tư cũng chậm trễ trong việc nộp hồ sơ để làm thủ tục cho người mua.

Mới có 9,3% số người dân mua căn hộ tại Hà Nội được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất.

Mua bán trao tay tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp

Một nguyên nhân khác không chỉ dẫn đến chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận mà còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp nhà ở sau này, đó là tình trạng mua bán trao tay hiện đang diễn ra phổ biến. Theo kết quả kiểm tra, có đến 70% số căn hộ tại các dự án là mua bán trao tay hoặc người dân mua cho mục đích kinh doanh nên chưa muốn làm thủ tục. Có thể kể đến tại dự án xây dựng nhà liền kề ở xã Mỹ Đình, Từ Liêm, trên 70% căn hộ mua bán trao tay, nhiều trường hợp đã trao tay nhiều lần. Tòa nhà 198 Nguyễn Tuân (Thanh Xuân) cũng trong tình trạng tương tự.

Ngoài ra còn một số nguyên nhân rắc rối khác như công ty mẹ được giao đất nhưng công ty con xây dựng và bán nhà, dẫn đến vướng mắc pháp lý. Hay chủ đầu tư giải thể sau khi bán xong nhà, nhưng chưa nộp xong tiền sử dụng đất cho nhà nước (dự án Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim của Công ty giấy ảnh Bình Minh).

Bộ Tài nguyên & Môi trường nhận định tiến độ cấp giấy chứng nhận là quá chậm, kết quả đạt thấp, thời gian vượt quá qui định... chủ yếu do tình trạng vi phạm qui định về quản lý đất đai, quản lý xây dựng trong quá trình thực hiện dự án. Thêm vào đó, việc quản lý kiểm tra của các cơ quan chức năng chưa chặt chẽ, không phát hiện vi phạm kịp thời, để đến khi dự án đã xong xuôi, chủ đầu tư đã bán xong mới phát hiện, gây thiệt thòi cho người dân.

Việc xử lý các trường hợp vi phạm còn chậm. Thậm chí, chính cơ quan chức năng cũng còn quan liêu, “làm khó” người làm thủ tục (như chủ đầu tư Dự án khu nhà ở Hoa Lư phản ánh các thủ tục ở quận Hai Bà Trưng tiến hành chậm, chủ đầu tư phải đi lại nhiều lần mới hoàn thành). Việc xử lý tồn tại của Hà Nội còn chậm, thiếu chủ động, quyết liệt dẫn đến tồn đọng kéo dài, ảnh hưởng đến lợi ích người mua nhà.