Những đề xuất tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai

Theo báo cáo đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai và đề xuất sửa đổi của UBND TP Hồ Chí Minh gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương đã ban hành 2 nghị quyết và 23 quyết định nhằm cụ thể hóa các nội dung được giao theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành. Thành phố cũng đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, đến tháng 1/2026 đã hoàn thành đồng bộ 100% dữ liệu đất đai lên cơ sở dữ liệu quốc gia. Đồng thời, đến hết quý I/2026, tổng số hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai tiếp nhận đạt hơn 226.200 hồ sơ, đã giải quyết gần 180.000 hồ sơ.

Một trong những bất cập đầu tiên là lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo UBND TP Hồ Chí Minh, hiện tồn tại sự chưa thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đường bộ năm 2024 liên quan việc bồi thường, di dời công trình hạ tầng kỹ thuật nằm trong phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông.

Trên thực tế, nhiều công trình điện lực, viễn thông, công nghệ thông tin, cấp thoát nước… có tính chuyên ngành cao. Khi đưa vào phương án bồi thường chung như hiện nay, đơn vị thực hiện công tác bồi thường không đủ chuyên môn xử lý khiến quy trình kéo dài, phát sinh nhiều thủ tục.

Một vướng mắc khác là việc xác định “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp”. Theo quy định hiện hành, người được hưởng hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm khi bị thu hồi đất phải có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, tiêu chí “có thu nhập” hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về cách xác định, cơ quan xác nhận hay phương pháp đánh giá. Điều này dẫn tới nhiều địa phương lúng túng trong áp dụng, tiềm ẩn nguy cơ khiếu nại và tranh chấp.

Trong công tác thu hồi đất cũng xuất hiện tình huống pháp lý phức tạp: người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… khi đã có thông báo thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi chính thức. Việc này dẫn đến khó khăn, lúng túng trong quá trình tổ chức thực hiện; tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp trong thực tiễn, cần được nghiên cứu, hướng dẫn thống nhất..

Để tháo gỡ các khó khăn trên, TP Hồ Chí Minh đưa ra nhiều đề xuất sửa đổi đáng chú ý. Thành phố kiến nghị tách phương án bồi thường, hỗ trợ và di dời công trình hạ tầng kỹ thuật ra khỏi phương án bồi thường chung để xây dựng thành phương án riêng. Bởi công trình hạ tầng kỹ thuật có đặc thù chuyên ngành, cần đơn vị đủ năng lực chuyên môn tham gia lập, thẩm định và tổ chức thực hiện.

Đối với quy định xác định “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp”.Thay vì yêu cầu chứng minh thu nhập từ sản xuất nông nghiệp, thành phố kiến nghị chỉ loại trừ một số nhóm đối tượng như cán bộ, công chức, người hưởng lương hưu, người lao động hưởng lương ổn định. Nếu áp dụng cách tiếp cận này sẽ giảm thời gian xác minh, hạn chế tranh chấp và đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Đáng chú ý, TP Hồ Chí Minh cũng kiến nghị bổ sung thẩm quyền cho HĐND TP Hồ Chí Minh trong việc quyết định chính sách đặc thù về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án quy mô lớn tác động đến cộng đồng dân cư.

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là xử lý đất đai doanh nghiệp Nhà nước sau cổ phần hóa. Thực tế nhiều năm qua cho thấy đây là nhóm vướng mắc phức tạp, kéo dài và tác động lớn đến thị trường bất động sản cũng như nguồn lực đất đai.

Theo báo cáo của TP Hồ Chí Minh, hàng nghìn khu đất đang rơi vào tình trạng không thể khai thác do chưa có phương án sử dụng đất hoặc phương án chưa phù hợp quy định pháp luật. Nhiều khu đất từng là nhà xưởng, kho bãi nay không còn phù hợp quy hoạch nhưng cũng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Hệ quả là đất đai bị “đóng băng”, doanh nghiệp không thể triển khai dự án, Nhà nước không khai thác được nguồn thu.

Để giải quyết, thành phố kiến nghị bổ sung điều khoản xử lý riêng đối với doanh nghiệp cổ phần hóa giai đoạn 2007–2021 chưa có phương án sử dụng đất được duyệt. Theo đó, doanh nghiệp được phép rà soát, kê khai và đề xuất phương án sử dụng đất mới trong thời hạn 24 tháng kể từ khi luật sửa đổi có hiệu lực.

Đối với đất phù hợp quy hoạch, doanh nghiệp được lựa chọn giao đất hoặc thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nếu không phù hợp quy hoạch hoặc không có nhu cầu, Nhà nước thu hồi. Làm như vậy vừa bảo đảm nguyên tắc quản lý tài sản công, vừa khơi thông nguồn lực bị ách tắc nhiều năm qua. Vì nếu xử lý được nhóm đất này, nguồn lực đất đai sẽ được đưa trở lại chu trình phát triển, tạo dư địa lớn cho tăng trưởng kinh tế đô thị.