Thu lại đất để bán cho chính “người đã mua và đang sử dụng”(!?)

Về những quan điểm trái ngược của các cơ quan tham mưu xung quanh một đơn khiếu kiện đối với việc mua nhà 1B Đặng Thái Thân (Hà Nội) của gia đình ông Đức, bà Thuỷ, UBND TP Hà Nội đã tổ chức nhiều cuộc họp nhưng vẫn chưa ngã ngũ về “số phận” của ngôi nhà đã được chính UBND TP Hà Nội cấp “sổ đỏ” này. Trong một cuộc họp gần đây, UBND TP Hà Nội đã mời một số luật sư thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội tham gia và nêu ý kiến.

CAND Online đã có cuộc trao đổi với PGS, TS, luật sư Phạm Hồng Hải, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hà Nội, người được mời tham dự buổi họp này.

- Thưa ông, tại buổi họp, UBND TP Hà Nội đã có kết luận về đơn khiếu nại cũng như những quan điểm còn “trái chiều” giữa các cơ quan tham mưu xung quanh việc bán nhà 1B Đặng Thái Thân chưa?

PGS,  TS, luật sư Phạm Hồng Hải: Cuộc họp chưa đưa ra kết luận cuối cùng nhưng tại cuộc họp này, đại diện cơ quan Thanh tra có nêu ý kiến rằng: Việc bán phần diện tích chung (sân, hành lang, lối đi...) của nhà 1 B Đặng Thái Thân là sai vì 3 hộ chuyển nhượng nhà và đất cho gia đình ông Đức, bà Thuỷ “không có hợp đồng thuê nhà”.

Đại diện cơ quan này có nêu kiến nghị thu hồi phần diện tích đã bán sai nói trên, thoái thu tiền cho 3 hộ đã mua phần diện tích trên (xem thêm box phía dưới - PV); Giao hội đồng thẩm định xác định giá và bán lại cho ông Đức, bà Thuỷ nếu ông Đức bà Thủy có nhu cầu (hoặc cho thuê lại nếu có nhu cầu).

- Thưa ông, ý kiến của ông, dưới tư cách một nhà nghiên cứu pháp luật, về kiến nghị này của phía Thanh tra, là gì?

PGS,  TS, luật sư Phạm Hồng Hải: Chúng tôi nhận thấy quan điểm, kiến nghị của thanh tra thành phố là hoàn toàn không có cơ sở vì:

+ Việc thu hồi phần diện tích đã có trong “sổ đỏ” của ông Đức, bà Thủy là sai vì toàn bộ thủ tục pháp lý đối với phần diện tích này đã được thực hiện một cách hợp pháp và theo đúng trình tự quy định của pháp luật.

+ Việc thu hồi đất của ông Đức, bà Thủy song lại trả tiền cho 3 hộ khác là hoàn toàn bất hợp lý bởi vì như thế là ông Đức bà Thủy vừa bị mất tiền (đã mua của 3 hộ kia) vừa bị mất đất (bị thu hồi).

+ Nếu thanh tra kiến nghị phương án bán lại cho ông Đức, bà Thủy thì tức là thừa nhận diện tích này được phép bán. Như thế đã mâu thuẫn với chính kết luận của thanh tra là đất này ông Đức bà Thủy và 3 hộ trước không được mua.

- Thưa ông, theo chúng tôi được biết 3 hộ chuyển nhượng nhà và đất cho gia đình ông Đức, bà Thủy “không có hợp đồng thuê nhà” tại số 1B Đặng Thái Thân, vậy họ có được mua nhà theo quy định của Nghị định 61/CP hay không?

PGS,  TS, luật sư Phạm Hồng Hải: Đúng là theo quy định tại Nghị định số 61/CP về bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê thì đối tượng mua nhà là “Người đang thuê”. Tuy nhiên, Hà Nội cũng có những văn bản riêng về việc này.

Đây, Quyết định số 143/2004/QĐ-UB ngày 13/9/2004, theo đó quy định người nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà được phép mua nhà ở theo Nghị định số 61/CP. Do đó, đối tượng được mở rộng thêm trên địa bàn thành phố Hà Nội là “Người nhận chuyển nhượng HĐ thuê nhà”.

- Nhưng phần diện tích chung (mà Thanh tra đang kiến nghị thu lại) có được chuyển nhượng hay không?

PGS,  TS, luật sư Phạm Hồng Hải: Được chứ. Sau khi mua nhà của 10 hộ cũ, 3 hộ mua là chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất hợp pháp nhà đất 1B Đặng Thái Thân, họ không những có quyền sở hữu, sử dụng với diện tích nhà đất đã mua lại của 10 hộ mà còn có quyền kế tiếp việc quản lý và sử dụng chung đối với phần diện tích còn lại của Nhà nước (không thể tách rời đối với phàn thuộc sở hữu tư nhân) mà trước đây 10 hộ đã sử dụng chung chưa mua.

Cụ thể, theo Quyết định số 4526/QĐ-UB ngày 21/11/1997 về việc ban hành quy định xác định diện tích đất ở và giá trị chuyển quyền sử dụng đất khi bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 61/CP tại thành phố Hà Nội, thì “Trường hợp đất ở có khuôn viên ổn định, diện tích đất còn lại đã được các hộ thoả thuận phân chia, không có tranh chấp khiếu kiện, phù hợp với quy hoạch thì diện tích đất ở của mỗi hộ gồm: diện tích sử dụng trong nhà ở chung và diện tích đất ở đá phân chia sử dụng. Các diện tích lối đi, đất trống còn lại, khu phụ dùng chung trong khuôn viên không tính phân bổ cho các hộ. Nếu sau này có chuyển dịch, toàn bộ nhà này được quy về một chủ sở hữu thì chủ nhà phải nộp tiền sử dụng đất phần diện tích đất này, theo quy định hiện hành”.

Sau đó UBND TP Hà Nội ban hành tiếp Quyết định số 7215/QĐ-UB ngày 29/10/2004. Văn bản này nói rõ ràng: “Đối với diện tích phụ chung, sân, lối đi chung của nhà chung cư trong phố (trừ nhà biệt thự) không phân định riêng được cho các hộ trong biển số nhà thì không tính phân bổ cho các hộ, không thu tiền sử dụng đất, khi cấp Giấy chứng nhận không đưa diện tích này vào Giấy chứng nhận, trong sơ đồ thửa đất ghi sân, lối đi chung sử dụng chung. Nếu sau này phân định riêng được hoặc có chuyển dịch toàn bộ diện tích này quy về một chủ (một phần hay toàn bộ) thì chủ sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất này theo quy định hiện hành”.

Như vậy, người nhận chuyển dịch (quy về một chủ) được mua phần diện tích phụ chung, sân, lối đi chung.

- Theo ông việc mua diện tích chung này có phải theo giá thị trường không?

PGS,  TS, luật sư Phạm Hồng Hải: Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2003, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị số 05/2004/CT-TTg yêu cầu áp dụng giá đất khi thực hiện luật Đất đai năm 2003 từ ngày 1/1/2005. Tuy nhiên, Thủ tướng cũng yêu cầu các tỉnh, thành phố phải điều chỉnh giá đất đối với những khu vực có giá đất bất hợp lý (thực hiện trong năm 2004).

Từ yêu cầu này, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 119/2004/QĐ-UB (ngày 4/8/2004) quy định tạm thời về điều chỉnh khung giá đất… (áp dụng kể từ ngày 1/7/2004 đến 31/12/2004).

Theo tôi, mức giá đất được quy định tại Quyết định số 119 là mức giá cao nhất được áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp này, có tính yếu tố thị trường (K = 1.8) và áp dụng chung cho cả: bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 60 CP và Nghị định số 61/CP)…

Có thể khẳng định giá đất mà các cơ quan chức năng áp cho 3 hộ vào thời điểm bán nhà 1B Đặng Thái Thân là phù hợp với quy định của pháp luật. Còn nếu so sánh giá quy định đó với giá thị trường năm 2007 thì tôi cho là rất khập khiễng.

Tôi cũng xin nói thêm, tại thời điểm năm 2004, thành phố cũng đã áp dụng định giá đất theo giá thị trường nhưng cũng chỉ trong những trường hợp cá biệt (vận dụng trong những trường hợp cụ thể) như: chuyển mục đích sử dụng nhà đất chuyên dùng thuộc sở hữu Nhà nước sang mục đích làm nhà ở hoặc chuyển đổi giữa nhà ở thuộc sở hữu tư nhân với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (giá này do Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các sở , ngành liên quan thống nhất trình UBND thành phố quyết định).

- Xin cảm ơn ông!