Nỗi niềm chung cư cũ

Nhiều người đến khu tập thể A3 Giảng Võ sẽ không khỏi ngạc nhiên trước sự thay đổi có thể gọi là "lột xác" của nó. Mới chỉ cách đây vài năm, Bộ Xây dựng đã phải liệt nhà A3 vào hàng "đèn đỏ", cần "cấp cứu". Hiện tại nhà A3 đã trở thành một khu chung cư 6 tầng hiện đại. Ban công của các căn hộ được nối dài và chia riêng từng căn, tạo dáng dấp của một khu chung cư kiểu mới. Diện tích sử dụng tầng một được cho thuê để kinh doanh. Ở gần đó khu A6 cũng đang được tái sinh bộ mặt hoàn toàn khác. Trước đây nhà A6 cũng thuộc diện “đèn đỏ”.

Chung cư cũ... “lên đời”

Một phát hiện tưởng như phi lý đó là chung cư cũ đang ngày một... có giá. Lần theo địa chỉ trên quảng cáo - rao vặt bán nhà, tôi tìm gặp ông Bình, người đang chào bán một căn hộ ở Thanh Xuân Bắc. Căn hộ nằm ở tầng 3, diện tích 50m² (tính cả hơn 10m² cơi nới theo kiểu “chuồng cu” để làm nơi nấu nướng và phơi quần áo).

Theo như ông cho biết: “Khu này người ta sắp xây lại rồi, chả mấy chốc lại được ở nhà mới” vậy nên ông đưa giá khởi điểm là 9 triệu đồng/m². Giá tương đương với một chung cư đẹp ở nhà khu hiện đại. Trong khi đó, ở khu chung cư du lịch Linh Đàm, một căn hộ ở dãy 10, tầng 2, nội thất Italia, diện tích 82,5m², giá chỉ 680 triệu đồng.

Ông Bình cũng không mặn mà với việc bán căn hộ cũ của mình nên khách hàng không thể mặc cả mức giá chênh tiền chục triệu. Ông cho rằng: “Mua căn hộ này nghiễm nhiên vài hôm là có một suất mua căn hộ ở khu mới. Hoặc trong khi chờ, cho thuê khoảng 1 triệu đồng/tháng thì có người nhảy vào ở ngay”.

Chị Đặng Huyền gia đình là công chức nhà nước ở căn hộ 315 khu B6 Kim Liên thì nói: “Bây giờ có cho mình ở nhà chung cư mới mình cũng chẳng ở. Ở chung cư này tiện sinh hoạt hơn, trẻ con có chỗ chơi, lại nằm ngay khu trung tâm. Kiểu chung hành lang với hàng xóm như tập thể cũ thế này quen rồi, vui hơn”.

Gia đình chị cũng có một căn hộ cao cấp khu 10 bán đảo du lịch Linh Đàm nhưng chị vẫn quyết định sống trong nhà chung cư cũ của mình ở Kim Liên, một trong những khu chung cư đầu tiên ở Hà Nội.

Liên kết 4 "nhà" tái sinh chung cư cũ

Lâu nay, dư luận luôn phàn nàn về chất lượng, diện tích cũng như môi trường sống của các khu chung cư cũ. Một câu hỏi đặt ra, vì sao không ngay lập tức cải tạo các khu chung cư cũ thành các khu nhà cao tầng hiện đại, hoặc chí ít cũng là những khu nhà vững chãi và có quy hoạch mới? Ít ai biết được rằng, để một bước nâng cấp cơ sở vật chất đó cần sự liên kết đến 4 nhà: Nhà nước, nhà đầu tư, nhà tài chính và nhà sử dụng.

Chung cư A3 Giảng Võ được xây lại.

Nhà nước là trung tâm trong cuộc chuyển biến với nhà chung cư cũ, từ việc ban hành quy chế đến kiểm soát các khâu cho đúng với quy hoạch và đảm bảo lợi ích người dân. Nhà đầu tư là người mua quyền sử dụng đất, bán nhà và vận hành nhà. Nhà tài chính tức là người cung ứng vốn, bảo lãnh mua bán nhà. Cuối cùng là nhà sử dụng: người mua nhà và bán các quyền sử dụng trước khi dự án triển khai.

Khúc mắc đầu tiên ít ai ngờ tới lại đến từ người sử dụng. Theo khảo sát của Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng thì hầu hết các khu chung cư cũ đều có hiện tượng người dân tự cơi nới để tăng diện tích sử dụng, để xây thêm phòng sinh hoạt và kinh doanh. Rất nhiều hộ gia đình ở tầng 1 chung cư có nguồn thu nhập chính từ dịch vụ trông giữ xe hay đơn giản cũng là một quán nước. Diện tích sử dụng họ quen sống từ hàng chục năm nay, gấp 2, gấp 3 lần so với thiết kế.

Vậy nên khi quay về với thiết kế chuẩn, tức là không tính các phần cơi nới thì lập tức lợi ích của người dân bị động đến, nên họ chưa có sự đồng thuận. Đơn giản như là: Cả nhà trông vào dịch vụ trông giữ xe, chuyển lên tầng 5 khu nhà mới, đẹp thì đẹp thật nhưng lấy gì mà sống?--PageBreak--

Gần như 100% các khu chung cư cũ có mật độ người cư trú vượt quá nhiều lần so với mức quy định, vậy nên trong quy hoạch mới về số người trên diện tích đất sử dụng cũng như kiến trúc phòng ốc cũng sẽ khác đi. Rất nhiều gia đình sống 2, 3 thế hệ trong một căn nhà chung cư theo kiểu... cha ông xưa. Nay thiết kế mới theo kiểu hiện đại, phòng ốc kiểu Tây thì chỉ có nước “xơ cua” thêm một căn nhà khác.

Cái khó tiếp theo đến từ nhà đầu tư và nhà tài chính, với họ lợi nhuận là hàng đầu, vậy nên chả ai dại gì mà “mang nợ vào thân”. Ví dụ như nếu quy hoạch đúng hệ số sử dụng đất cũng như mật độ dân cư thì khu Thanh Xuân sẽ phải bù lỗ 2.000 tỉ đồng, khu Nguyễn Công Trứ bù lỗ 300 tỉ đồng. Với số tiền “giật mình” như vậy, mặc dù tất cả lại đổ lên đầu Nhà nước nhưng các nhà đầu tư cũng khó mà kiếm được nhiều lợi nhuận.

Vậy nên Bộ Xây dựng đã phải đứng ra tổ chức nhiều hội nghị kêu gọi các nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề sửa chữa và tái sinh các nhà chung cư mới, mà trước hết là "cấp cứu" gấp các khu: Văn Chương, Nguyễn Công Trứ, Kim Liên...

“Người thế kỷ trước” vẫn làm nhiệm vụ

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng cho rằng: Trong một thời kỳ phát triển khá dài của đất nước, chung cư chiếm vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở. Từ những năm 1970, khi nhu cầu nhà ở của nhân dân, đặc biệt là bộ phận công nhân viên chức nhà nước thiếu một cách trầm trọng thì nhà chung cư ra đời là một giải pháp cứu vãn tình hình trong một thời gian dài.

Có rất nhiều hộ dân, các cơ quan ban, ngành có được chỗ ở từ phương án xây dựng chung cư. Một mạng lưới chung cư trải rộng từ Hà Nội, Hải Phòng, Vinh đến TP HCM. Và trong thời điểm hiện nay, khi xu hướng kiến trúc nhà ở hiện đại đang dần thay thế thì các chung cư cũ được xem như là người thế kỷ trước đang làm nhiệm vụ chuyển giao. Tuy vậy, hiện tại “người thế kỷ trước” vẫn giữ vai trò rất lớn trong việc đảm bảo nhà ở cho nhân dân.

Chung cư cũ vẫn là tổ ấm của nhiều gia đình.

Theo con số kiểm soát của Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4 - 5 tầng) và hơn 10 khu chung cư cũ (2 - 3 tầng) với gần 1 triệu m² sàn, “gánh trên lưng” 30 nghìn hộ dân với hơn 150 nghìn nhân khẩu. Tại TP HCM có khoảng 400 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1975 chủ yếu là nhà 5 - 6 tầng, cộng với khoảng 100 nhà chung cư cũ nát với diện tích hơn 500 nghìn m² sàn, lo chỗ ở cho 10 nghìn hộ dân với gần 50 nghìn nhân khẩu. Hải Phòng cũng có trên 120 nhà chung cư cũ với diện tích gần 200 nghìn m2 sàn, bố trí cho 700 hộ dân với khoảng 3.500 nhân khẩu.

Mặc dù đã bước sang thời của chung cư cao tầng hiện đại nhưng chung cư cũ vẫn gánh số chỗ ở gấp rất nhiều lần so với các chung cư mới. Thực trạng tồn tại ở hầu hết các khu chung cư cũ là: môi trường sống không đảm bảo, mật độ dân cư quá tải, chất lượng nhà xuống cấp.

Theo Cục Quản lý nhà thì 100% chung cư cũ bị thấm dột, gần 100% vỡ các đường ống nước thải (các đường ống trước đây bằng sành). Công tác bảo dưỡng định kỳ lại hầu như không có. Một phần do nhiều người dân muốn tăng diện tích sử dụng nên cơi nới, làm các “chuồng cu”, đục phá làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, đặt các ống nước tự tiện làm rỉ hệ thống cốt thép bêtông. Cũng một phần do cơ chế quản lý trước đây không chú trọng vào việc kiểm soát chặt chẽ mật độ dân cư và bảo dưỡng định kỳ công trình