Tranh chấp khi mua nhà chung cư do hợp đồng “lập lờ”

Điển hình, khu căn hộ Botanic Towers (312 Nguyễn Thượng Hiền, phường 5, quận Phú Nhuận), chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia (Công ty Phú Hưng Gia), đang xảy ra mâu thuẫn giữa người mua căn hộ với chủ đầu tư xoay quanh việc: Xác định sở hữu chung và sở hữu riêng, chi phí cho việc bảo trì tòa nhà, chi phí quản lý hàng tháng cho căn hộ.

Liên quan đến vấn đề này, Tổng Giám đốc Công ty Phú Hưng Gia Lê Thúy Hương cho biết: Về việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng thì một số chủ căn hộ căn cứ vào một số điều khoản của pháp luật để cho rằng, ngoài phần sở hữu riêng của các căn hộ được ghi nhận trong hợp đồng hứa mua - hứa bán thì tất cả các phần diện tích còn lại của khu căn hộ Botanic đều thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ.

Cũng lý do đó, nên các chủ căn hộ đã cáo buộc chủ đầu tư chiếm đoạt tài sản của các chủ căn hộ khi chủ đầu tư không chịu xác định các diện tích tầng sàn thương mại ở tầng trệt, tầng lửng và tầng hầm là tài sản chung của các chủ căn hộ. Trong khi tại hợp đồng hứa mua, hứa bán giữa khách hàng với Công ty Phú Hưng Gia thì cũng đã xác định rõ đối tượng giao dịch trong hợp đồng chính là số mét vuông diện tích căn hộ mà khách hàng đã mua.

Như vậy, người mua bỏ tiền để mua và làm chủ căn hộ của mình cũng đồng nghĩa đây là sở hữu riêng của họ. Hẳn nhiên, phần diện tích này không phát sinh tranh chấp, mà phần tranh chấp là diện tích tầng sàn thương mại ở tầng trệt, tầng lửng và tầng hầm của khu căn hộ; còn về chi phí cho việc bảo trì tòa nhà tại khu căn hộ Botanic Towers, một số khách hàng cho rằng, chủ đầu tư đã thu thêm 2 USD/m² theo diện tích với lý do lập quỹ bảo trì là không hợp lý.

Tuy nhiên, theo hợp đồng, giá căn hộ Phú Hưng Gia bán cho khách hàng là giá đã bao gồm 10% thuế GTGT "không bao gồm các khoản lệ phí trước bạ sang tên, lệ phí hành chính cũng như toàn bộ các khoản chi phí khác liên quan đến việc mua bán căn hộ"; còn về chi phí quản lý hằng tháng cho căn hộ, theo như thỏa thuận Phú Hưng Gia đã giao kết với khách hàng thì trong năm đầu tiên kể từ khi đưa vào hoạt động, mức phí quản lý hằng tháng áp dụng chung cho tất cả các căn hộ là 500.000đ/tháng, Phú Hưng Gia đứng ra chịu trách nhiệm bù lỗ cho toàn bộ các khoản thiếu hụt nếu có.

Tuy nhiên đến nay, sau hơn một năm đi vào hoạt động, do có sự thay đổi Ban quản trị tòa nhà nên việc tăng, giảm, mức phí là do Ban quản trị toà nhà áp dụng. Vì vậy, nếu cho rằng Phú Hưng Gia tự động tăng phí quản lý lên 8.000đ/m² từ năm thứ hai là không chính xác…

Trước thực trạng có nhiều tranh chấp xảy ra trên thị trường bất động sản (BĐS), luật sư Nguyễn Thị Cam, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Đất Luật, đơn vị tư vấn BĐS chuyên nghiệp cho rằng, trong thời gian qua thị trường BĐS ở Việt Nam rơi vào tình trạng là các cơ quan quản lý Nhà nước buông lỏng quản lý, thiếu cơ chế quản lý.

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì tự xoay xở hoạt động kinh doanh, không có định hướng và mất cân đối còn khách hàng thì không am hiểu pháp luật. Việc tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng, ở khu chung cư là một trong những hậu quả của tình trạng trên.

Theo phân tích của luật sư Nguyễn Thị Cam thì việc mua bán căn hộ chung cư là vụ việc dân sự, mà đã là dân sự thì nguyên tắc thỏa thuận được xem là quan trọng nhất. Vì vậy, khách  hàng cần phải đọc kỹ các điều, khoản, trước khi ký hợp đồng mua căn hộ chung cư.

Cũng theo luật sư Nguyễn Thị Cam thì nếu khách hàng mới nhận nhà, đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận (hợp đồng mua bán chưa chấm dứt các bên vẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ đã cam kết) thì có quyền khởi kiện ra TAND yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng. Khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do lừa dối và yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế nếu chứng minh được lỗi của nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết gây thiệt hại cho chủ sở hữu chung cư. Sắp tới, Sở Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra chi tiết ở các dự án để đề xuất UBND TP xử phạt, tránh tình trạng xem thường cam kết, quy định của pháp luật