Tại Hà Nội, sau khi Thường vụ Thành ủy Hà Nội công bố dự thảo đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, thì thị trường bất động sản trong khu vực này cũng sốt hầm hập. Điều đáng nói là, không chỉ bất động sản chính danh (có nguồn gốc, giấy tờ pháp lý) mà cả đất … khai hoang ở Bãi Giữa sông Hồng như chúng tôi đề cập trong các bài trước cũng được mua bán, đẩy giá lên cao. Hệ lụy của việc trục lợi này là nhãn tiền.

Ăn theo quy hoạch

Theo Dự thảo Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, phân khu sông đoạn qua Hà Nội có chiều dài khoảng 40km, bắt đầu từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở. Tổng diện tích khu vực nghiên cứu khoảng 11.000ha, riêng sông Hồng chiếm 3.600ha, đất bãi sông khoảng 5.480ha (chiếm 50% diện tích); quy mô dân số từ 280.000 – 320.000 người; thuộc địa bàn 55 phường/xã thuộc 13 quận, huyện. Đồ án này đảm bảo tuân thủ Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 cũng như đảm bảo Quy hoạch phòng, chống lũ chi tiết của từng tuyến sông có đê; Quy hoạch về giao thông.

Ngay sau khi thông tin về Đồ án này được công bố, lập tức trở thành đề tài được quan tâm trên truyền thông cũng như làm nóng thị trường bất động sản. Tại các xã bám sông Hồng thuộc huyện Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh, giá đất tăng lên từng ngày, từng giờ, tạo thành một thị trường bất động sản được đánh giá là sôi động bậc nhất ở Thủ đô sau Tết Nguyên đán. Còn trong nội đô, đất đai ở các phường ngoài đê thuộc quận Tây Hồ, Hoàn Kiếm cũng là đề tài được bàn tán rộn ràng.

Ngoài ra, như phản ánh của chúng tôi trong các số báo trước, sau khi thông tin về đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được đưa ra, đất “khai hoang” ở Bãi Giữa bị thổi giá lên vùn vụt, vấn nạn đổ phế thải ở bờ bãi ven sông (đoạn qua quận Tây Hồ) càng trở nên phức tạp, việc một số người san lấp bờ sông này nhằm chiếm đất. Bên cạnh đó, tình trạng xây dựng không phép trên các phần diện tích đất không đảm bảo pháp lý, vi phạm hành lang thoát lũ có dấu hiệu gia tăng. Tất cả những điều này không chỉ là vi phạm các quy định về Luật Đất đai, Luật Đê điều mà còn gây ra bất ổn xã hội.

Trước thực trạng trên, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam. Ông Tùng cho biết, Hà Nội mới công bố dự thảo đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng và dự kiến tháng 6 này mới chính thức thông qua. Kể cả khi thông qua, thì quy hoạch này mới có tính chất không gian, tính định hướng. Bước tiếp theo, thành phố phải có quy hoạch chi tiết. Khi có quy hoạch chi tiết, mới có quy hoạch cụ thể về: Đường sá, khu vực nào được xây dựng, khu vực nào giải toả. Cũng từ quy hoạch chi tiết, mới có biện pháp quản lý cụ thể. Ví dụ, với khu vực được xây dựng thì Nhà nước mới đấu giá đất để các nhà đầu tư tham gia xây dựng các công trình.

Quá trình đầu tư, các chủ đầu tư này mới kiếm lợi nhuận từ các công trình xây dựng mà họ tham gia. Là người làm nghề, ông Tùng có cái nhìn đúng đắn về vấn đề này. Trong khi đó, giới đầu, môi giới đất đai thì coi thông tin từ dự thảo quy hoạch này như lá bùa hộ mệnh để thổi giá lên cao. Nếu mua phải đất nằm ở khu vực mà trong quy hoạch chi tiết sẽ xây dựng đường hay các công trình công cộng sẽ bị thu hồi. Khi đó thiệt hại sẽ khó tránh khỏi vì đất bị bồi thường sẽ theo khung giá Nhà nước và giá này chắc chắn sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường ở thời kỳ sóng bị đẩy lên cao như lúc này.

Bảng tin của “cộng đồng xóm cư dân Bãi Giữa sông Hồng”.

Nói về đất đai khu vực Bãi Giữa, ông Tùng cho biết, đây là phần nổi giữa sông Hồng vào mùa nước cạn và biến mất vào mùa lũ. Phần đất này trước đây giao cho các Hợp tác xã nông nghiệp để xã viên canh tác; sau đó, có một số người dân ở các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương… lên thuê để trồng trọt. Gần đây, ở khu vực này có hện tượng mua bán. Để xảy ra tình trạng này, thuộc trách nhiệm của chính quyền địa phương, vì đất đai là tài sản Nhà nước.

Đề cập đến ảnh hưởng của việc này đối với việc triển khai thực hiện đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, ông Tùng cho rằng: "Việc này tạo ra tiền lệ xấu, bởi lẽ: Để tư nhân thao túng; Người mua đất sau sẽ thiệt thòi khi triển quy hoạch; khi có quy hoạch chi tiết, Nhà nước thực hiện đấu thầu, các nhà đầu tư tham gia sẽ gặp khó khăn khi giải toả".

Đúng như cách phân tích của ông Tùng, hệ luỵ của việc khi triển khai quy hoạch đô thị hai bên sông Hồng nhìn thấy rất rõ. Đó không chỉ ảnh hưởng đến những người bỏ tiền hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng để mua đất … khai hoang ở Bãi Giữa mà còn kéo theo những bất ổn về trật tự xã hội. Ngoài ra, việc này còn gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai quy hoạch…

Làm gì để ngăn chặn?

Sau nửa tháng công bố Dự thảo Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, ngày 25/3, Thành ủy Hà Nội ban hành kết luận của Ban Thường vụ về cuộc họp nghe Ban Cán sự đảng UBND TP báo cáo, xin ý kiến về chủ trương đối với Đồ án quy hoạch đô thị sông Hồng. Ban thường vụ Thành ủy thống nhất kết luận, chủ trương đối với định hướng quy hoạch Đồ án theo đề xuất của Ban Cán sự Đảng UBND TP; Giao Ban Cán sự Đảng TP chỉ đạo, tiếp thu các ý kiến tại hội nghị, ý kiến đóng góp của Đảng đoàn HĐND TP, ý kiến thẩm tra của Văn phòng Thành ủy, ý kiến chuyên gia, tổ chức lấy ý kiến Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn, Bộ Xây dựng.

Đáng chú ý, tại kết luận này, Thành ủy Hà Nội nêu rõ, cấp ủy, UBND các quận, huyện phải làm tốt công tác tuyên truyền, bảo đảm công khai, minh bạch, tạo sự đồng thuận của người dân. Đồng thời, tăng cường công tác quản lý quy hoạch, quản lý đất đai, quản lý đô thị, trật tự đô thị…, tránh không để xảy ra tình trạng lợi dụng quy hoạch để có các hành vi trục lợi chính sách về đất đai, đầu cơ đất, xây dựng các công trình không phép, gây mất ổn định an ninh trật tự.

Nói về vấn đề này, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, quy hoạch phân khu sông Hồng đã được thành phố thông qua nhiệm vụ thiết kế từ 2012, đến nay sau gần 10 năm, mới hoàn thành được bước đầu. Sông Hồng chảy qua đô thị trung tâm của Hà Nội là 40km từ cầu Hồng Hà đến Thanh Trì. Với quy mô diện tích là hơn 11.000 ha, đây là quỹ tiềm năng đất đai rất lớn. Trong đó 60% là đất bãi (khoảng hơn 6.000 ha), hiện nay mới chỉ làm canh tác thông thường mà chưa có gì định hướng lâu dài.

Danh sách đóng quỹ của các hộ.

Khu vực Bãi Giữa sông Hồng được xác định là sẽ tạo lên những không gian xanh để phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí. Bên cạnh đó khu vực bãi giữa còn để xây dựng những khu chức năng đặc thù như: Khu đô thị thông minh ở Tàm Xá hay khu vực Logistic ở Thanh Trì… Hà Nội cũng cố gắng để quy hoạch được phê duyệt vào tháng 6-2021, tuy nhiên đến nay vẫn còn những vướng mắc cần sự tham gia của các bộ, ngành và Chính phủ.

“Việc mua bán sai quy định, đẩy giá đất bãi giữa sông Hồng lên cao là do đây là thời điểm môi giới bất động sản, các đối tượng đầu cơ, rồi cả người mua không nắm rõ được chủ trương định hướng của Nhà nước. Với những người đã mua rồi thì khi quy hoạch vẫn thu hồi bình thường. Việc có phải đền bù hay không thì đã có trong Quyết định 139 mới nhất của Thủ tướng Chính phủ về xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng. Như vậy là đủ hành lang pháp lý để chúng ta thực hiện thu hồi.

Để tránh tình trạng người ta mua bán lộn xộn đất bãi giữa này thì giải pháp là phải sớm phê duyệt quy hoạch. Sau đó công bố thông tin quy hoạch, từ đó sẽ quản lý được việc này. Hiện nay, nhân dân cứ tưởng như thế nhưng nội dung đã xác định đâu. Còn nhiều vấn đề đang được xử lý, ví dụ như hành lang thoát lũ, hiện vẫn chưa có ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. Chính phủ có đồng ý điều chỉnh hay không? Do người dân cần tỉnh táo, hiểu rõ các cơ sở pháp lý mới có thể đảm bảo cho thành phố phát triển được”, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nói.

Đề cập đến giải pháp hạn chế tình trạng lợi dụng quy hoạch để trục lợi, kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng cho rằng, cần phải công khai quy hoạch. Chỉ khi công khai, minh bạch về quy hoạch mới không để một số đối tượng lợi dụng để trục lợi. Ngoài việc công khai quy hoạch, các cấp chính quyền cần có văn bản cấm sang nhượng, mua bán, cảnh báo…

Trong quá trình đi thực hiện loạt bài viết này, chúng tôi đã có cuộc làm việc với lãnh đạo UBND quận Tây Hồ và một số phường thuộc quận Tây Hồ, Long Biên (những khu vực nằm trong khu vực quy hoạch), thì rất tiếc ở đây cũng không có thông tin cụ thể gì hơn về quy hoạch ngoài thông tin trên báo đài. Ở cấp thực thi, lại trực tiếp làm công tác quản lý đất đai nhưng lại chưa được cập nhật theo kênh hành chính về quy hoạch (cho dù đang là Dự thảo) chắc chắn sẽ gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền cơ sở. Chính vì thế, cho dù nắm được thực trạng về việc mua bán, chuyển nhượng đất vi phạm pháp luật; xây dựng không phép tràn lan, nhưng để có thể hướng dẫn, tuyên truyền, ngăn chặn hoạt động này cũng sẽ không dễ dàng gì.

Bà Lê Thị Bích Hoài, Phó Chủ tịch UBND phường Ngọc Thuỵ cho chúng tôi biết, hiện nay hàng tuần phường đều tổ chức ra khu vực Bãi Giữa thuộc quản lý của phường để kiểm tra, nếu phát hiện nhà dựng trái phép thì tháo dỡ. Trong những lần tháo dỡ như vậy, đã không ít lần nhận phải sự phản ứng quyết liệt của người dân. Và thực tế cho thấy, dù phường có tích cực tháo dỡ thì những nhà dựng mới, nhà cũ đã tồn tại từ lâu vẫn mọc lên và ở bền vững trên đất Bãi Giữa, bất chấp việc này là vi phạm pháp luật.

Được biết, không gian nghiên cứu trong Đồ án quy hoạch phân khu sông Hồng còn nêu rõ không gian thoát lũ ngoài đề sông Hồng, có tính chất, quy mô, yếu tố đan xen, phức tạp. Thực tế, việc quy hoạch thành phố quay mặt ra hai bên bờ sông cho thấy rõ tính chất cần thiết, hữu dụng trong phát triển Thủ đô nhưng việc đảm bảo an toàn thoát lũ luôn phải đặt lên hàng đầu. Cũng bởi đặc thù về địa lý, nên nơi đây được xác định là không gian đặc trưng cây xanh, mặt nước, văn hoá với chức năng chính là công viên cây xanh, du lịch, giải trí.

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng cho biết, khu vực Bãi Giữa có thể làm du lịch, công viên sinh thái, nhà vườn… để phù hợp với điều kiện thuỷ văn. Có lẽ, bởi đặc thù của quy hoạch này bám theo sông Hồng nên Hà Nội đã lấy ý kiến của Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn trước khi ban hành quy hoạch 1/5.000 vào tháng 6 tới. Với tính chất như vậy nên việc lấn chiếm, mua bán đất trái phép đất ở giữa sông và hai bên bờ sông như hiện trạng vừa nêu sẽ gây khó khăn khi triển khai quy hoạch.

Trong khi chờ thành phố ban hành quy hoạch 1/5.000 cũng như quy hoạch chi tiết, việc có giải pháp hữu dụng trong việc ngăn chặn tình trạng bong bóng bất động sản hai bên sông Hồng nói chung, tình trạng mua bán đất trái phép ở Bãi Giữa sông Hồng, san lấp bờ sông cũng như dựng nhà không phép trên đất bãi bồi ven sông, giữa sông là vô cùng cần thiết. Bởi nếu không được ngăn chặn, khi triển khai thực hiện quy hoạch phân khu sông Hồng sẽ gặp phải những hệ luỵ vô cùng khó lường, gây tổn thất lớn cho ngân sách, khó khăn cho nhà đầu tư, bất ổn xã hội.

Nhóm PVĐT