Khi người thừa kế theo pháp luật không phải là chủ sở hữu

Trả lời:

Bố của ông Linh mất đột ngột không có di chúc, để lại di sản (ngôi nhà) là “phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác” (Điều 634, Bộ luật Dân sự). Phần tài sản này những người thừa kế theo pháp luật ở hàng thừa kế thứ nhất là vợ, cha đẻ và các con của ông được hưởng.

Mẹ của ông là một trong hai đồng sở hữu, cũng là người đang quản lý ngôi nhà có phần di sản do chồng bà để lại.

Căn cứ điểm b, khoản 1 Điều 639 Bộ luật Dân sự thì tài sản không được bán “nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản". Tuy nhiên, nhà ở là một loại tài sản đặc biệt; giao dịch mua bán nhà ở mang tính “đặc thù”. Theo đó, Luật Nhà ở quy định quyền bán nhà ở thuộc về người chủ sở hữu nhà (khoản 3 Điều 21); luật không quy định phải được những người thừa kế “đồng ý bằng văn bản” thì chủ sở hữu nhà ở mới được bán nhà. Luật Nhà ở quy định như sau: “Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế” (Điều 112). Đây chính là sự "khác nhau" giữa Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.

Điều 3 Luật Nhà ở quy định: Trường hợp có sự khác nhau của Luật Nhà ở với pháp luật có liên quan về giao dịch về nhà ở “thì áp dụng quy định của Luật Nhà ở”.

Như vậy, để bán ngôi nhà ở quận Long Biên, pháp luật không bắt buộc mẹ của ông Linh "phải được sự đồng ý bằng văn bản" của 2 người con đang sống ở TP Hồ Chí Minh, vì họ là những người thừa kế theo pháp luật, nhưng không phải là chủ sở hữu ngôi nhà. Sau khi bán ngôi nhà, chủ sở hữu có nghĩa vụ thanh toán phần giá trị nhà ở mà những người thừa kế được hưởng (trừ trường hợp người thừa kế từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 642 Bộ luật Dân sự).

Tuy nhiên, nếu 1 hoặc cả 2 bên muốn phải có "văn bản đồng ý" của 2 người con đang sống ở TP Hồ Chí Minh thì pháp luật cũng không cấm. Trong trường hợp này, “văn bản đồng ý” phải được UBND cấp xã chứng thực chữ ký theo quy định tại Nghị định số 79/2007/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký