Hàng trăm tỷ đồng thu từ dịch vụ tại các khu đô thị: Trôi về đâu?

Chủ trương xã hội hóa vấn đề nhà ở đã thu hút đông đảo các cơ quan, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tích cực tham gia phát triển quỹ nhà cho xã hội. Nhưng trong khi tốc độ phát triển nhà quá nhanh, thì hành lang pháp lý lại không theo kịp. Chỉ riêng vấn đề khai thác dịch vụ các khu chung cư đô thị, đã có hàng trăm tỷ đồng được thu mỗi năm chưa được công khai, nhưng kinh phí để sửa chữa, trùng tu nhà nếu phát sinh thì chưa biết sẽ trông vào nguồn nào!

Nhà chung cư - mạnh ai nấy làm

Đây là nhận xét khách quan về tình trạng phát triển nhà chung cư ở nhiều đô thị trong cả nước thời gian qua. Điểm trên thị trường Hà Nội, ngoài những khu đô thị tập trung như Trung Hòa - Nhân Chính, Linh Đàm, Ciputra... thì gần đây trên hầu hết các tuyến đường đẹp Láng Hạ, Liễu Giai, Hoàng Hoa Thám... đều xuất hiện những ngôi nhà chung cư. Đây là tín hiệu tốt bổ sung thêm quỹ nhà ở.

Theo thống kê, riêng địa bàn Hà Nội mỗi năm cung ứng cho thị trường trên 1 triệu mét vuông nhà ở. Con số này ở TP Hồ Chí Minh lớn hơn nhiều, chưa kể các tỉnh, thành khác. Nhưng tình trạng phát triển khá tự do như hiện nay đã dẫn tới hai vấn đề lớn: Phá hoại cảnh quan môi trường, kiến trúc đô thị và bỏ qua lợi thế thương mại do các khu đô thị tạo ra. Theo một chuyên gia của Cục Nhà ở - Bộ Xây dựng, thì về nguyên tắc tất cả các ngôi nhà cao tầng trước khi đi vào xây dựng đều được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng thực tế còn nhiều vấn đề trong xây dựng chưa được kiểm soát chặt chẽ.

Nhưng điều dư luận đặc biệt quan tâm trong thời gian gần đây là vấn đề lợi thế thương mại do các khu đô thị tạo ra. Đơn cử tại khu đô thị Linh Đàm, hiện Công ty Quản lý dịch vụ nhà chung cư quản lý, khai thác 2 siêu thị trung tâm diện tích chừng 1.000m²/siêu thị; trên 200 kiốt các loại, 8 sân tennis, nhà hàng ăn uống, hồ câu cá, nhà nghỉ... Theo vị đại diện, giá mỗi mét vuông siêu thị hiện cho tư nhân thuê là 30.000đ/tháng; giá kiốt là 35.000đ/tháng, dịch vụ thể thao tính theo giờ... Tổng hợp lại, con số thu được phải hàng tỷ đồng mỗi năm.

Đó là chưa thống kê dịch vụ cho thuê văn phòng tại một số đô thị loại sang, hay một số nhà cao tầng trên các tuyến phố Láng Hạ, Nguyễn Chí Thanh... giá 2.000 đến 3.000 USD/ tháng. Lợi thế này được khai thác tốt trong cả nước sẽ là nguồn kinh phí tới hàng trăm tỷ mỗi năm cho ngân sách. Tất nhiên, khoản phí thu được các chủ đầu tư phải bù chi cho vận hành thường xuyên các khu nhà. Nhưng nếu tiếp tục để các doanh nghiệp xây dựng nhà quản lý dịch vụ như hiện nay, thì họ bị quá tải bởi lạm vào chức năng quản lý nhà nước, còn chức năng kinh doanh nhà thì thu nhỏ lại.

Đáng tiếc, tới nay chưa có quy định nào đề cập tới điều này. Cũng chưa có đơn vị, cá nhân nào tự giác công khai khoản thu chi các dịch vụ ấy ra sao. Liên hệ với công tác cổ phần hóa doanh nghiệp tại Hà Nội, bước đầu chúng ta không tính đến lợi thế thương mại về đất đai, nên chỉ cổ phần hóa phần tài sản cũ trên đất (như khách sạn Phú Gia chẳng hạn), và đã để thất thoát hàng trăm tỷ đồng từ nguồn này. Vấn đề đó đến nay đang được khắc phục. Đằng này, khi chúng ta chủ động xây dựng các khu đô thị, khu chung cư... tạo ra quỹ đất có thể kinh doanh thương mại lớn thì lý gì Nhà nước không thống nhất quản lý lấy nguồn thu, qua đó đầu tư trở lại cho đô thị. Thực tế nhiều khu nhà hiện bị hư hỏng, hoặc cần tiền chi trả các dịch vụ đều không có nguồn...

Cần sớm ban hành Luật Quy hoạch

Để khắc phục tình trạng như hiện nay, theo Cục Nhà ở - Bộ Xây dựng, cần sớm ban hành Luật Quy hoạch mới có cơ sở điều chỉnh thống nhất. Trao đổi với chúng tôi, một lãnh đạo TP Hà Nội thừa nhận: đó là điều bất hợp lý nhưng chưa thể khắc phục. Vì thế thành phố có chủ trương tận dụng những khu đất thừa thẹo xen kẽ ở tất cả các quận, huyện để làm chung cư bổ sung quỹ nhà tái định cư.

Riêng vấn đề nhà chung cư, gần đây Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản hướng dẫn sử dụng chung nhưng còn thiếu tính cụ thể để thực hiện. Nếu chẳng may rủi ro xảy ra thì chưa biết lấy gì bù đắp bởi không ai mua bảo hiểm cho khối nhà chung cư đó cả. Người ta đặt câu hỏi, bỏ qua lợi ích không nhỏ này phải chăng do trình độ người thẩm định yếu kém?

Đã có ý kiến cho rằng, đó là khuyến khích đầu tư nên thành phố cho phép họ khai thác dịch vụ này nhằm phục vụ chính lợi ích của người dân trong khu nhà. Ở một thời điểm nhất định, điều này có thể chấp nhận. Nhưng lâu dài, lợi ích của nhà đầu tư đã được xác lập qua dự án xây nhà cho thuê, bán... còn địa thế đất đai, lợi thế thương mại của các khu đô thị phải được Nhà nước thống nhất quản lý vì lợi ích cộng đồng.

Một ví dụ điển hình ở Trung Quốc mà chúng ta cần tham khảo, đó là khi giải phóng mặt bằng làm dự án, tất cả quỹ đất mặt đường có giá trị cao về thương mại đều thống nhất làm dịch vụ công cộng. Như thế sẽ công bằng, bởi không có lý gì nhà dân ở mặt đường bị giải tỏa thì vào chung cư kém chất lượng, còn người bên trong nghiễm nhiên hưởng lợi. Trước tất cả những vướng mắc đó, giải pháp tốt nhất được đưa ra là tổ chức đấu thầu chủ đầu tư chứ không phải là đấu thầu dự án đối với các khu đô thị nhà ở. Như thế chỉ nhà đầu tư nào xây dựng nhà đẹp, giá hợp lý, đảm bảo các yếu tố xã hội môi trường mới được lựa chọn, và điều quan trọng là công khai minh bạch trước dân mọi vấn đề có liên quan đến ngôi nhà