Nhà ở xã hội được xây để phục vụ nhóm đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, thế nhưng giá nhà ở xã hội đang ngày một tăng, khiến cho đối tượng mua nhà khó có khả năng đủ tiền mua.

Giá ngày càng tăng

Nói về hành trình tạo lập chỗ ở, anh Nguyễn Quang Thành (Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, vợ chồng anh ở nhà thuê gần 10 năm nay, có con nhỏ, rất cần nhà ở ổn định. Vợ chồng dành dụm được gần 500 triệu đồng, nếu vay mượn thêm người thân có thể gom góp được khoảng 700 triệu đồng, mục tiêu là mua một căn nhà ở xã hội nhưng mãi chưa mua được.

Theo lý giải của anh Thành, anh đã đi xem rất nhiều dự án nhà ở xã hội nhưng chưa quyết được bởi những dự án nằm trong khả năng chi trả thì quá xa, thiếu tiện ích, đơn cử như dự án Bamboo Garden ở huyện Quốc Oai, dù không phải giờ tan tầm, không tắc đường nhưng cũng gần 1 giờ đồng hồ mới có thể đi từ Cầu Giấy đến. Nếu đi lại vào giờ tan tầm, trời mưa gió thì lúc nào về tới nhà? 

“Mỗi căn hộ khoảng 600- 700 triệu đồng rất phù hợp nhưng quá xa, vợ chồng không thể mua. Mới đây tìm hiểu một dự án khác ở Đại Mỗ, phù hợp cho việc đi lại, thế nhưng đến tìm hiểu tận nơi thì mức giá tạm tính được đưa ra là 17,5 triệu đồng/m² chưa có VAT và phí bảo trì. Nếu tính cả VAT và phí bảo trì, giá nhà có lẽ phải lên đến 18,5 triệu đồng/m². Một căn hộ gần 70m² ở đây, số tiền chúng tôi có mới được nửa căn hộ, ngay cả khi có mua căn hộ 50m² thì cũng không đủ tiền. Thế nên cũng chỉ biết chờ đợi”, anh Thành chia sẻ.

Cũng gian nan trong việc tìm mua nhà ở xã hội, chị Nguyễn Bích Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, xác định tài chính không dư dả nên đương nhiên nhà sẽ xa trung tâm một chút nhưng hiện vẫn chưa thể quyết định mua, bởi giá nhà không rẻ. “Xác định mua nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp. Nếu tính vay ngân hàng với lãi suất thương mại, mà vợ chồng thu nhập dưới 9 triệu đồng/người, phải nuôi con nhỏ, chi trả rất nhiều khoản thiết yếu thì không có khả năng mua. Cá nhân tôi cho rằng, với mặt bằng giá nhà ở xã hội từ 15 triệu đồng/m² hiện nay, phải những người có thu nhập trung bình trở lên mới đủ khả năng chi trả”, chị Thủy nói.

Cách đây chưa lâu, khi đề cập đến việc có dự án nhà ở xã hội giá thành ngang ngửa nhà thương mại, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, nhà ở xã hội không bị khống chế giá. Trước đây, khi có gói 30 nghìn tỷ đồng, nhà ở xã hội buộc phải định giá dưới 15 triệu đồng/m² mới đủ điều kiện vay gói trên. Sau khi kết thúc gói này, nhà ở xã hội có xu hướng tăng giá. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ bị khống chế lợi nhuận không được vượt quá 10%. 

Cơ quan quản lý chỉ duyệt giá chủ đầu tư xây dựng để đảm bảo không vượt quá suất đầu tư mà Bộ Xây dựng quy định theo chiều cao, quy mô công trình. Vì thế, một số dự án nằm ở khu vực hạ tầng tốt, giá dự toán sẽ cao hơn. Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn, được đầu tư xây dựng thấp tầng như trước đây nên giá bán có thể đắt hơn.

Dự án nhà ở xã hội Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) vẫn đang là hình mẫu về hạ tầng và giá bán.

Cần có chính sách ưu đãi

Số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm hiện tại, có khoảng 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 168 nghìn căn hộ, tổng diện tích khoảng hơn 8,4 triệu m² đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do ảnh hưởng từ đại dịch COVID-19, doanh nghiệp thiếu vốn, một số dự án chưa hoàn thành thủ tục đầu tư và giấy phép xây dựng, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. 

Đối với sản phẩm nhà ở thương mại giá thấp, Nhà nước cũng chưa có cơ chế đặc thù riêng để khuyến khích phát triển những dự án quy mô vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu của người dân. Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhu cầu về nhà ở trung, cao cấp chỉ chiếm khoảng 20- 30% trên thị trường (tùy từng đô thị) nhưng lại dư thừa từ 70- 100 triệu m². Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà giá thấp chiếm 70- 80% lại đang thiếu hụt trầm trọng.

Theo ông Vũ Quang Vinh, chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS (Hiệp hội BĐS Việt Nam), nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá nhà ở xã hội tăng có phần xuất phát từ tình trạng thiếu nguồn cung quá lớn như con số của Bộ Xây dựng. 

Ông Nguyễn Quang Vinh cho rằng, nguyên nhân dẫn tới sự gia tăng về giá của nhà ở xã hội là do nhà ở xã hội là sản phẩm đặc thù riêng, nhận được nhiều sự hỗ trợ của Nhà nước từ chính sách đất đai, thuế, đặc biệt là nguồn vốn đầu tư. Vì vậy, dự án nhà ở xã hội phát triển nhanh hay chậm phụ thuộc rất nhiều vào việc vận hành chính sách. 

Kể từ khi kết thúc gói 30 nghìn tỷ đồng giai đoạn 2014- 2016, chưa có nguồn vốn nào tương xứng như vậy được bố trí cho phân khúc này, vì thế nguồn cung thiếu. Biến động giá của nhà ở xã hội còn do giá cả thị trường như vật liệu xây dựng, nhân công tăng. Một số dự án nhà ở xã hội trong quá trình triển khai bị thiếu vốn, đã phải đi vay và chịu lãi suất của ngân hàng thương mại, thủ tục hành chính cấp phép dự án kéo dài. Những yếu tố này đã buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán để bù lấp chi phí, bảo đảm lợi nhuận. 

“Nhà nước cần phải ưu tiên sử dụng vốn ngân sách thường xuyên theo từng giai đoạn, tăng cường nguồn vốn cấp cho các ngân hàng thương mại để huy động nguồn vốn xã hội trong quá trình phát triển nhà ở xã hội. Đi kèm với đó là các thủ tục hành chính về lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng... cần được đơn giản hóa, rút ngắn quy trình thực hiện, để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia chương trình nhà ở xã hội. Khi nguồn cung lớn, giá bán sẽ cạnh tranh”, chuyên gia Vũ Quang Vinh đưa giải pháp.

Bên cạnh đó, chuyên gia Vũ Quang Vinh cũng nhấn mạnh về về việc chính sách vay vốn cho người mua nhà cũng hết sức quan trọng. Hiện nay, mức lãi suất của Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng thương mại là khác nhau, cơ chế thực hiện cũng khác nhau. Vì vậy, cần thống nhất cùng một loại lãi suất và cùng thực hiện cơ chế gửi tiết kiệm nhà ở xã hội ở cả hai hệ thống ngân hàng. Thêm nữa, để người thu nhập thấp có thêm cơ hội được cải thiện “nơi ăn chốn ở”, nâng cao chất lượng cuộc sống, cần phải có cơ chế ưu đãi dành cho nhà ở thương mại giá rẻ như chính sách về thuế, tiền thuê đất, vay vốn tín dụng ngân hàng… để có thể khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư.

Phan Hoạt