Tìm lối ra cho việc xây mới các chung cư cũ

• Khu chung cư cũ đặc biệt nguy hiểm đầu tiên được xây dựng lại
• Xây dựng lại chung cư cũ: Cần nhà đầu tư đủ thực lực

Ngoài ra, còn nhiều DN bất động sản (BĐS) khác như Công ty Đức Khải xin đầu tư dự án chung cư Ngô Gia Tự ở quận 10, Tập đoàn BĐS Novaland ngắm dự án chung cư Nguyễn Thiện Thuật…

Theo ngành chức năng, số chung cư cũ, chung cư hỏng nặng này nằm rải rác trên địa bàn 15 quận nội thành, tập trung nhiều nhất là địa bàn quận 5 với 207 lô chung cư, nhà tập thể; quận 1 có 98 lô; quận 3 có 45 lô; quận 4 có 36 lô; quận 6 có 32 lô; quận 11 và quận Tân Bình mỗi quận có 30 lô; quận 10 có 28 lô, quận Bình Thạnh có 24 lô; quận Phú Nhuận có 21 lô…

Thông qua kết quả kiểm định từ Sở Xây dựng và các quận, 70 chung cư bị hư hỏng nặng trên được xếp vào loại C hoặc loại D - loại chung cư đang trong tình trạng nguy hiểm cho người dân sống trong đó.

Cảnh xuống cấp và mất an toàn tại một chung cư cũ ở thành phố.

Khảo sát từ các quận cũng cho thấy, chỉ với số lượng vài trăm khu chung cư cũ như vậy, song đã có đến 22.210 hộ dân đang sinh sống tại đây. Như vậy, bình quân mỗi chung cư có trên 500 hộ dân.

Do đó, nhiều căn hộ chỉ có diện tích khoảng 10m2, phần lớn các căn hộ có diện tích không quá 30m2 và đều được cơi nới, bị xuống cấp, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, nhất là công tác phòng cháy, chữa cháy.

Mặt khác, tuy đến nay đã có khá đông nhà đầu tư đăng ký đầu tư cải tạo chung cư cũ, nhưng chủ yếu chỉ nhắm vào địa bàn trung tâm là quận 1, nơi chung cư cũng được xem là đất “vàng”.

Dân cư đông, việc tạo được đồng thuận là rất khó, do đó Hiệp hội BĐS đã đề xuất thành phố giao cho các quận phối hợp với Sở Xây dựng khẩn trương mời gọi nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án cải tạo, xây dựng ngay với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng đang trong tình trạng nguy hiểm.

Các quận có nhiều chung cư hư hỏng nặng cần chia thành gói thầu có chung cư thuận lợi, có chung cư không thuận lợi để lựa chọn nhà đầu tư; đồng thời trong tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến vấn đề nhà đầu tư thỏa thuận trực tiếp với từng hộ dân về phương thức thực hiện tạm cư, phương thức thực hiện tái định cư.

Từ đó nhanh chóng đạt được sự đồng thuận của cư dân và đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng, tránh xảy ra tình trạng cư dân không hợp tác trong việc di dời.

Chủ sở hữu một căn hộ tại chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3 chỉ có diện tích 28m2 nhưng lại có thêm 1 hộ ở ghép băn khoăn rằng: Nếu xây dựng lại chung cư với diện tích căn hộ 50m2, chủ hộ này được hoán đổi diện tích mới chỉ có 32m2 thì phải bỏ tiền mua thêm 18m2 diện tích dôi dư.

Ngoài ra khi được mua thêm 1 căn hộ cho hộ ở ghép theo mức giá sẽ thỏa thuận với nhà đầu tư… thì lấy tiền đâu để trả là điều khiến hộ dân này và nhiều hộ khác lo lắng, không muốn dời đi nếu không được hưởng chính sách hỗ trợ vay vốn.

Về vấn đề này, Hiệp hội BĐS đề nghị thành phố cần quy định nhà đầu tư phải thỏa thuận với từng chủ sở hữu chung cư về hệ số hoán đổi nhà ở; về giá bán phần diện tích dôi dư và giá bán căn hộ được mua thêm ngay khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Mức giá bán phần diện tích dôi dư và giá bán căn hộ mà chủ sở hữu chung cư được mua thêm được Hiệp hội BĐS đề xuất là giá bảo toàn vốn cộng thêm 10% lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, thành phố cũng nên xem xét áp dụng chính sách tín dụng nhà ở xã hội với các chủ sở hữu chung cư đủ điều kiện khi mua phần diện tích dôi dư và căn hộ được mua thêm.

Việc này nhằm tạo điều kiện cho người dân được tái định cư tại chỗ, hạn chế trường hợp vì không đủ khả năng tài chính buộc phải bán suất tái định cư.

Về diện tích đất và vị trí, hiện có những chung cư loại nhỏ, diện tích chỉ dưới 500m2 hoặc trong hẻm nhỏ đã bị hư hỏng nặng, cần phá dỡ ngay.

Nhưng theo quy hoạch phải chuyển đổi công năng hoặc không đủ điều kiện để xây dựng lại tại địa điểm cũ; các chủ sở hữu chung cư sẽ buộc phải tái định cư ở nơi khác.

Theo Hiệp hội BĐS, đây là những trường hợp đặc biệt khó khăn, do đó thành phố, các quận và Sở ngành cần tiến hành điều tra xã hội học để nắm vững nhu cầu, nguyện vọng của từng hộ dân.

Từ đó có chính sách hỗ trợ cụ thể, sát thực; tạo đồng thuận với từng chủ sở hữu chung cư và các hộ ghép để thống nhất việc di dời, tái định cư; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống tại nơi ở mới hoặc thỏa thuận bồi thường thật thỏa đáng đối với những trường hợp người dân tự giải quyết tái định cư.