Kiểm soát dòng vốn ngân hàng vào bất động sản

• Bất động sản chịu áp lực giảm giá trước xu thế siết dòng vốn ngân hàng
• Vốn ngân hàng chảy vào bất động sản không tăng đột biến
• Hơn 400 nghìn hộ thoát nghèo nhờ vay vốn Ngân hàng chính sách

Với tỷ lệ này, cho vay BĐS trên địa bàn đã cao hơn dư nợ BĐS bình quân của cả nước khoảng 4,3%. Ngoài cho vay chính thức, trên địa bàn còn có khoảng 28% số tiền vay liên quan đến BĐS lấy danh nghĩa các khoản vay tiêu dùng.

Như vậy, nguồn vốn ngân hàng đổ vào BĐS vẫn tăng cả chục ngàn tỷ đồng trong vòng một năm trở lại đây, mặc cho Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) liên tiếp công bố thông tin thu giữ, phát mãi dự án Sài Gòn One Tower - tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu lên đến vài ngàn tỷ đồng của chủ đầu tư. 

Càng đáng lo ngại hơn khi theo phân tích của Hiệp hội BĐS thành phố, dư nợ cho vay trung hạn, dài hạn tại thành phố đã chiếm trên 53% tổng dư nợ; trong khi các khoản cho vay BĐS hầu hết là khoản vay trung và dài hạn, tỷ lệ huy động tiền gửi tiết kiệm dài hạn trên 12 tháng của các ngân hàng chỉ chiếm hơn 30% tổng số tiền gửi. 

Để tăng cường dòng vốn cho sản xuất kinh doanh, chương trình kết nối ngân hàng - doanh nghiệp của thành phố đã giúp doanh nghiệp được vay vốn tín dụng ưu đãi.

Điều này càng tạo áp lực mất cân đối thanh khoản với chính các ngân hàng trước tình hình nợ xấu của nhiều tổ chức tín dụng vẫn còn cao hiện nay.

Cho vay BĐS tiếp tục tăng đã khiến lãi vay của các ngân hàng không thể giảm hơn, bình quân vẫn ở mức 9-11%/năm và điều này đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến chi phí lãi vay của các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. 

Theo Hiệp hội BĐS thành phố, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội chủ yếu từ người mua nhà dồn vào thị trường BĐS rất lớn, song lại đang có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp (DN) lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp.

Theo chuyên gia Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty BĐS DKRA Việt Nam, giao dịch đất nền đã lan ra vùng ven thành phố và các địa bàn lân cận trong năm ngoái và từ sau tết âm lịch có dấu hiệu tăng nhiệt mạnh hơn. 

Đất giao dịch xong vẫn bỏ không nên những người mua đất nền ở khu vực trên mục đích chính là để đầu cơ chứ không phải mua để phục vụ nhu cầu về chỗ ở. Từ đó những người thực sự có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà càng thêm khó khăn do giá nhà, đất nền bị đội lên. 

Thông tin tại buổi họp sơ kết tình hình thực hiện quy định về tách thửa vào ngày 10-4 vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Trần Vĩnh Tuyến lưu ý về tình trạng thời gian qua có nhiều người tiếp tay để tăng giá đất ảo, giống như hình thức đa cấp. Sốt giá nhà, đất chỉ trong thời gian ngắn đã “thổi” giá căn hộ, đất nền và nhà liên kế tại thành phố tăng từ 67-170%. Đất ở vùng ven đua nhau tăng giá, vọt lên gấp 1,5-2 lần... 

Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng trên ngoài dòng vốn của xã hội, có một phần do vốn ngân hàng được “bơm” ra ồ ạt. Thực trạng trên càng khiến những người vay trả góp dài hạn để mua nhà gặp khó do cạnh tranh không lại với giới đầu cơ về phương án trả nợ vốn vay. 

Ở góc độ kinh doanh, ông Hữu Quân, chủ một công ty XNK ở quận Bình Tân cho hay, thị trường nhà đất hút vốn ngân hàng, nên gần đây DN kinh doanh thương mại muốn vay vốn tín dụng càng trở lên khó khăn hơn. 

Vay vốn đầu tư vào BĐS còn có tài sản để thế chấp, vay vốn để nhập khẩu hàng hóa chủ yếu thế chấp bằng dòng tiền và dự án kinh doanh, nếu phương án trả nợ không tốt, DN càng khó được vay.

Nhận định về thị trường địa ốc và dòng vốn ngân hàng năm nay, Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, việc VAMC cho đấu giá tòa nhà Saigon One Tower với mức khởi điểm hơn 6.100 tỷ đồng để thu hồi nợ xấu là biện pháp tích cực; góp phần làm lành mạnh hoạt động tín dụng, xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà phần lớn là BĐS.

Nếu số tiền này được VAMC tiếp tục đầu tư ra để mua lại các khoản nợ xấu BĐS từ ngân hàng, việc này sẽ giúp khởi động lại nhiều dự án BĐS đã bị thế chấp hoặc bị ngừng triển khai trong nhiều năm qua và tạo môi trường kinh doanh lành mạnh cho cả lĩnh vực địa ốc cũng như ngân hàng. 

Thời gian qua, để giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, nhiều DN BĐS lớn đã tham gia giao dịch trên thị trường chứng khoán để kênh huy động vốn mới cho thị trường BĐS. Nhưng đây chỉ là số ít. 

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc một chi nhánh kinh doanh nhà của Công ty BĐS Savills Việt Nam, có một thực tế là thu nhập của khách hàng trẻ dưới 35 tuổi chưa thể đáp ứng được với giá nhà ở tại đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh. 

Do đó nếu không có nguồn vốn vay ngân hàng, việc sở hữu nhà ở đối với những đối tượng trẻ là khá khó khăn. Vì vậy, làm sao để dòng vốn ngân hàng đến đúng đối tượng thực sự có nhu cầu, tránh để giới đầu cơ lợi dụng “thổi” giá nhà đất cũng như để dòng vốn này phát huy hiệu quả đối với những lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác là vấn đề thuộc về các ngân hàng thương mại khi thẩm định cho vay vốn. 

Đây cũng là trách nhiệm của ngân hàng trong việc thực hiện chủ trương giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ 50% về mức 45% kể từ đầu năm nay của Ngân hàng Nhà nước.