Đứng về phía người thu nhập thấp, nhiều chuyên gia cho rằng, diện tích quỹ đất phát triển nhà ở rất lớn đã được giao cho các chủ đầu tư, nhưng giá nhà cao gấp 20-30 lần thu nhập như vậy, cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp ngày càng xa vời. Trong khi đó, đại diện cho các chủ đầu tư lại khẳng định, không thể “ép” doanh nghiệp (DN) đầu tư nhà ở giá rẻ.

Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh, trên thị trường BĐS, quyền tự do kinh doanh trong khuôn khổ quy định pháp luật thể hiện rất rõ. Có những DN lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, điển hình như Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Novaland, Công ty Phú Long… ngược lại, cũng có những DN lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, nhà ở có giá vừa túi tiền, cả nhà ở xã hội, như Tập đoàn Hưng Thịnh, Công ty Phúc Khang, Thủ Đức House…

Và cũng có những DN lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở trung cấp như Công ty Hưng Lộc Phát, Công ty Phú Cường, Công ty Nhà Mơ hoặc có DN lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội điển hình là Công ty Lê Thành, Công ty Vạn Thái, Công ty Thiên Phát…

Nói về vai trò điều tiết của Nhà nước đối với lĩnh vực này, ông Hữu Đức, đại diện một DN BĐS phân tích, trong hơn 10 năm trở lại đây, thị trường nhà, đất đã trải qua những giai đoạn cực kỳ khó khăn, “bong bóng” BĐS đã xảy ra vào các năm 2007 và 2010; thị trường BĐS bị đóng băng các năm 2008-2009 và năm 2011-2013 khiến không ít chủ đầu tư dự án BĐS rơi vào cảnh khó khăn chồng chất. Mặt khác, thủ tục pháp lý về đất đai kéo dài, nhiều dự án bị tắc nghẽn khiến chu kỳ kinh doanh của một dự án kéo dài gấp đôi, gấp ba so với dự kiến.

Tình trạng này buộc nhà đầu tư BĐS phải tính đến chuyện đầu tư nhà ở trung, cao cấp để bù đắp chi phí tăng lên do dự án kéo dài, nhất là trước cơ hội nhà ở thành phẩm đưa ra thị trường ngày càng giảm nhanh. Để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn, năm 2009, Nhà nước đã có gói kích cầu đầu tư với giá trị khoảng 17.000 tỷ đồng cùng với việc thực hiện lộ trình giảm dần chính sách thắt chặt tiền tệ.

Những khu nhà ở xã hội giá rẻ không người ở tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Năm 2013, Chính phủ cũng đã đưa ra gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất bình quân 5%/năm nhằm hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và cho người mua nhà ở xã hội và cả người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,05 tỷ đồng. Khi đó Chính phủ cũng đã cho phép các dự án nhà ở thương mại được chia nhỏ căn hộ, hoặc được chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội. Từ chính sách này, đã có 56.180 người tạo lập được nhà ở; nhà đầu tư tiêu thụ được giải quyết được 56.180 căn nhà tồn kho, trong đó có đến 3/4 là căn hộ chung cư thương mại.

Không chỉ xảy ra với riêng TP Hồ Chí Minh, thực trạng thừa nhà giá cao, thiếu nhà ở giá rẻ cũng được Bộ Xây dựng nêu ra trong báo cáo tổng kết 5 năm 2016-2020. Trong đó, những hạn chế, tồn tại với thị trường BĐS là vẫn còn tình trạng sốt đất, sốt giá ở một số địa phương trong một số thời điểm. Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, thiếu gay gắt nhà ở xã hội khi mới chỉ đáp ứng hơn 41% so với mục tiêu đề ra cũng như thiếu nhà ở thương mại giá thấp; một số cơ chế chính sách về thuế, tín dụng, đất đai còn bất hợp lý ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực cho thị trường và giá bán nhà ở...

Định hướng phát triển thị trường BĐS giai đoạn 2021-2025, Bộ Xây dựng xác định cần tiếp tục thực hiện tái cơ cấu thị trường; thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho thuê; khắc phục lệch pha cung - cầu sản phẩm BĐS, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội; bảo đảm cân đối cung - cầu của từng phân khúc, từng địa phương.

Để thực hiện các định hướng này, Bộ Xây dựng cũng đang dự thảo và đề xuất Chính phủ ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp”, với một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, về tín dụng. Mục đích đặt ra là mức giá khoảng tối đa không quá 25 triệu đồng/m² tại đô thị đặc biệt, không quá 23 triệu đồng/m² tại đô thị loại 1 và không quá 20 triệu đồng/m² tại các tỉnh còn lại.

Đây là tín hiệu vui với người thu nhập thấp chưa có nhà ở ngay trong những năm sắp tới. Tuy nhiên, để điều này trở thành hiện thực, các địa phương cần vào cuộc quyết liệt, sát sao trong việc điều tiết phát triển quỹ nhà ở giá thấp.

Đ.Thắng