Bất động sản chịu áp lực giảm giá trước xu thế siết dòng vốn ngân hàng

• Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng – chạy theo xu hướng hay kênh đầu tư khôn ngoan?
• Doanh nghiệp bất động sản “lách luật”, khách hàng lãnh đủ
• Tồn kho bất động sản tại Hà Nội giảm mạnh

Mở đầu cho sự kiện này, ngày 9-4 vừa qua, chủ đầu tư dự án The Golden Star ở quận 7 đã chào bán 150 căn hộ kèm theo chính sách ưu đãi khá hấp dẫn với giá bán chỉ từ 25,3 triệu đồng/m², tương đương 1,4 tỉ đồng/căn trở lên.

Khuyến mại, giảm giá khủng để tiêu thụ căn hộ tại một dự án.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Dư Lực, chủ đầu tư dự án, chưa tính giá trị khuyến mãi, mức giá của căn hộ The Golden Star cũng đã rất cạnh tranh so với các dự án cùng hạng ở khu Nam Sài Gòn khi ở mức bình quân từ 29-32 triệu đồng/m² lại còn giao nhà thô. Với mức này, giá căn hộ The Golden Star đã rẻ hơn các dự án cùng khu vực có chất lượng tương đương khoảng gần 7 triệu đồng/m². Đó là còn chưa tính giá trị gói nội thất tặng thêm cho khách hàng mua căn hộ trong dịp này lên đến 340 triệu đồng nên số lượng căn hộ trên đã nhanh chóng được khách đăng ký mua gần hết.

Ông Lực cho rằng, với diện tích xây dựng lên tới 9.229m², tổng vốn đầu tư khoảng 932 tỉ đồng trong khi tổng số căn hộ chỉ đạt 478 căn với diện tích 50 – 83m² nên để có thể đưa ra được giá bán trên thì ngoài chuyện chủ động về vốn, chủ đầu tư còn tự sản xuất vật liệu, tham gia cung cấp được nhiều khâu trong quá trình xây dựng.

Để bớt lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng, chủ động nguồn vốn khác để đầu tư dự án, từ đó giảm giá thành căn hộ, trước đó vào ngày 8-4, Tập đoàn BĐS Nam Long cũng đã thông qua Công ty Lbeworth để thỏa thuận với Keppel Land - nhà đầu tư ngoại với 19 dự án đã được cấp phép và định hướng phát triển khoảng 22.000 căn nhà tại Việt Nam - để bán 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi đáo hạn vào năm 2020 với lãi suất 7%/năm.

Đầu tư số tiền này vào Nam Long, Keppel Land có quyền chuyển đổi trái phiếu này sang cổ phiếu của công ty BĐS Nam Long với giá chuyển đổi lên tới 23,5 ngàn đồng/cổ phiếu. Một năm trước, Keppel Land cũng đã đăng ký mua 7,1 triệu cổ phiếu do Nam Long phát hành với giá trị giao dịch là 140,58 tỷ đồng, chiếm 5% cổ phần của Nam Long.

Theo ông Ang Wee Gee, Tổng giám đốc Keppel Land, trường hợp số trái phiếu mới mua trên của Nam Long được chuyển thành cổ phiếu, Keppel Land cũng chỉ nắm giữ khoảng 15% cổ phần của Tập đoàn BĐS Nam Long. Do đó, nhà đầu tư ngoại này chưa thể nắm cổ phần chi phối đối với các dự án phát triển nhà ở của Nam Long. Nhưng bù lại, các dự án hợp tác với Nam Long chắc chắn sẽ được đầu tư đúng tiến độ cam kết với khách hàng từ nguồn vốn trên.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc bộ phận tư vấn của Công ty BĐS Savills cho biết, trong quý 1 vừa qua tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục có 7.600 căn hộ từ 20 dự án được đưa ra thị trường, nâng tổng số căn hộ chào bán tại thành phố lên con số 37.400 căn, tăng đến 82% so với đầu năm ngoái.

Trong khi đó, lượng giao dịch chỉ đạt 6.300 căn và tiêu thụ căn hộ hạng khá, hạng cao cấp đã giảm lần lượt ở mức 32-34% so với trước đó vài tháng. Một điều đáng lo ngại hơn, chỉ trong vòng từ quý 2 năm nay đến hết năm 2018 sẽ tiếp tục có thêm 67.600 căn hộ mới được đưa ra thị trường BĐS thành phố.

Do đó, các chủ đầu tư vẫn phải liên tục đẩy mạnh chiến dịch khuyến mại, giảm giá để cạnh tranh bán nhà và như vậy, áp lực giảm giá bán sẽ càng đè nặng. Vì vậy, cuộc đua cạnh tranh giảm giá bán căn hộ sẽ khiến các chủ dự án lệ thuộc vốn vay ngân hàng trong thời điểm lãi suất đang nhích dần lên hiện nay càng thêm đuối sức.

Với người mua nhà, ngay cả khi giá bán giảm thì số tiền mua nhà cũng khó có thể thấp hơn trước nếu phải mua bằng tiền vay ngân hàng khiến chuyện hưởng lợi thời điểm giá bán nhà giảm cũng là vấn đề khó xảy ra.