Đảm bảo cung - cầu nhà ở bình dân trước áp lực từ dòng vốn ngoại

Từ đầu năm đến nay, dòng vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) bị thu hẹp do việc kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp… Do đó việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho phép điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng (room) tín dụng năm 2022 đối với một loạt các ngân hàng (Sacombank được nới room thêm 4%, Agribank 3,5%, MB 3,2%, Vietcombank 2,7%, TPBank 1,2%, SHB 3,2%, OCB 3,1%, VIB 3%...) đã nhận được sự quan tâm đặc biệt của doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng trên thị trường BĐS.

“Thông báo điều chỉnh room tín dụng mới đây của NHNN là một động thái tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực và ngành nghề bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và BĐS”, TS Sử Ngọc Khương - chuyên gia kinh tế nhận định.

Việc nhiều ngân hàng công bố tăng lãi suất huy động những ngày gần đây cũng khiến người dân, doanh nghiệp có nhu cầu vay e ngại. Ông Trung, đại diện một doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho rằng, khi huy động tiền gửi lãi suất cao, chắc chắn lãi suất cho vay ra sẽ tăng lên trong khi thị trường nhà, đất đang chững lại cũng là vấn đề không đơn giản với các chủ đầu tư BĐS.

Từ đầu năm đến nay, mặc dù thu hút vốn FDI của cả nước giảm gần  13% so với năm ngoái, nhưng lượng vốn FDI chảy vào BĐS lại tăng lên mức hơn 3,3 tỷ USD, chiếm 19,9% tổng vốn FDI đăng ký.

“Đối với một đất nước đang khôi phục sản xuất, kinh doanh sau đại dịch như Việt Nam hoặc với một siêu độ thị hơn 10 triệu dân như TP Hồ Chí Minh, các khoản đầu tư FDI là rất quan trọng”, ông Khương nhận xét. Nhưng khi nguồn vốn ngoại chảy mạnh vào BĐS, nhất là BĐS nhà ở cũng gây nhiều quan ngại, cả trước mắt và lâu dài. Về trước mắt, TS Sử Ngọc Khương cho rằng, việc kêu gọi vốn cho BĐS thông qua hình thức mua bán, sáp nhập dự án (M&A) đã hoàn thiện về mặt thủ tục pháp lý vẫn được các nhà đầu tư ngoại tin tưởng và hướng đến và đây là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước.

Song để có thể M&A dự án BĐS, quy định hiện nay buộc chủ dự án buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, các dự án cần chuyển nhượng chủ yếu là những dự án đang khó khăn về vốn nên chưa thể hoàn thành thủ tục hoặc đang bị vướng về pháp lý. Chỉ riêng tại TP Hồ Chí Minh đã có hàng trăm dự án dở dang, vướng pháp lý kéo dài đã và đang tiếp tục nằm im chờ đợi không thể triển khai. Vốn FDI dồi dào trong khi dự án BĐS có thể bán rất ít dẫn đến tình trạng nhà đầu tư ngoại ôm vốn chờ tìm mua dự án BĐS.

Nhà đầu tư ngoại tìm mua dự án BĐS để phát triển nhà ở theo chuẩn mực cao cấp riêng trong khi các chủ đầu tư trong nước cũng tận dụng triệt để tình trạng khan hiếm dự án, ồ ạt quay sang nâng tầm phân khúc căn hộ. Về lâu dài, điều này sẽ tiếp tục khiến thị trường mất cân đối trong cung - cầu nghiêm trọng về nhà ở.

Tại một thị trường lớn như TP Hồ Chí Minh, trong nửa đầu năm nay Sở Xây dựng chỉ có thể xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai cho 17 dự án với tổng số 9.456 căn, chủ yếu là chung cư. Trong đó phân khúc chung cư cao cấp đã chiếm đến 7.577 căn, căn hộ trung cấp chỉ có 1.879 căn và không có căn hộ bình dân nào. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố đã từng khuyến cáo tại nhiều diễn đàn và cuộc họp khi phân khúc nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh năm 2020 chỉ còn chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền. Trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp. Thậm chí, gần đây tại TP Hồ Chí Minh đã có những căn nhà liền đất có giá bán 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.

Với thực trạng trên, để thị trường BĐS có thể “tải” hết được dòng vốn FDI một cách hiệu quả trong lúc vẫn đảm bảo dung hòa được cung - cầu, tránh đầu tư “lệch pha” trên thị trường vẫn là bài toán khó.

Theo TS Sử Ngọc Khương, để phát triển dự án BĐS, ngoài nguồn lực và tài chính thì các thủ tục pháp lý là vấn đề nan giải nhất. Nếu không tháo gỡ cho các dự án còn vướng mắc vấn đề pháp lý, thì việc nới room tín dụng và tăng nguồn lực sẽ không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung BĐS nhà ở trên thị trường. Ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng, để tránh phát triển lệch pha về nhà ở, ngay từ khi quy hoạch phát triển đô thị, chính quyền các địa phương cần có định hướng rõ ràng về tỷ lệ phát triển nhà ở bình dân so với số lượng nhà ở cao cấp trong mỗi khu vực.