Sự phát triển nhanh các dự án condotel trong 10 năm qua đã đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển mạnh của ngành du lịch và của thị trường bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng; góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy tăng trưởng khách du lịch nội địa lên 30% và khách quốc tế đạt 15%/năm trong những năm gần đây.

Về nguồn vốn hình thành lên số lượng dự án condotel rất lớn trên, từ năm 2008-2013, các chủ đầu tư dự án condotel chủ yếu thực hiện bằng phương thức huy động vốn đầu tư và phân chia lợi nhuận, rủi ro theo tỷ lệ vốn góp; không huy động vốn hoặc bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng. 

Nhưng từ năm 2014 đến nay, thị trường đã xuất hiện phương thức chủ đầu tư dự án condotel huy động vốn, bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp.

Dự án condotel chào bán sản phẩm.

Hiện trong một số khu du lịch nghỉ dưỡng lớn, có đồng thời 4 loại cơ sở lưu trú du lịch, là khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và nhà phố du lịch đã được chủ đầu tư huy động vốn, bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, tình trạng phát triển nóng các dự án condotel thời gian qua dẫn đến cung vượt cầu. Thị trường này đã xuất hiện những cá nhân nước ngoài núp bóng, mua “chui” condotel tại một số vị trí nhạy cảm, nhất là khu vực ven biển. Trong khi đó, cơ quan chuyên ngành Nhà nước chưa xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để tăng cường công tác quản lý đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh condotel.

Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở, lẽ ra phải cấp theo thời hạn của dự án và theo quy định của Luật đất đai.

Nhưng do thiếu hướng dẫn, thiếu kiểm soát và có tình trạng một số địa phương vượt rào, cấp sổ đỏ đất ở không hình thành đơn vị ở cho căn hộ condotel trái quy định pháp luật. Để giải quyết tình trạng này, ngày 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn các địa phương việc cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel, nhưng cho đến nay nhiều khách hàng mua căn hộ loại này vẫn phải chờ đợi.

Thị trường giao dịch căn hộ condotel lớn như vậy, nhưng đến nay cơ quan quản lý Nhà nước cũng chưa quy định cụ thể điều kiện huy động vốn hoặc bán condotel hình thành trong tương lai. Ngay cả hợp đồng mẫu hướng dẫn việc mua bán condotel cũng chưa có, dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án. 

Mặt khác, khu du lịch nghỉ dưỡng luôn được quản lý thống nhất, trong đó khách sạn, tòa nhà căn hộ condotel cũng phải được quản lý vận hành thống nhất. Nếu từng chủ sở hữu condotel tự khai thác kinh doanh căn hộ thuộc sở hữu của mình sẽ không thể đảm bảo yếu tố đồng nhất về đẳng cấp, về quản lý, về trang thiết bị, dịch vụ, an ninh và an toàn… , nhưng quy chế quản lý, vận hành condotel trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng cũng chưa được xây dựng đầy đủ.

Phát triển ồ ạt nên khi thị trường du lịch gặp khó khăn, đã có địa phương cho phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ thành đất ở; cho phép chuyển đổi công năng một số tòa nhà condotel thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thành nhà chung cư. 

Để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các “chiêu” như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp sổ đỏ đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở.

Cùng lúc cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, thậm chí lên đến 15%/năm trong vòng 8-12 năm cũng được nhiều chủ đầu tư đưa ra để lôi kéo khách mua. Những cam kết này không được chủ đầu tư thực hiện sau đó, thậm chí không bàn giao được căn hộ condotel cho khách hàng đúng hạn đã dẫn đến vỡ tại một số dự án như đã xảy ra. Từ đó gây thiệt hại không ít cho khách hàng - những nhà đầu tư thứ cấp và gây ảnh hưởng đến trật tự và lợi ích công cộng.

Việc Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường quản lý Nhà nước đối với dự án condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ngay từ khâu quy hoạch dự án, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng, đến quản lý kinh doanh, vận hành và quản lý cư trú..., trước mắt không nên phát triển thêm các dự án này, không hợp thức hóa các loại hình căn hộ này thành nhà ở được nhiều cá nhân, tổ chức bày rõ sự đồng tình.

Đại diện một DN ở TP Hồ Chí Minh phân tích, nếu cho phép hợp thức hóa các dự án condotel thành nhà ở như trường hợp một địa phương đã làm, lập tức mục đích sử dụng từ tòa nhà condotel thuộc khu vực được quy hoạch phát triển khu du lịch sẽ biến thành tòa nhà căn hộ chung cư. Từ đó sẽ phá vỡ quy hoạch, làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị. Nhất là làm giảm giá trị của cả khu vực được quy hoạch phát triển du lịch, kinh doanh dịch vụ, thương mại và làm giảm nguồn thu bền vững cho ngân sách.

Để chấn chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh đối với một số loại hình BĐS mới, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh”.

Trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch ban hành cơ chế quản lý đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưutrú... Thực hiện chỉ đạo này, cuối năm 2019, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có có căn hộ condotel.

Ngày 14/2,  Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có văn bản hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch cũng đã có quyết định ban hành “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch”.

Tuy nhiên, trong kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan vào ngày 25/7, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng vẫn cần hoàn thiện khung pháp lý để điều chỉnh đối với loại hỉnh dự án condotel. Trước mắt các cơ quan quản lý Nhà nước cần thống nhất sử dụng khái niệm condotel và bổ sung loại hình cơ sở lưu trú du lịch là nhà phố du lịch vào luật. Hiệp hội BĐS thành phố cũng cho rằng cách giải thích về căn hộ lưu trú trong Thông tư của Bộ Xây dựng cũng chưa chuẩn và không thống nhất với quy định trong Luật Du lịch, bởi đã là căn hộ thì luôn có chức năng lưu trú.

Do đó, dùng khái niệm “căn hộ lưu trú” để chỉ căn hộ du lịch là chưa chuẩn xác. Đồng thời, đã là căn hộ phục vụ mục đích cho thuê lưu trú thì không chỉ có căn hộ du lịch, mà còn có căn hộ nhà chung cư là loại căn hộ phổ biến nhất hoặc căn hộ dịch vụ, văn phòng khách sạn cũng sử dụng vào mục đích cho thuê lưu trú.

Ngoài ra, Hiệp hội BĐS thành phố cũng kiến nghị một loạt vấn đề khác như cấp giấy chứng nhận, quy định về quyền sở hữu chung riêng, quy chuẩn kỹ thuật… nhằm hoàn thiện khung pháp lý để quản lý đối với dự án condotel.

Bảo Sơn