Nhiều điểm chưa hợp lý

Đa số người dân ở các khu chung cư hiện nay đều ký hợp đồng mua căn hộ từ cách đây đã lâu, thời mà nguồn cung còn đang hạn chế, nên hầu hết đều "nhắm mắt" ký vào hợp đồng miễn sao là mua được căn hộ. Thêm một nguyên nhân nữa là trước đây, rất nhiều quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh căn hộ chung cư chưa được ban hành, hoặc hoàn thiện, nên tất yếu các chủ đầu tư đưa ra những điều khoản trong hợp đồng gây bất lợi cho khách hàng.

Đang có nhiều ý kiến trái chiều về quy định các loại hợp đồng trong Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh BĐS mới.

Chủ đầu tư thường xây dựng hợp đồng theo kiểu trách nhiệm ít, mà quyền lợi thì lại nhiều. Do đó, xây dựng một hợp đồng mẫu có các quy định chặt chẽ, để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà là vấn đề rất cần phải tính tới. Thực tế thì vấn đề này không mới, không phải bây giờ mới được Bộ Xây dựng tính đến. Cách đây chưa lâu Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD đi cùng với nó là hợp đồng mua bán chung cư mẫu. Tuy nhiên, vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ mẫu này đang vấp phải những phản ứng từ phía các chủ đầu tư.

Tìm hiểu từ phía chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển nhà Contrexim HOD, đơn vị này vẫn đang dùng mẫu hợp đồng cũ, đã đăng ký với Sở Công thương Hà Nội từ năm 2012. Nói về hợp đồng mua bán nhà mẫu, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Contrexim HOD cho rằng, nếu việc bắt buộc phải dùng hợp đồng đúng theo mẫu của Bộ Xây dựng, chẳng khác nào làm khó chủ đầu tư.

Ông Cây phân tích, hợp đồng mua bán căn hộ bản thân nó là một thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư với khách hàng. Phía chủ đầu tư có trách nhiệm soạn thảo hợp đồng theo mẫu, sau đó đăng ký với cơ quan chức năng có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật. Nếu bắt buộc phải áp dụng hợp đồng mẫu là quá cứng nhắc.

Khi khách hàng và chủ đầu tư ký hợp đồng luôn phải có sự thỏa thuận mọi điều khoản trong hợp đồng đó. Có khách hàng đồng ý với điều khoản này, có người lại không đồng ý, từ đó phải có sự thỏa thuận để điều chỉnh, thống nhất rồi mới ký. Hợp đồng mẫu chỉ là căn cứ để chủ đầu tư xây dựng. Nếu không đúng từng câu, từng chữ trong hợp đồng mẫu, mà hợp đồng đó vô hiệu và khách hàng không được cấp Giấy chứng nhận là điều quá bất hợp lý.

Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà là chủ trương đúng đắn của Bộ Xây dựng. Ngay trong Thông tư 03/2014/TT-BXD trước đây của Bộ Xây dựng quy định rất rõ và chi tiết các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó những vấn đề như: chất lượng công trình nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên bán; quyền và nghĩa vụ của bên mua; thuế và các khoản phí, lệ phí liên quan; bảo hành nhà ở và chuyển giao quyền và nghĩa vụ…

Trong khoản 2, Điều 2 của Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hành không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu được ban hành kèm theo Thông tư này, thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.  

Đề cập đến các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, bao gồm hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, đất… phải được lập theo mẫu trong Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản mới, luật sư Phan Hải Anh, luật sư của Tập đoàn Vingroup cho rằng, về bản chất hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch trên tinh thần tự nguyện. Tùy vào đặc trưng của mỗi giao dịch, mỗi dự án, thì các điều khoản trong từng hợp đồng khác nhau sẽ khác nhau. Do đó không nên yêu cầu các bên phải lập hợp đồng theo một mẫu nhất định, điều này đi ngược với nguyên tắc chung của Bộ Luật dân sự.

“Các mẫu hợp đồng đó chỉ nên là hướng dẫn cho cá nhân, tổ chức tham gia trong giao dịch nhà đất, chứ không thể có một bộ bao quát tất cả khía cạnh của giao dịch nhà đất”, luật sư Anh phân tích.

Luật sư Trần Quang Khải, Trưởng văn phòng Luật sư Tâm Phát (Đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, đưa ra một hợp đồng mẫu rồi bắt người ta phải thực hiện theo đúng từng câu từng chữ là quá cứng nhắc và không hợp lý. Bộ luật Dân sự phải là Luật gốc còn các thông tư, nghị định đi sau để điều chỉnh các hiện tượng thực tế ngoài xã hội, không thể áp đặt được.

Hiện tại các ngành đang phải đơn giản hóa thủ tục hành chính, tuy nhiên bắt buộc chủ đầu tư phải áp dụng hợp đồng mẫu này là thêm thủ tục hành chính, càng thêm rắc rối. Thêm nữa, hợp đồng mua bán nhà là thỏa thuận kinh tế, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ có tòa án làm trọng tài kinh tế.