Mặc dù có quy định về bảo lãnh đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai khá rõ ràng nhưng lại không có chế tài. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư vẫn thản nhiên chậm tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng, mặc dù đã đến thời hạn cam kết.

Khóc ròng vì dự án “rùa bò”

Mệt mỏi sau nhiều lần yêu cầu phía chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết, hơn 700 khách hàng mua nhà ở xã hội tại Dự án Tổ hợp Nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là Bright City) ở xã Kim Chung (huyện Hoài Đức, Hà Nội) đã gửi đơn kêu cứu lên Chính phủ, Bộ Xây dựng vì dự án này chậm tiến độ nhiều tháng. 

Các khách hàng mua nhà tại dự án nhà ở xã hội này phản ánh tình trạng dự án chậm bàn giao nhà khiến họ rơi vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi vừa không có nhà ở, vừa phải oằn lưng trả lãi vay ngân hàng hằng tháng. 

Theo khách hàng mua nhà tại đây, hiện nay chủ đầu tư đã chậm bàn giao nhà nhiều tháng khiến gia đình họ gặp muôn vàn khó khăn khi hằng tháng vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền gốc và lãi cho BIDV Tây Hà Nội và tiền thuê nhà do dự án chưa thể bàn giao. 

"Hiện tại công việc của tôi phát sinh nhiều khó khăn, thu nhập eo hẹp. Với những người có thu nhập thấp như tôi đã rất khó khăn nên mới được xem xét mua nhà ở xã hội, được tiếp cận gói vay 30.000 tỷ đồng, nhưng với thực trạng hiện tại nhà chưa có mà hằng tháng vẫn phải thực hiện trả cả lãi và gốc với BIDV Tây Hà Nội điều đó đang dần nằm ngoài khả năng thanh toán của gia đình tôi”, đơn kiến nghị của khách hàng mua nhà tại dự án “rùa bò” này viết.

Cũng trong tình trạng gặp phải dự án chậm tiến độ, chị Đoàn Thị Hương, khách mua nhà một dự án trên trục Đại lộ Thăng Long cho biết, chị đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư từ tháng 5-2016. Đến nay đã thanh toán giá trị căn hộ đến đợt thứ 5, tương đương hơn 900 triệu đồng và chưa bao giờ đóng tiền trễ hẹn hay phải để chủ đầu tư nhắc nhở về việc thanh toán. 

“Theo tiến độ, chúng tôi được bàn giao nhà vào quý III-2017, thế nhưng đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành. Trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư có hứa sẽ có chứng thư bảo lãnh từ phía ngân hàng nhưng từ đó đến nay cũng chẳng thấy gì. Nhắc đến chứng thư bảo lãnh, bên phía chủ đầu tư luôn tìm các lí do. 

Chúng tôi cũng tập hợp được một số người mua nhà đã vài lần tìm gặp chủ đầu tư hỏi cho “ra ngô ra khoai” mà vẫn chưa gặp được. Nhà thì không biết bao giờ mới xong, trong khi, hiện như bản thân tôi hằng ngày vẫn đang oằn lưng trả tiền vay mua nhà, mỗi tháng gần 5 triệu đồng tiền thuê nhà nữa. Nếu tình trạng này kéo dài, chắc chắn sẽ nằm ngoài khả năng thanh toán”, chị Hương rầu rĩ nói.

Dự án chậm tiến độ, khách hàng thiệt đơn thiệt kép.

Chưa có chế tài mạnh xử lý chủ đầu tư

Theo luật sư Trần Quang Khải, Giám đốc Công ty TNHH Luật Phú Gia, Đoàn Luật sư TP Hà Nội thì thực tế có không ít dự án nhà ở đang xây dở dang đột nhiên đóng băng vì nhiều lý do như thiếu vốn, chủ đầu tư thiếu năng lực. 

Và việc cam kết về tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng dường như vẫn bỏ ngỏ và chưa có chế tài nào áp dụng đối với vấn đề này. Và người chịu thiệt trong trường hợp này chính là khách hàng khi tiền đã đóng đủ mà nhà mãi chưa được giao đến tay. Bên cạnh những chủ đầu tư làm ăn đàng hoàng vẫn có không ít doanh nghiệp làm ăn thiếu nghiêm túc khiến không ít người mua nhà lo lắng với tài sản mà họ chắt chiu cả đời mới có được.

 Luật sư Trần Quang Khải phân tích, theo quy định tại Điều 56- Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy chế xử phạt hành chính đối với hành vi chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì lại chưa có. 

Lợi dụng điều này, nhiều chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao dường như vô thời hạn. Hệ quả tất yếu là khách hàng nóng lòng muốn đòi lại số tiền đã đóng nhưng hành trình này cũng không dễ dàng chút nào. Và việc kiện tụng giữa người mua nhà và chủ đầu tư lại xảy ra khi khách hàng không đòi được tiền. 

“Đây là bài học đắt giá người mua nhà phải thuộc rõ. Bởi những thông tin được đưa ra trên giấy tờ bất cứ ai cũng làm được để mê hoặc khách hàng. Tuy nhiên, vấn đề mấu chốt của mỗi dự án bất động sản chính là năng lực tài chính và cam kết của chủ đầu tư về tiến độ cũng như chất lượng nhà ở. Bởi vậy, khi mua nhà, khách hàng tuyệt đối không được lơ là trong việc tìm hiểu các thông tin về chủ đầu tư và các dự án liên quan. Nếu thấy có dấu hiệu bất ổn thì không nên tiếp tục tìm hiểu để tránh những rủi ro sau này”, luật sư Khải nói.

 Từ ngày 15-1-2018, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở đã chính thức có hiệu lực. 

Theo đó, phạt tiền từ 40 - 50 triệu đồng đối với một trong các hành vi: thực hiện đầu tư phát triển khu đô thị không tuân theo kế hoạch hoặc chậm so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt. 

Ngoài ra, phạt tiền từ 50-60 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Để chủ đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư xây dựng không phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tiến độ dự án đã được phê duyệt (nếu có); thay đổi chủ đầu tư cấp 1 mà chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. 

Tuy nhiên, đề cập đến quy định này, TS Phạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, quy định cũng không thể có tác dụng bởi mức xử phạt quá thấp. 

“Với chủ đầu tư một dự án năm bảy trăm tỷ, thậm chí cả nghìn tỷ thì việc xử phạt hành chính 40, 50 triệu đồng chẳng nghĩa lý gì. Mức xử phạt này là quá nhẹ, nó cũng giống như việc các chủ đầu tư vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, mức xử phạt hành chính cũng chỉ vài chục triệu đồng thì không thể đủ tính chất răn đe, chính vì thế mà nhiều chủ đầu tư vẫn vi phạm dù phải nộp phạt. 

Cần phải có chế tài mạnh, đồng thời các cơ quan quản lý nhà nước khi cấp phép cũng phải xem xét năng lực chủ đầu tư thì mới hạn chế được những chủ đầu tư định làm ăn theo kiểu tay không bắt giặc”, ông Liêm nói.   

Phan Hoạt