Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân đã khoảng 25 triệu/m², chung cư trung cấp khoảng 31 triệu/m². Tính từ đầu năm tới nay, dù bị ảnh hưởng nặng nề do đại dịch COVID-19, nhưng giá căn hộ không giảm mà còn liên tục tăng qua từng quý, xác lập những mặt bằng giá mới. Giá nhà đang không phản ánh đúng giá trị thực cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Giá liên tục tăng

Gần chục năm làm giáo viên mầm non, chồng làm trong lĩnh vực truyền thông, vợ chồng chị Nguyễn Thùy Linh dành dụm được gần 600 triệu đồng. Dự định của hai vợ chồng sẽ mua một căn hộ giá rẻ tại khu vực Hoài Đức vì vẫn thuận tiện cả hai vợ chồng cùng đi làm ở khu vực quận Cầu Giấy. 

Xác định mua nhà vẫn phải vay mượn thêm, rồi sẽ làm trả dần. Thế nhưng chỉ vì không quyết đoán thời điểm giữa năm 2019 mà đến nay cơ hội tạo dựng nhà ở của vợ chồng chị vẫn chưa thể thực hiện được. 

“Thời điểm định mua nhà, dự án chúng tôi tìm hiểu có mức giá 19,5 triệu đồng/m², nhưng số lượng căn hộ loại này rất ít. Căn hộ 60m², với mức tiền khoảng 1,2 tỷ đồng, hai bên nội ngoại hứa cho vay mượn là đủ. Thế nhưng nghĩ đến việc vay mượn nhiều, vợ chồng chần chừ không dám quyết. Tháng 5/2020 vừa rồi, quyết định mua nhà thì dự án đó đã bán hết, cư dân đã về ở kín. 

Xem xét dự án ngay bên cạnh, đang triển khai nhưng mức giá đã lên gần 24 triệu đồng/m², căn nhỏ nhất là 65m². Tính ra số tiền đã lên tới hơn 1,5 tỷ đồng. Vượt quá xa khả năng tài chính nên vợ chồng tôi tạm phải gác giấc mơ có nhà. Tạm thời vẫn đi thuê nhà, ít nữa nếu thu nhập cao hơn mới dám tính toán”, chị Linh cho biết.

Quyết đoán hơn vợ chồng chị Linh, cách đây hai tháng, dù là tháng Ngâu nhưng vợ chồng anh Vũ Mạnh Quyết (Tứ Liên, Tây Hồ) vẫn quyết định mua nhà. Vì làm việc trong phố nên anh quyết định mua nhà tại Thượng Thanh, Long Biên. Có trong tay 1,3 tỷ đồng, nung nấu ý định mua nhà từ cuối năm 2019, cũng chính vì tài chính eo hẹp nên vợ chồng anh Quyết sau một thời gian dài mới quyết định xuống tiền. 

“Suốt từ đầu năm ngó nghiêng, dù dịch bệnh nhưng giá không hề giảm mà còn tăng. Dự án tôi mua, đầu năm giá khoảng 28 triệu đồng/m², thế nhưng hết giãn cách xã hội đi xem lại giá đã lên hơn 30 triệu đồng/m². Vì vậy, cả hai quyết định mua ngay lập tức. Nếu không mua thì thời điểm này lại tăng thêm vài trăm triệu nữa. Căn hộ hơn 1,8 tỷ đồng, phải vay thêm nhưng kế hoạch đặt ra 3 năm nữa sẽ trả hết nợ”, anh Quyết chia sẻ. 

Theo báo cáo mới được Bộ Xây dựng công bố, qua thống kê cho thấy giá nhà chưa có xu hướng giảm, cụ thể giá bán căn hộ chung cư trên cả nước, đối với phân khúc trung cấp từ 20- 35 triệu/m², phân khúc cao cấp từ 35 triệu/m² trở lên. 

Tại Hà Nội giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu/m², căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu/m², căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu/m². Như vậy tại Thủ đô, mặt giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với Quý II/2020 căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%.

Giá căn hộ chung cư liên tục tăng thời gian qua, chưa có dấu hiệu chững lại.

Giải pháp nào để kéo giá nhà đi xuống?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên cao là do nguồn cung mới đang giảm mạnh bởi những vướng mắc trong thực hiện cơ chế đất đai. Báo cáo của hiệp hội cho biết, trong khoảng 2 năm trở lại đây, Hà Nội cũng như TP HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Ngay cả các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu từ quy hoạch, cấp phép xây dựng cho đến việc đủ điều kiện tham gia thị trường. 

“Dự án nhà ở bình dân đang rất ít, đặc biệt là nhà giá rẻ đã gần như “tuyệt chủng” trên thị trường. Ngược lại, nhu cầu của người dân mua nhà ngày một tăng. Với sự mất cân bằng giữa cung và cầu, giá nhà tăng giá là điều đương nhiên. Ví dụ, những căn hộ bình dân, trước có giá 15- 18 triệu đồng/m², thì nay đã chạm ngưỡng giá căn hộ trung cấp có giá 25- 28 triệu đồng/m²”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản phân tích.

Theo các chuyên gia bất động sản, giá nhà quá cao còn có một phần nguyên nhân đến từ chi phí cấu thành một sản phẩm không giảm. Đơn cử như các chi phí mua đất đầu tư dự án, tiền đền bù giải tỏa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiền thuế… đều không giảm. Chưa kể, hiện tại quỹ đất đã khá khan hiếm, việc doanh nghiệp bất động sản sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Ngoài ra, chi phí xây dựng, tài chính, lãi ngân hàng… vẫn tăng theo thời gian, cho nên rất khó để doanh nghiệp giảm giá. 

Theo ông Vũ Quang Vinh, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), do các doanh nghiệp đang dùng đòn bẩy tài chính vẫn xoay xở được, thu xếp được dòng tiền nên chưa bị ảnh hưởng trong ngắn hạn. Việc giảm giá cũng chỉ diễn ra ngắn hạn trên thị trường thứ cấp, dài hạn giá vẫn tăng. Ngoài ra, đối với người dân bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, cho nên giá khó giảm trong thời gian tới.

 Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, có nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người dân là vấn đề lớn đặt ra thời gian qua. 

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, giá cả trong lĩnh vực bất động sản là do thị trường quyết định. Do đó, giải pháp quan trọng là cần tăng lượng cung nhà giá xã hội giá rẻ, có chính sách bảo đảm cung cho đại đa số người lao động. 

"Hiện giá nhà ở xã hội có khung giá từ 15- 20 triệu đồng/m², cần đẩy nhanh các dự án, tăng cung số lượng lên. Ngoài ra Bộ Xây dựng đang đề xuất có thêm loại nhà ở thương mại giá rẻ giá 20- 28 triệu đồng/m², cho phép xây nhà có diện tích dưới 45m² tạo nguồn cung cho loại nhà phân khúc tầm trung vừa mức hộ gia đình mua được”, ông Hùng cho biết. 

Với nhà ở thương mại thông thường, giá 30- 45 triệu đồng/m², ông Hùng cho biết phân khúc này hoàn toàn do thị trường quyết định, tuy nhiên vẫn có giải pháp là tăng cung. Thứ hai là tăng cường minh bạch thông tin, nhà đầu tư có thể giao dịch trực tiếp với người mua có nhu cầu, tránh qua các đối tượng đầu cơ, môi giới, trung gian bất động sản.                   

Phan Hoạt