Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20- 30%, nguồn cung nhà ở dạng này lại chiếm hơn 65% sản phẩm triển khai. Thị trường hiện đang dư thừa khoảng 70- 100 triệu m2 sàn trung, cao cấp. Điều này đã tạo ra nghịch lý rất lớn của thị trường bất động sản hiện nay, trong khi người dân vẫn đang “khát” nhà ở, thì nguồn cung dư thừa vẫn đang ở mức rất cao.

Giá nhà cao hơn thu nhập người dân

Thời điểm trước thực hiện lệnh giãn cách xã hội vì dịch COVID-19, vợ chồng anh Nguyễn Công Ảnh, trú tại ngõ 255 Định Công Thượng, Hoàng Mai, Hà Nội đã liên hệ mua một căn hộ tại dự án trên đường vành đai 3 Nguyễn Xiển với mức giá 25 triệu đồng/m2.

“Thời điểm đó, tôi chưa kịp làm hợp đồng để đặt cọc mua nhà. Mới đây, khi tôi liên hệ lại thì sàn giao dịch thông báo giá bán căn hộ tại khu vực này đã tăng thêm 2%”, anh Trần Công Ảnh cho hay.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa khoảng 70- 100 triệu m2 sàn nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Bộ Xây dựng đánh giá, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục, thị trường bất động sản có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung giảm 10%.

Đáng chú ý, từ những tháng cuối năm 2019, các chỉ tiêu của thị trường đều giảm. Lượng giao dịch bất động sản giảm hơn 70%, nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước đó.

Thị trường bất động sản hiện đang thiếu những sản phẩm vừa túi tiền của phần lớn người dân.

“Một trong những bất cập của thị trường đã tồn tại khá lâu mà chưa có hướng giải quyết đó là sự mất cân đối trong quan hệ cung- cầu bất động sản. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20- 30%, nguồn cung nhà ở dạng này lại chiếm hơn 65% sản phẩm triển khai. Thị trường hiện đang dư thừa khoảng 70-100 triệu m2 sàn trung, cao cấp”, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay.

Theo đánh giả của Công ty tiếp thị, tư vấn và phân phối bất động sản DKRA Việt Nam, mặc dù nhu cầu về phân khúc nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) dù chiếm đến 70- 80% nhưng thị trường lại thiếu nguồn cung trầm trọng. Đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Nghiên cứu từ DKRA Việt Nam chỉ ra rằng, từ năm 2019 đến nay, loại hình nhà giá rẻ đã biến mất khỏi thị trường. Việc rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường vẫn chưa được các địa phương quan tâm thực hiện.

Cần có sự điều chỉnh từ quản lý nhà nước

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra những con số cụ thể để thấy rõ những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Về tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm, chỉ tính riêng nhà ở thương mại, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019; lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý 4/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019. Số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%; số còn lại khoảng 200 sàn thì đang hoạt động cầm chừng.

“Do dịch bệnh nên một số doanh nghiệp có nguồn tài chính mỏng đã không có nguồn thu để trả lương cho người lao động và thanh toán các nghĩa vụ tài chính đến hạn cho Nhà nước hoặc tổ chức tín dụng. Những doanh nghiệp có thể tích lũy vốn thì cũng không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai đầu tư dự án. Đây là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Một nguyên nhân cũng quan trọng không kém đó là sự lệch pha cung- cầu, dẫn đến khả năng thanh khoản kém, mất cân bằng của thị trường”, ông Nam cho biết.

Theo các chuyên gia bất động sản, hiện nhà nước chưa có cơ chế để ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Các địa phương chưa bố trí vốn cho nhà ở xã hội, chưa quan tâm hỗ trợ chủ đầu tư trong việc bố trí kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án.

Ngoài ra thị trường đang phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Nhà nước lại chưa có các định chế tài chính cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Hệ thống hành lang pháp lý hiện nay cũng đang bộc lộ những rào cản đối với thị trường và hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Nguyễn Văn Sinh cho biết, trước ảnh hưởng của COVID-19, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ kịp thời người dân và doanh nghiệp vượt qua khó khăn như giảm 15% tiền thuê đất; giảm lãi suất, tiền thuế… cho doanh nghiệp.

“Nhóm giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng được Bộ Xây dựng đề xuất. Đó là các chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 20 triệu/m2. Trong đó, Bộ Xây dựng được giao trình Chính phủ để ban hành Nghị quyết từ chính sách xác định quỹ đất, chủ đầu tư, nguồn vốn hỗ trợ… Những biện pháp này sẽ phần nào giải quyết những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Đồng thời mang tới cơ hội an cư cho nhiều người có thu nhập trung bình thấp”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho hay.

Cũng cùng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, doanh nghiệp bất động sản nên chú trọng nhiều hơn đến phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng và chắc chắn có tỷ lệ hấp thụ cao cho dù hậu quả của dịch bệnh làm cho tình hình kinh tế suy giảm.

Phan Hoạt