Công khai mua bán đất nông nghiệp ở Hải Phòng

"Chợ đất 03" sôi động

Đất 03 là loại đất giao có thời hạn 20 năm, tính từ năm 1993, thời điểm ra quyết định giao đất của UBND TP. Về lý thuyết, đất 03 là những vùng đồng chiêm trũng, khả năng trồng lúa cho năng suất thấp, vì vậy chủ trương đổi mới cơ cấu kinh tế nông nghiệp cho phép chuyển đổi loại ruộng này sang mục đích khác như trang trại, sản xuất nông nghiệp theo mô hình VAC.

Nghĩa là, đối tượng được giao không được phép xây nhà trên đất 03 để ở, chỉ được làm lán, chuồng trại để trông coi và chăn nuôi. Tuy nhiên, từ năm 2000 trở đi, việc đô thị hóa, công cuộc mở mang hạ tầng, chỉnh trang đô thị tại Hải Phòng diễn ra với tốc độ rất nhanh.

Theo đó, nhiều diện tích đất nông nghiệp đã hình thành khu đô thị, phường mới, quận mới, khu nhà ở đô thị. Đất lúa, đất 03 bỗng nhiên nằm xen kẽ giữa phố xá, đường giao thông đô thị. Trước xu thế đó, nhiều hộ dân được giao đất 03 xin được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Tuy nhiên số này rất ít, chủ yếu là âm thầm chuyển nhượng cho giới kinh doanh bất động sản (BĐS) hoặc người có nhiều tiền mua đất để dành chờ cơ hội.

Cứ nơi nào mở mang đường sá, đô thị, nơi đó đất 03 lập tức bị... "sốt".

Gần đây, trước những thông tin chuẩn bị xây dựng đô thị mới, đường giao thông mới như đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai rộng 100m ở Hải An, trục đường từ xã Lê Lợi (An Dương) đến quận Hải An... giá đất đã phải tính theo đơn vị m² giao động từ 1-2 triệu đồng/m². Cá biệt, đất 03 ở vị trí gần đường, gần đô thị (dự kiến theo quy hoạch) được chào bán với giá từ 8 - 15 triệu đồng/m².

Thậm chí ở nhà vào mạng Internet, mở công cụ tìm kiếm Google gõ 2 từ "đất 03" là có hàng ngàn kết quả rất rõ ràng. Chẳng hạn: "Tôi có 360m² đất 03 bên đường cao tốc Hải Phòng - Hà Nội và 379m² đất bìa đỏ trên trục đường vào phường Hòa Nghĩa cần bán. giá cả thỏa thuận"; "Nhượng 2 lô đất 03, lô 1: diện tích 80m² nằm cạnh khu PG An Đồng, giá 200 triệu.

Lô 2: 400m² nằm trong khu dân cư Thanh Xuân, giá 3.2 triệu/m², đường rộng ôtô tải vào tận cửa..."; "Nhượng lại 1.000m² đất 03 tại khu Đông Hải 2, đất vuông vắn nằm cùng khu tái định cư dự án đường 100m nối thẳng ra Đình Vũ (đã hoàn thiện chia lô). Mặt đường rộng 8m, vỉa hè hai bên 1,5m; xung quanh có dân sinh sống, giá 1,6 triệu/m², giấy tờ hợp lệ"... Những dữ kiện nêu trên chứng tỏ "chợ" đất 03 tại Hải Phòng đã chính thức hình thành, công khai hoạt động".

Tiềm ẩn những tranh chấp phức tạp

Khi đặt vấn đề quản lý quỹ đất 03 như thế nào đối với các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương, hầu như chúng tôi không nhận được những câu trả lời rõ ràng, rành mạch. Mỗi nơi có cách diễn đạt khác nhau nhưng có chung một quan điểm: Rất khó quản lý, không thể quản lý nổi. Cấp, ngành nào cũng cho rằng đây là vấn đề phát sinh trong thực tiễn cuộc sống đô thị hóa.

Song, những cái khó khăn phức tạp về quy hoạch, xây dựng sau này thì ngay bây giờ đã nhìn thấy rõ. Phức tạp nhất là trong cùng một vùng quy hoạch đất 03 nhưng có chỗ thì đã xây nhà kiên cố, thành dinh thự, thành điền trang và được sử dụng đúng với chức năng đất ở của nhà giàu. Nhưng liền đó có rất nhiều mô hình trang trại khác trong tình trạng điêu tàn, nếu tiếp tục sử dụng theo đúng chức năng VAC cũng không được, vì môi trường ô nhiễm, nguồn nước bị ngăn chặn không lưu thông.

Nhưng nếu tự ý chuyển đổi theo cách xây dựng thành nhà ở thì ngay lập tức bị lực lượng chức năng của địa phương "tuýt còi". Nhưng nếu đem bán lại cho người khác thì lại... suôn sẻ. Rắc rối, mâu thuẫn rồi sẽ từ đây mà phức tạp dần lên. Đặc biệt, căn cứ vào quy định thời hạn nêu tại Quyết định giao đất thì chỉ còn 2 năm nữa (2013) là hết thời hạn sử dụng đất 03. Đến lúc đó, nếu đất chưa có quy hoạch nào khác sẽ được gia hạn, vướng quy hoạch sẽ bị thu hồi.

Tuy nhiên, có một thực tế là đại đa số đất 03 đã được mua bán chuyển nhượng năm lần bảy lượt, không dễ gì tìm được đúng chủ thể của Quyết định 03 để gia hạn, người sở hữu cuối cùng hoặc sẽ được chuyển đổi hoặc sẽ mất tất cả nếu đã xây dựng kiên cố. Chỉ chừng đó thôi đủ để thấy những gì phức tạp sẽ diễn ra vào thời điểm đất 03 hết hạn.

Theo chúng tôi, ngay từ bây giờ, chính quyền TP Hải Phòng cần phải có sự chỉ đạo rõ ràng cho các cấp, ngành kiểm tra, quản lý việc sử dụng quỹ đất 03, xử lý thế nào đối với các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích