Nhu cầu lớn, nguồn cung gần như không có, căn hộ bình dân hay còn gọi là phân khúc nhà giá rẻ dù được triển khai tại các quận và vùng ven Hà Nội tại các dự án nhà ở mới được chào bán ra thị trường đều vượt lên ngưỡng trên 22 triệu đồng/m² với nhà ở thương mại và với nhà ở xã hội thì mức giá cũng từ 17- 19 triệu đồng/m².

Doanh nghiệp rời cuộc chơi

Dạo quanh một vòng tại các dự án đang mở bán có mức giá được cho là ở phân giá phù hợp hiện nay, thì không phải đại đa số người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận được. Đơn cử như tại quận Hoàng Mai, có những dự án chung cư đang được chủ đầu tư chào bán với mức giá từ 1,4 tỷ đồng cho căn hộ có diện tích nhỏ nhất là 52m². 

Cũng trên địa bàn này, dự án Green Park đang được chủ đầu tư bán với giá 25 - 27 triệu đồng/m² với diện tích từ 58 đến 110m². Còn tại quận Nam Từ Liêm, khu vực các dự án chung cư phát triển mạnh thời gian qua, mức giá đã tăng đáng kể. Một số dự án chung cư được bán với giá 27 triệu đồng/m². 

Căn hộ diện tích nhỏ nhất là 55m² cũng có giá thấp nhất là hơn 1,4 tỷ đồng. Tại quận Hà Đông, dự án của Công ty TSQ cũng bán với giá 23 triệu đồng/m² cho diện tích từ 55 đến 70m². Như vậy, căn hộ có diện tích 70m² cũng trên 1,6 tỷ đồng…

Theo một chủ đầu tư chuyên làm nhà ở giá rẻ chia sẻ, hiện khó thực hiện được căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m² nhà ở thương mại và dưới 15 triệu đồng/m² nhà ở xã hội. Nguyên nhân là tiền sử dụng đất tăng, giá nhân công, vật liệu cũng tăng... Bên cạnh đó, chất lượng và quy chuẩn nhà bây giờ cũng khác xưa và chủ đầu tư tốn nhiều chi phí. 

Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Hải Phát cho rằng, do biên độ lợi nhuận thấp trong khi vướng thủ tục kéo dài, tạo lập quỹ đất ngày càng khó khăn đã khiến các doanh nghiệp không mặn mà xây nhà bình dân nữa. Căn hộ bình dân chỉ chiếm một phần rất nhỏ trên thị trường. Tình trạng lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn là minh chứng cho việc các doanh nghiệp dần rút lui khỏi thị phần nhà giá rẻ. 

“Khi các áp lực đầu vào quá lớn, công sức và vốn liếng bỏ ra để xây nhà bình dân, giá rẻ bắt đầu tiệm cận với các phân khúc nhà ở trung cấp, khiến cho doanh nghiệp buộc phải chọn lựa phân khúc nhà ở giá cao hơn để bù đắp các chi phí bỏ ra ngày càng lớn. Ngưỡng căn hộ 1 tỷ đồng kể từ năm 2020 có thể không còn phù hợp với nhà ở thương mại nữa”, ông Giang chia sẻ.

Các dự án nhà ở giá rẻ đang dần biến mất khỏi thị trường.

Ở góc độ khác, theo ông Nguyễn Đức Cây, Tổng Giám đốc Contrexim HOD, bên cạnh giá đất, chi phí xây dựng, vật tư... cùng tăng nên giá bán tăng theo thì hiện nay việc cấp phép cho các dự án mới đang gặp nhiều vướng mắc càng làm cho nguồn cung khan hiếm, điều này càng tạo đà cho làn sóng tăng giá nhà ở các dự án mới. 

"Một thực tế đang diễn ra là đơn vị nào cũng bán nhà giá cao, những doanh nghiệp có dự án lân cận cũng không chịu lép vế, vì thế giá nhà hiện nay khó có thể giảm sâu được", ông Cây cho hay. Theo ông Cây, tình trạng thổi giá cao đẩy các doanh nghiệp vào cuộc đua tăng giá nhà càng khiến cho thị trường phát triển thiếu bền vững.

Người thu nhập thấp khó có cơ hội

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội thì trong quý III/2020, căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như: Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông... Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%. Trong khi đó giá nhà chưa thấy hiện tượng công bố giảm giá, đặc biệt phân khúc nhà bình dân mức giá tăng nhẹ khoảng 3- 5%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân khiến cho giá nhà tăng cao là trong khoảng thời gian hai năm trở lại đây, gần như không có dự án mới được phê duyệt. 

Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu, từ quy hoạch tới cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường... Chính vì nguồn cung ở tất cả các phân khúc không nhiều nên giá càng ngày càng neo cao. 

Theo ông Đính, đáng lưu ý nhất là trong quý III/2020, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường. Trước đó, kể từ quý I/2020 đến nay, loại hình này đã không còn, dù nhu cầu của người dân rất lớn. 

"Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường", ông Đính đánh giá.


Vấn đề đáng quan tâm, theo ông Đính là việc giá nhà tăng cao khiến cho đa số người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị hiện nay rất khó có thể lo được chỗ “an cư”. 

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, các chủ đầu tư không cần bận tâm đến việc thu nhập của người có nhu cầu mua nhà bị suy giảm do ảnh hưởng của đại dịch hiện nay. Vì nguồn cung cũng khan hiếm nên các chủ đầu tư không cần phải cạnh tranh với ai để bán được hàng và cứ tăng giá nhà ở dù sức tiêu thụ đang chậm. 

"Sức tiêu thụ chậm là do đại dịch COVID-19 chứ không phải do thị trường yếu đi. Trong tương lai, giá nhà ở còn có khả năng tăng nữa vì khan hàng. Khi hàng ít, cầu nhiều thì giá chỉ có biến động tăng", ông Đính phân tích.

Nhìn nhận về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc giá nhà liên tục tăng thời gian qua những người bị ảnh hưởng nhiều nhất là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư, vì cơ hội tạo lập chỗ ở càng thêm khó khăn. 

“Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây, tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở”, GS Đặng Hùng Võ cho hay.

Phan Hoạt