20 hay 50 tỷ đồng mới được kinh doanh bất động sản?

Theo quy định mới tại dự thảo Nghị định, thay vì yêu cầu vốn điều lệ 6 tỷ đồng khi thành lập DN kinh doanh bất động sản như hiện nay, cơ quan soạn thảo đã quy định DN muốn đầu tư kinh doanh tại một số dự án phải có số vốn không thấp hơn 50 tỷ đồng. Với các dự án nhỏ hơn, không thuộc diện cơ quan thẩm quyền quyết định, yêu cầu vốn là 20 tỷ đồng.

Lý giải về sự thay đổi này, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, việc tăng số vốn điều lệ tại các DN là nhằm khắc phục tình trạng “người người, nhà nhà làm bất động sản” dẫn đến nhiều dự án dang dở, thiệt hại đến người tiêu dùng như thời gian qua.

Tuy nhiên, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), ông Trần Hữu Huỳnh cho rằng: Luật Kinh doanh bất động sản giới hạn vốn pháp định là 20 tỷ, bất kỳ một loại dự án nào, một loại hình kinh doanh nào, DN lớn nhỏ nào thì cũng chỉ đáp ứng 20 tỷ đồng. Thứ 2 là dự kiến trong tương lai khi có biến động về kinh tế, xã hội thì Chính phủ có thể quy định vốn pháp định cao hơn 20 tỷ đồng. Đây cũng không phải là một quy định tốt. Bởi vì như vậy làm tăng mức độ rủi ro và làm cho các nhà đầu tư rất lúng túng trong tương lai sẽ là bao nhiêu tỷ.

Đồng quan điểm trên, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP Invest), ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng bày tỏ quan điểm: Thay vì ấn định con số tuyệt đối, nên quy định vốn của chủ đầu tư không được nhỏ hơn 20% tổng mức chi phí dự án.

Theo ông Hiệp, kinh doanh dịch vụ bất động sản chỉ thuần túy môi giới, bán sản phẩm thì vốn có thể 20 tỷ đồng hoặc nhỏ hơn. Nhưng đã là chủ đầu tư bất động sản thì 50 tỷ đồng hoặc nhiều hơn vẫn phải đảm bảo được năng lực thực thi. Điều này cho thấy, đang có nhầm lẫn giữa DN đầu tư bất động sản và đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản. Do vậy, theo ông Hiệp, cơ quan quản lý cần tách bạch hai loại hình này, từ đó mới xác định mức vốn cụ thể.

Ở góc độ của người làm luật, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên VIAC cho rằng, cần xem xét lại một số quy định bất hợp lý của dự thảo nghị định, nhất là các quy định trái luật đối với 3 nội dung: Quy định vốn pháp định 50 tỷ đồng, quy định không cần vốn pháp định, quy định bắt buộc phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng và việc ấn định lựa chọn tòa án giải quyết tranh chấp. Theo Luật sư Đức, vốn pháp định từ trước đến nay được giải thích trong các đạo luật là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập DN.

Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản quy định DN có “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”, thì cũng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ đồng sẽ còn mức vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng. Cũng theo ông Đức, ngoài vấn đề vốn, các nội dung liên quan đến năng lực của DN BĐS cũng cần được đề cập các quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được nêu tại dự thảo lần này vẫn khá chung chung, sơ sài khi mà vấn đề xử lý DN vi phạm quy định về vốn đã không được cơ quan soạn thảo đề cập.