Bỏ ngỏ việc kiểm soát hoạt động đặt cọc trong chuyển nhượng nhà, đất

10:16 21/11/2021

Theo Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh, trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, các bên đã phải thực hiện một trong các giao dịch như “đặt cọc”, “hứa mua, bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất.

Thậm chí đã xảy ra tình trạng lợi dụng việc này để lừa đảo. Liên quan đến hành vi “đặt cọc” Bộ luật Dân sự 2015 cũng đã quy định rõ, nhưng lại không quy định trường hợp “đặt cọc” trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó. Chẳng hạn như giao dịch BĐS thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Đã vậy, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng”, tức chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà, đất kể từ thời điểm các bên chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, Hiệp hội BĐS Thành phố đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cơ quan này đang soạn thảo.

Trước quy định “Chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS”, được dự kiến đưa vào Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Hiệp hội BĐS Thành phố cho rằng đây là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn; có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch BĐS. Việc này còn vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà. Đó là chưa kể trước đây Luật Kinh doanh BĐS 2006 đã từng đưa quy định này vào, nhưng sau đó đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Phản ứng trước thông tin này, ông Thái Hùng, đại diện một chủ đầu tư dự án nhà ở tại TP Hồ Chí Minh khẳng định: Quy định như vậy là đã xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án BĐS. Các sàn giao dịch BĐS không phải bỏ vốn đầu tư vào dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán 80% sản phẩm của dự án. Kiểu kinh doanh “tay không bắt giặc” này là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp. Mặt khác sàn giao dịch BĐS được hưởng phí giao dịch với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp là một khoản chi phí không hề nhỏ mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán nhà ở và người mua phải gánh chịu.

Đánh giá cao hoạt động môi giới nhà, đất, Hiệp hội BĐS Thành phố nhìn nhận, hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường BĐS, giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án với khách hàng. Song cần nhận thức rõ các sàn giao dịch BĐS chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch.

Ngoài ra, nhằm thực hiện Luật Phòng chống rửa tiền 2012, Hiệp hội BĐS Thành phố cũng đề nghị bổ sung quy định: “Thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước” vào luật này.

Đ.Thắng