Có nên lấp hồ để nhồi thêm chung cư?

11:36 27/12/2019
Những ngày qua, một thông tin thu hút sự quan tâm đặc biệt của dự luận, đó là Công ty CP Ðầu tư phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) lại đề xuất Hà Nội cho phép điều chỉnh không gian mặt nước hồ Thành Công để lấy diện tích xây chung cư.

Nếu làm theo đề xuất này thực chất là lấp đi một góc hồ đẹp nhất để xây dựng thêm 3 tòa nhà chung cư cao tầng. Từ câu chuyện này, vấn đề đặt ra là làm thế nào để đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại các khu tập thể cũ nát ở Hà Nội nhưng phải đảm bảo quy hoạch, không tăng sức ép với hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội ở nội đô, nơi đã bị quá tải trầm trọng như hiện nay.

Đề xuất xây chung cư vào diện tích lấp hồ

Với tập thể Thành Công, có 2 phương án được đề xuất. Trong đó, phương án 2 chủ yếu triển khai bằng nguồn lực của chủ đầu tư; 100% cư dân được tái định cư tại chỗ; chiều cao tối đa của công trình 35 tầng. 

Điểm đáng lưu ý của phương án này là nhà đầu tư đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị và “bù lại” cũng đề xuất cắt giảm hơn 4.267m2 mặt hồ phía đối diện để làm khu nhà tái định cư chất lượng cao. Chủ đầu tư cho rằng, với phương án này nhà nước không cần hỗ trợ; công năng của hồ nước không đổi vì diện tích bù đắp lớn hơn…

Mặc dù một số cơ quan chức năng của Hà Nội cho rằng, đây là “ý tưởng có thể ghi nhận”, nhưng đã có nhiều ý kiến phản đối vì cho rằng các hồ nước đang góp phần tạo nên bản sắc, diện mạo của Hà Nội, trong đó có hồ Thành Công. Các hồ nước gắn với cảm xúc, kỷ niệm của người dân và tham gia vào bảo vệ môi trường, cảnh quan... 

Thay đổi diện mạo của hồ để giảm diện tích không gian trống tiếp cận với đường là làm giảm lợi ích chung của cộng đồng dân cư đang được hưởng. Điều đáng nói là đi liền với việc lấp đi một góc hồ, chủ đầu tư lại đề xuất khai thác chính quỹ đất đó để xây dựng chung cư cao tầng khai thác lợi thế kinh doanh. Chủ đầu tư muốn chuyển lợi ích cộng đồng thành lợi ích của một số cá nhân, doanh nghiệp là không thể chấp nhận được.

Những chung cư cũ nát cần phải xây dựng lại.

Không những thế, trong khi Hà Nội đang có chủ trương điều tiết giảm dân số ở khu vực nội đô thì với việc “nhồi” thêm những toà chung cư tới 35 tầng vào khu vực này sẽ tạo thêm áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội vốn dĩ đã quá tải trầm trọng.

Theo đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, hồ Thành Công hay bất kỳ hồ nào khác trên địa bàn TP đều là tài sản vô giá cần được bảo vệ, không có chuyện nhà đầu tư thích làm gì cũng được. 

Những ý tưởng lập quy hoạch cải tạo xây mới chung cư cũ đều được Hội đồng thẩm định đánh giá rất kỹ trước khi trình UBND TP xem xét quyết định làm cơ sở để nhà đầu tư tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500, quá trình lập Nhiệm vụ và đồ án quy hoạch cần phải lấy ý kiến rộng rãi của cộng đồng dân cư, các cơ quan tổ chức có liên quan trước khi phê duyệt theo đúng quy trình quy định.

Đây không phải lần đầu tiên, Công ty Vihajico đề xuất phương án này. Tháng 4-2017, tại hội thảo cải tạo chung cư cũ, lãnh đạo Vihajico đã đưa ra đề xuất nâng tầng chung cư và lấy 1ha diện tích hồ Thành Công phục vụ tái định cư tại chỗ. 

Ngay lập tức, đề xuất này đã vấp phải sự phản đối quyết liệt từ dư luận và các chuyên gia vì cải tạo chung cư cũ phải tuân theo quy hoạch và đặc biệt là phải gia tăng thêm không gian công cộng, cây xanh, mặt nước thì đề xuất lấp hồ đi chỉ vì mục tiêu cải tạo chung cư là điều khó có thể được chấp nhận. 

Ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc và đô thị Hà Nội cho rằng, đề xuất là không theo quy hoạch. "Hà Nội đang phát triển cây xanh mặt nước đề xuất như vậy là không theo quy hoạch. Trong quy hoạch chung Thủ đô phát triển cải tạo chung cư cũ phải theo quy hoạch. Người ta không lấp hồ thì lại đi lấp hồ là không hợp lý", ông Nghiêm nói.

Hồ Thành Công, nơi doanh nghiệp đề xuất lấp một phần để xây chung cư.

Loay hoay "bài toán" cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

Từ câu chuyện đề xuất lấp hồ Thành Công xây chung cư, một vấn đề cũ nhưng luôn thời sự ở Hà Nội suốt hơn 10 năm qua lại được đặt ra là làm thế nào để xây dựng lại các chung cư cũ. 

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có hơn 1.500 tòa chung cư cũ phân bố tại hàng trăm khu khác nhau, xây dựng trong giai đoạn 1960 - 1980. Đến nay, Sở Xây dựng đã tổ chức kiểm định được 344 nhà chung cư, trong đó có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D.

Hiện thành phố đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn TP, đồng thời có giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên 30 khu. 

Thành phố cũng đã giao các sở, ngành, UBND các quận phối hợp với các nhà đầu tư để cung cấp số liệu về hiện trạng đất đai, dân số, chỉ giới, ranh giới nghiên cứu… làm cơ sở để nhà đầu tư được giao nghiên cứu lập quy hoạch. Các nhà đầu tư đã mời, thuê các đơn vị tư vấn trong và ngoài nước nghiên cứu lập quy hoạch.

Mục nát, nguy hiểm là cảnh ở nhiều chung cư cũ tại Hà Nội.

Thành phố đã chỉ đạo các bước, lộ trình thực hiện; đồng thời, yêu cầu các nhà đầu tư chủ động phối hợp chặt chẽ với UBND các quận, phường có liên quan tổ chức khảo sát, điều tra xã hội bổ sung làm cơ sở đề xuất ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án gồm: Phương án 1 thực hiện theo đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch, quy chế cao tầng được duyệt; phương án 2 thực hiện điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án. Hiện phương án 2 đang được hầu hết các nhà đầu tư đề xuất và đều tăng tầng cao so với khung đã quy định.

Đến nay đã có 5 khu đã lập xong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, đang được Sở QH-KT thẩm định để trình TP phê duyệt đó là khu Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân, Tập thể 3 tầng tại quận Hà Đông. 17 đồ án đã được báo cáo tập thể lãnh đạo UBND TP về ý tưởng quy hoạch…

Tuy nhiên, việc cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ tại Hà Nội đang gặp khó do mâu thuẫn lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân và xã hội. Đặc biệt khó khăn lớn nhất hiện nay là chưa có cơ chế đền bù (hệ số K) thống nhất cho toàn bộ các khu chung cư; hiện mỗi khu người dân lại có yêu cầu một hệ số K khác nhau. 

Theo quy định, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ), nhưng tại một số dự án người dân không chấp nhận hệ số này. Hệ số K càng lớn đồng nghĩa với việc phải tăng diện tích sàn xây dựng, nghĩa là sẽ phải tăng chiều cao công trình. 

Tuy nhiên, việc điều chỉnh chiều cao cũng đồng nghĩa với ảnh hưởng đến quy hoạch của TP và tạo thêm áp lực về hạ tầng xã hội, giao thông cho khu vực nội đô. Theo các doanh nghiệp, đa số số chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng phải đảm bảo không gây ra quá tải, ách tắc. Nhưng doanh nghiệp phải lãi 10% họ mới làm. Nếu không cho tăng chiều cao phải cho chủ đầu tư đất chỗ khác để bù lại.

Mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân khiến việc cải tạo chung cư cũ khó khăn.

Ngoài ra, Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư. Thực tế thời gian qua, tại một dự án cả tạo chung cư cũ, sau khi đập nhà cũ, nhà đầu tư đã không thực hiện đúng cam kết về tiến dộ xây dựng nhà mới khiến người dân phải đi khiếu kiện.

Đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhưng phải đảm bảo lợi ích của cả doanh nghiệp, người dân và xã hội đương nhiên là bài toán cực khó ở nơi “tấc đất tấc vàng” như Hà Nội. Tuy nhiên khó vẫn phải làm, và vì thế mới cần có tầm nhìn xa của lãnh đạo thành phố.

Tân Lương