Phấp phù như thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh

• Tiền đổ vào nhà đất, liệu có tái diễn 'bong bóng' bất động sản?
• Thị trường bất động sản: Nhiều kỳ vọng cuối năm
• Tồn kho bất động sản giảm mạnh

Nhân dịp 10 năm thành lập, ngày 18-1, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã tổ chức tổng kết hoạt động năm 2015 và đưa ra kế hoạch cho năm 2016.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội, năm 2015 thị trường phục hồi mạnh, giao dịch căn hộ tăng gấp đôi so với năm 2014. Dù vậy, thị trường tăng trưởng chưa thực sự vững chắc. Phân khúc BĐS cao cấp đang chiếm chủ yếu trên thị trường, tập trung nhiều ở khu vực phía Đông, khu Nam của thành phố. Trong khi đó nhà ở xã hội, căn hộ quy mô vừa và nhỏ có giá bán vừa túi tiền, căn hộ cho thuê giá rẻ… người dân đang có nhu cầu rất lớn lại quá thiếu.

Về nguồn vốn dành cho thị trường BĐS, ông Châu cho rằng dù tăng trưởng tín dụng BĐS tại thành phố năm ngoái đã đạt khoảng 140 ngàn tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, nhất là nguồn vốn trung, dài hạn với lãi suất ổn định. Hiện lãi cho vay với BĐS vẫn còn khá cao, phổ biến ở mức 10-11%/năm nên cần giảm thêm mới hợp lý. Điều khiến giới kinh doanh BĐS e ngại là các ngân hàng chỉ cố định lãi suất cho vay từ 1 – 3 năm đầu, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi. Vấn đề này hiện vẫn chưa thể khắc phục.

Người mua nhà tăng mạnh, nhưng tình trạng đầu cơ cũng đã xuất hiện.

Xu thế mua sỉ căn hộ, tức một nhà đầu tư đăng ký mua nguyên sàn hoặc hàng chục căn hộ tại một dự án cùng lúc đã xuất hiện phổ biến. Chẳng hạn khi một nhà đầu tư mua cùng lúc 100 căn hộ với giá 2 tỷ đồng/căn, tổng số tiền phải trả là 200 tỷ đồng. Theo thông lệ thị trường hiện nay, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc khoảng 10%, số tiền bỏ ra chỉ là 20 tỷ, song lại có quyền chuyển nhượng với tất cả số căn hộ trị giá đến 200 tỷ đồng này.

Do đó theo ông Châu, quy định cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng hợp đồng mua nhà dù có tác động tích cực trong ngắn hạn, giúp cho thị trường BĐS phục hồi, vượt qua giai đoạn khó khăn vừa qua, nhưng việc cho phép này có thể bị nhà đầu tư lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà ở, đầu cơ để thu lợi cao nhất dẫn đến tác động tiêu cực với thị trường BĐS.

Kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS thành phố trong năm nay, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành cũng lo ngại thị phần căn hộ cao cấp tại thành phố sẽ tiếp tục bị dội vào thời điểm cuối năm 2017 khi các dự án đồng loạt giao nhà. Các nhà đầu tư sỉ nhận nhà xong cũng đồng loạt bán ra, lượng người mua giảm sẽ khiến thị trường đối mặt với nguy cơ dư thừa loại căn hộ này.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Hưng Thịnh cũng cảnh báo nguy cơ thổi giá căn hộ cao cấp. Bởi cùng khu vực, chất lượng chẳng khác nhau là mấy nhưng đã có những dự án thổi giá lên đến vài chục phần trăm trong thời gian ngắn. Theo ông Trung thì đây là giá ảo, là nguy cơ khiến BĐS rơi vào tình trạng bong bóng.

Với TPP dự kiến sẽ có hiệu lực vào cuối năm 2017 cũng vậy, thị trường BĐS, gồm cả hạ tầng KCN – KCX, khu công nghệ cao, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê… có cơ hội rất lớn để phát triển ngay từ giai đoạn đầu và tiếp theo đó là BĐS phục vụ lĩnh vực thương mại dịch vụ, chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng, du lịch, vui chơi giải trí… cũng có cơ hội phát triển đồng bộ.

Nhưng vấn đề đặt ra là làm sao không để thị trường BĐS bị khống chế bởi những đối tượng đầu cơ, lũng loạn thị trường, từ đó mới có thể đảm bảo thị trường phát triển bền vững và bảo vệ được người mua nhà.