Chuyên mục Trò chuyện Chủ nhật tuần này, PV đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Quang Khải, Giám đốc Công ty Luật TNHH Gia Phú về những vấn đề pháp lý mà người mua nhà cần nắm rõ xung quanh câu chuyện dự án đang thế chấp ngân hàng này.

PV: Thưa luật sư, với danh sách dài tên các dự án đang thế chấp ngân hàng vừa được Hà Nội và TP Hồ Chí Minh công khai, nhiều khách mua nhà ở các dự án chung cư này đang rất hoang mang. Việc thế chấp này của chủ đầu tư có ảnh hưởng thế nào đến khách hàng?

Luật sư Trần Quang Khải: Theo quan điểm của tôi, khách mua nhà tại các dự án này hoang mang, lo lắng cũng là điều dễ hiểu. Một căn hộ chung cư hiện nay có giá trị lớn. Do đó, khách hàng lo lắng là điều tất yếu. Tuy vậy, khách hàng phải tìm hiểu kỹ việc thế chấp này của chủ đầu tư để có hướng xử lý, bảo vệ quyền lợi cho mình. Về góc độ pháp luật thì theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Như vậy, việc thế chấp dự án để vay vốn đầu tư dự án là hoạt động bình thường của doanh nghiệp, chủ đầu tư và được pháp luật cho phép.

PV: Như thế có nghĩa là khách hàng không nên quá lo lắng về việc thế chấp này của chủ đầu tư?

Luật sư Trần Quang Khải: Đó mới chỉ là một phần, chủ đầu tư thế chấp dự án được pháp luật cho phép nhưng cũng trong Điều 147 này lại có quy định ràng buộc khác: "Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý".

Bên cạnh đó, Thông tư liên tịch 01/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định cụ thể hơn về vấn đề này. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

PV: Như vậy có nghĩa là pháp luật đã có những quy định chi tiết về việc thế chấp dự án và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Luật sư có thể nói rõ hơn về việc này?

Luật sư Trần Quang Khải: Đối với trường hợp thế chấp đúng quy định pháp luật thì việc dự án đang được thế chấp tại ngân hàng và vẫn làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng đã trả hết tiền không có gì mâu thuẫn cả. Trong trường hợp, khách hàng không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng cũng chỉ siết lại những phần chưa được thanh toán. Đối với những khách hàng đã có sổ đỏ thì không bị ảnh hưởng gì. Tuy nhiên, trong trường hợp ban đầu chủ đầu tư thế chấp đúng pháp luật nhưng sau đó lại đem tài sản đã bán cho cư dân đi thế chấp và thế chấp nhiều lần là vi phạm pháp luật.

Với nghiệp vụ thẩm định gắt gao, ngân hàng không thể không biết về những tài sản mà chủ đầu tư đã thế chấp; để chuyện cho vay tiếp xảy ra có lỗi của ngân hàng. Trong trường hợp này cư dân đã mua nhà không phải chịu rủi ro.

Vậy nhưng, trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp trái pháp luật mà người mua nhà biết dự án đã bị thế chấp mà vẫn đồng ý mua dù chưa giải chấp và không có sự đồng ý của ngân hàng hay chủ đầu tư cố tình bán cho người mua khi chưa giải chấp mà người mua không biết sẽ phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn sau: Thứ nhất, khi thế chấp dự án, có thể chủ đầu tư đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng liên quan đến chung cư, dự án cho ngân hàng nên việc chuyển nhượng, sang tên cho người mua có thể gặp khó khăn, phức tạp, mất nhiều thời gian.

Mà theo khoản 4 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản là “trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”. Khi chủ đầu tư không hoàn thành được nghĩa vụ của mình thì rủi ro lớn nhất chính là người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư.

Thứ hai, nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ vay, nợ lãi đối với ngân hàng, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chung cư. Dự án đã thế chấp và thứ tự xử lý tài sản bảo đảm là ưu tiên theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm và ưu tiên thanh toán cho giao dịch bảo đảm có đăng ký (khoản 1, khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự), nghĩa là ưu tiên thanh toán cho ngân hàng từ chung cư, dự án đã thế chấp.

Khi đó, người mua nhà sẽ bị thiệt thòi và có khả năng chỉ là mua nhà “trên giấy” vì tài sản được ưu tiên thanh toán cho ngân hàng, người mua nhà chỉ có thể đòi quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại… Nhưng chính vì chủ đầu tư không có khả năng thanh toán cho ngân hàng nên mới bị xử lý tài sản bảo đảm thì khả năng người mua nhà đòi lại được tiền mua nhà và yêu cầu bồi thường rất bất khả thi.

Thứ ba, việc mua nhà đã bị thế chấp sẽ bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ pháp lý chồng chéo, phức tạp mà nếu không có tư vấn pháp lý sẽ rất khó hiểu rõ để đảm bảo quyền lợi của mình và sẽ tiềm ẩn rủi ro tranh chấp cao.

PV: Theo như phân tích của luật sư thì trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp trái luật, khách hàng có thể sẽ mất nhà. Thế thì việc thế chấp của chủ đầu tư thực sự cần thiết phải được công khai?

Luật sư Trần Quang Khải: Công khai, minh bạch là điều rất cần thiết và cũng là để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Thế chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường của doanh nghiệp bất động sản. Đặc điểm của thị trường bất động sản, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.

Trên thực tế, việc thế chấp này thông thường các hộ dân không được biết, do chủ đầu tư giấu hoặc người dân thường không quan tâm việc tính pháp lý của dự án mà chỉ quan tâm đến diện tích hay là giá cả của căn hộ chung cư mà mình mua. Việc thế chấp ngân hàng của một dự án thông thường là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc này sẽ là trái pháp luật nếu như dự án đã thế chấp rồi lại đem đi bán hoặc bán cho khách rồi lại đem đi thế chấp. Điều đáng lo ngại ở đây là khi xảy ra hậu quả thì khách mua nhà sẽ bị thiệt hại.

Việc đang thế chấp mà bán căn hộ khi chưa giải chấp là vi phạm nếu không có sự đồng ý của người mua căn hộ chung cư và ngân hàng. Như đã phân tích ở trên thì thế chấp tài sản ở ngân hàng là một hình thức huy động vốn, lúc này tài sản đang thuộc quyền quản lý của ngân hàng.

PV: Vậy theo luật sư, những khách hàng đã mua nhà ở các dự án đang bị thế chấp cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?

Luật sư Trần Quang Khải: Những người đã mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Còn chuyện chủ đầu tư thế chấp những phần còn lại, theo quy định, không phải là yếu tố đáng quan ngại.

Trường hợp căn hộ của họ bị thế chấp, khách hàng yêu cầu chủ đầu tư giải quyết với ngân hàng, nếu cần thiết có thể tố cáo buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm như hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại.

PV: Hiện nay, thông tin dự án này đã được thế chấp thế nào không dễ gì mà người mua nhà có thể tiếp cận được. Người có nhu cầu mua nhà hiện cần phải làm gì để tránh rủi ro?

Luật sư Trần Quang Khải: Đầu tiên, cần xem xét kỹ uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Thứ hai, yêu cầu chủ đầu tư đưa ra các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Thứ ba, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư chứng minh mình đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Thứ tư, điều này cũng rất quan trọng là khách mua nhà cần xem xét kỹ điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời phải cụ thể các chế tài về phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…

Khách hàng cần thận trọng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi tiến hành mua bán nên có người am hiểu về pháp lý hoặc luật sư xem xét kỹ các vấn đề pháp lý trước khi giao dịch thì sẽ bảo đảm hơn quyền lợi cho mình.

Xin cảm ơn luật sư!

Phan Hoạt