TP HCM: Thiếu vốn ngân hàng, địa ốc đóng băng

Sau cú chặn bởi chính sách thuế 2% nhắm vào lĩnh vực trước đó còn bỏ sót là hợp đồng góp vốn đầu tư của chủ dự án với các nhà đầu tư thứ cấp. Trong khoảng thời gian dài vừa qua dòng vốn ngân hàng cũng không còn mặn mà với việc cho vay đầu tư vào lĩnh vực nhà đất. Điều này khiến thị trường bất động sản (BĐS) vốn khá sôi động là TP HCM, nơi chiếm tới ½ số lượng giao dịch của cả nước trở nên khát vốn. Giao dịch chậm dần và nếu cứ tiếp tục đà này, thị trường BĐS thành phố sẽ quay trở lại thời kỳ trầm lắng.

Ngân hàng không mặn mà với BĐS

Nếu như đến cuối năm 2009, mức vốn mà các ngân hàng thương mại đầu tư cho vay vào lĩnh vực kinh doanh BĐS còn đạt 219 ngàn tỷ đồng, tăng khoảng 36% so với năm trước, thì sang năm 2010 này, theo Ngân hàng Nhà nước thành phố, cho đến hết tháng 8, con số dư nợ tín dụng trong lĩnh vực cho vay BĐS tụt xuống chỉ còn 92.864 tỷ đồng, chiếm 15% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn.

Với mức này, rõ ràng chủ trương siết vốn ngân hàng trong lĩnh vực cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại trên trên địa bàn đã đạt được. Tuy nhiên mục đích lớn hơn đằng sau việc làm này là kéo giá BĐS xuống thì chỉ một mình dòng vốn ngân hàng đã không thể làm được. Mà ngược lại, việc này đã khiến thị trường BĐS TP HCM, nơi chiếm tới một nửa giao dịch của cả nước bị chựng lại.

Trong khi  đó thì có dư luận cho rằng doanh nghiệp BĐS thu "siêu lợi nhuận", có lãi gấp nhiều lần vốn đầu tư… ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM đã bức xúc phát biểu rằng nhìn nhận như vậy là không khách quan bởi thị trường BĐS đã khá minh bạch; hệ thống văn bản pháp luật cũng đã dần hoàn thiện, lấy đâu ra siêu lợi nhuận?...

Trước thông tin về một quy định của ngân hàng sẽ có hiệu lực vào tháng 10 tới sẽ tiếp tục "siết" BĐS bằng cách hạ mức vốn cho vay xuống còn 80 - 85% so với mức 100 - 120% hiện tại, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Hiệp dự báo: Nếu ngân hàng không có chính sách cởi mở hơn với BĐS, thị trường BĐS TP HCM sẽ còn gặp nhiều khó khăn hơn nữa! 

Giám đốc một sàn giao dịch BĐS trên đường Phan Xích Long ngao ngán cho biết: Vừa gỡ vướng được vấn đề thuế xong, nhà đầu tư gặp ngay cảnh bị siết vốn, giao dịch căn hộ dự án giảm hẳn, nhà đầu tư dần vắng bóng.

Cảnh thưa vắng ở một sàn giao dịch BĐS.

Phải gỡ vướng từ chính sách quản lý

Qua kiểm tra thực tế một số dự án cho thấy: thông thường không có đất trống để đấu giá, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận, năn nỉ với chủ đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này đã khiến đơn giá bồi thường cao, các dự án có mức bồi thường chênh lệch, người dân so sánh chêch lệch rồi đòi giá cao hơn dẫn tới cảnh chủ đầu tư không thể bồi thường trọn vẹn nên không thực hiện đầu tư được.

Trong khi lãi suất ngân hàng cao, sau vài năm gồng gánh lãi vay, nhiều chủ đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án, thậm chí phá sản. Cũng sau vài năm "bỏ ngỏ" quản lý đối với lĩnh vực này dẫn tới thực trạng từ số liệu về các dự án phát triển nhà ở đã thực hiện, tới hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, rồi không quản lý được việc huy động vốn; thất thu thuế do chuyển nhượng qua lại nhiều lần không phát hiện được…

Để khắc phục tình trạng trên, mới đây việc quản lý hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS đã được giao về cho Sở Xây dựng chính thức chịu trách nhiệm.

Để tháo gỡ khó khăn về vốn cho các chủ đầu tư dự án, quy định sẽ mở bằng cách cho phép chủ dự án được "cắt" 20% số căn hộ tương lai để bán trực tiếp cho cá nhân người góp vốn, chứ không phải giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, trong số căn hộ được bán trực tiếp cho người tham gia góp vốn này, mỗi cá nhân góp vốn chỉ được quyền mua đúng 1 căn nhà, số tiền còn lại sẽ được trả lợi nhuận bằng tiền.

Trước cách làm này, nhiều ý kiến đã cho rằng như vậy là  "khép" với nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, giải thích về việc này,Cục trưởng Cục Quản lý nhà và BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho biết, quy định như vậy để buộc một lượng căn hộ nhất định của mỗi dự án phải thông qua sàn. Tránh tình trạng nhà đầu tư ỷ thế có nhiều vốn góp với chủ đầu tư dự án sẽ ôm hết "hàng" trong tay, "găm" lại chờ thời điểm tốt mới tung ra bán gây tình trạng khan hiếm ảo, lũng loạn thị trường…

Nhằm giảm tải cho cấp thành phố trong công tác duyệt dự án phát triển nhà ở, những dự án có mức vốn đầu tư từ 30 tỷ đồng trở xuống được phân cấp duyệt dự án về cho quận huyện.

Nhưng theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Hiệp, chỉ nội khoản tiền phải bỏ ra để có quyền sử dụng đất của một dự án nhỏ cũng đã vượt qua con số trên. Nếu không sửa quy định này, cấp quận, huyện sẽ chẳng có dự án nào để duyệt. Trước ý kiến này, Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà khẳng định sẽ đề nghị sửa bằng cách bỏ khoản tiền đầu tư cho khâu bồi thường giải phóng mặt bằng ra ngoài khi tính mức đầu tư