Có ý kiến cho rằng đây là giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc trong việc cải tạo lại các chung cư cũ đã xuống cấp hơn chục năm qua. Thế nhưng nhiều ý kiến lại cho rằng, việc cho phép nâng tầng này sẽ gia tăng dân số vào khu vực nội đô, điều đó đồng nghĩa với việc tạo thêm sức ép lên hạ tầng nội đô vốn đã quá tải.

Chuyên mục “Trò chuyện Chủ nhật” tuần này, PV đã có cuộc trao đổi với TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội xung quanh vấn đề này.                   

PV: Thưa ông, TP Hà Nội vừa ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô. Một điểm đáng chú ý là cho phép các dự án cải tạo chung cư cũ được nâng tầng cao lên thành 21- 24 tầng, chúng ta phải hiểu vấn đề này như thế nào?

TS Đào Ngọc Nghiêm: Đây là một văn bản pháp lý đã được nghiên cứu nhiều năm, đã qua ít nhất 17 lần dự thảo với sự đóng góp của nhiều cơ quan, đặc biệt là nhiều chuyên gia. Trong quá trình xây dựng có các ý kiến trái chiều nhau nhưng thành phố đã xem xét và cuối cùng văn bản này cũng đã được ban hành. 

Riêng đối với các khu chung cư cũ, đây là đặc thù của Hà Nội. Nội đô TP Hà Nội có khoảng 60 khu công trình chung cư cũ, riêng các khu chung cư do Nhà nước quản lý được xây dựng bằng vốn ngân sách có khoảng 23 khu 4, 5 tầng và hơn 10 khu nhà ở thấp 1, 2 tầng như: Khu Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… 

Những chung cư cũ này gần đây đã bộc lộ rất nhiều tồn tại như: không gian ở không đáp ứng được yêu cầu cuộc sống mới của người dân, thiếu hạ tầng xã hội (trường học, sân chơi..), đặc biệt là vấn đề quản lý đất đai thiếu hiệu quả, dịch vụ thì không hợp lý. Từ những yêu cầu đó, từ năm 2000 TP Hà Nội đã đặt ra vấn đề cải tạo các khu chung cư cũ này. 

Định hướng đã được TP đưa ra và Hội đồng nhân dân TP quyết định đến 2015 phải hoàn thành cải tạo chung cư cũ, nhưng rất tiếc trong quá trình triển khai đã không đạt được hiệu quả như mong muốn do nhiều lý do cả khách quan và chủ quan. 

Mấu chốt vấn đề ở đây là thiếu sự hài hòa lợi ích giữa yêu cầu của Nhà nước với mục tiêu của chủ đầu tư và tâm tư nguyện vọng của người dân. Cho nên đến nay trong tổng số 500 nhà chung cư với 60 khu chung cư, mới chỉ hoàn thành được 10%. Tình trạng này đòi hỏi phải có đột phá mới về cải tạo nhà chung cư. Đây là vấn đề cấp bách.

TS Đào Ngọc Nghiêm.

PV: Việc cho phép nâng tầng này đang có nhiều ý kiến cho rằng sẽ gia tăng áp lực lớn lên hạ tầng vốn đã quá tải. Ông có đồng tình với ý kiến này?

TS Đào Ngọc Nghiêm: Phải tuân thủ chặt chẽ các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và các định hướng phát triển trong quy hoạch chung. Rõ ràng Hà Nội hiện nay đang bị áp lực về mặt hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Việc có xây dựng các công trình cao tầng trong nội đô rõ ràng sẽ tạo thêm những áp lực cho hạ tầng. Tuy nhiên, ở đây chúng ta cần phải xem các yếu tố nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. 

Trong hơn 23 khu chung cư cũ của Hà Nội hiện nay thì tổng diện tích sàn nhà ở chỉ là 2 triệu m² sàn với 20 vạn dân. Như vậy, kể cả các công trình dịch vụ công cộng bình quân chỉ đạt 10m²/người dân, thấp hơn rất nhiều so với bình quân của Hà Nội là 23m²/người dân. 

Trong khi đó, chúng ta đang phấn đấu để nâng lên để đảm bảo 25 đến 30m²/người dân thì diện tích gia tăng này là để nhằm nâng cấp chất lượng sống cho người dân, đồng thời cũng là để tăng hiệu quả đầu tư cho các nhà đầu tư. Đương nhiên khi diện tích gia tăng thì áp lực về hạ tầng như năng lượng, cấp nước, thoát nước… sẽ lớn hơn. Do vậy phải có những giải pháp đồng bộ nhằm kết nối với hạ tầng chung. 

Có áp lực nhưng chúng ta cần phải xem xét, xử lý nhằm tạo ra sự liên kết với hạ tầng có sẵn. Ví dụ như khu Nguyễn Công Trứ, chúng ta phải mở thêm con đường nối từ Nguyễn Công Trứ ra đường Trần Khát Chân. Đây là thách thức với chính quyền Hà Nội.

PV: Theo nhiều người đang hiểu, nâng tầng là sẽ gia tăng dân số, từ đó gây áp lực lên hạ tầng. Ông nghĩ thế nào?

TS Đào Ngọc Nghiêm: Đối với các chung cư cũ, trong các quy định chung về nhà cao tầng và Luật Thủ đô đã quy định là các công trình xây dựng cao tầng này đều phải tuân thủ theo quy hoạch chung đảm bảo mật độ xây dựng theo quy định và đặc biệt là không gia tăng dân số trong nội đô. Bởi vì chúng ta có định hướng đến 2030 phải giảm dân số trong nội đô từ 1,2 triệu xuống còn 80 vạn. Như vậy rõ ràng, để đạt được các công trình cao tầng trong nội đô chúng ta phải nhìn nhận tổng thể từ quy hoạch chung đến mật độ xây dựng đến hệ thống hiện hành. 

Quy định tầng cao trong khu chung cư cũ chỉ là một trong nhiều yếu tố để tạo lập diện mạo đô thị và xác định tầng cao đến đâu phải tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết. Chúng ta phải hiểu số tầng cao ở các dự án cải tạo chung cư cũ này không phải tất cả các công trình đều cao tầng.

PV: Như ông đã nói, quy định là phải đảm bảo mật độ xây dựng và đặc biệt là không được gia tăng dân số, nhưng việc cho phép nâng tầng này có vẻ đang đi ngược lại?

TS Đào Ngọc Nghiêm: TP Hà Nội đã có quy định mua nhà trong các dự án cải tạo chung cư cũ ở nội đô, chỉ là những người có hộ khẩu trong nội đô. Có nghĩa là có gia tăng áp lực trong nội đô nhưng dân số là không đổi. Chủ trương đã có nhưng quan trọng là vấn đề kiểm soát thế nào. Đây là điều chính quyền cần phải tính đến và có sự kiểm soát chặt chẽ. Đối tượng nào được mua vào ở. Phải tuân thủ mục tiêu không gia tăng dân số. Đây là vấn đề phải lường trước, để phát sinh quản lý rất khó. Khu dân cư đó với quy mô dân số khoảng 20 nghìn dân, giờ xây lại, nâng chiều cao lên cho thêm dân vào ở sẽ có tác động rất lớn đến hạ tầng kỹ thuật của khu vực đó. Hạ tầng đã quá tải sẵn, giờ thêm dân vào ở nữa thì lại càng quá tải. Do đó phải cẩn trọng với quy định này. Không thể để doanh nghiệp muốn làm gì thì làm.

PV: Để giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội, theo ông phải có giải pháp như thế nào?

TS Đào Ngọc Nghiêm: Cho phép xây dựng công trình cao tầng trong các dự án cải tạo chung cư cũ chỉ là một tiêu chí. Còn để quyết định tầng cao này chúng ta phải xem xét công tác quy hoạch. Giải pháp để giải bài toán này theo tôi là phải đổi mới quá trình làm quy hoạch. 

Trước đây chúng ta chọn chủ đầu tư và chủ đầu tư tự lập quy hoạch chi tiết của những dự án này, hoặc có những chủ đầu tư chỉ làm quy hoạch tổng mặt bằng của 1 ngôi nhà chung cư, thì nay đề nghị Nhà nước, các cơ quan quản lý về quy hoạch kiến trúc phải là người chủ trì đứng ra tổ chức lập quy hoạch cho cả các khu nhà ở các khu chung cư. 

Sau khi thành phố phê duyệt thì kèm theo đặc thù từng khu một, chúng ta sẽ có cơ chế cho nó trên cơ sở tuân thủ quy hoạch chung, đảm bảo mật độ dân số. Những người dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chúng ta tạo điều kiện, có những ưu đãi về tài chính cho họ, đền bù thỏa đáng diện tích mà người ta đang có quyền sở hữu với diện tích mới và tạo điều kiện cho người ta tái định cư ở những khu khác. 

Luật Nhà ở đã nói rõ về vấn đề này. Bên cạnh đó, cần phải cụ thể hóa các chính sách chung của Nhà nước. Đây là vấn đề Hà Nội cần phải làm ngay. Ví dụ Luật Nhà ở đã quy định người dân ở khu chung cư không an toàn, hoặc quá niên hạn sử dụng thì phải có trách nhiệm cải tạo nơi ở của mình. Người quản lý, các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương phải chịu trách nhiệm về việc này. Trong trường hợp đa số người dân đồng ý cải tạo nhưng thiểu số không tán thành, thì Nhà nước có quyền cưỡng chế nhằm đảm bảo an toàn cho đa số dân cư.

PV: Xin cảm ơn ông!

Phan Hoạt (thực hiện)