Những điều cần biết khi chọn mua chung cư

Gỡ vướng và “thanh lọc” chủ đầu tư (kỳ cuối)

Thứ Năm, 06/12/2018, 10:08

Khi nguyên nhân chính trong những vụ việc tranh chấp quyền lợi tại chung cư đã được các cơ quan có trách nhiệm của thành phố xác định chủ yếu xuất phát từ chủ dự án, thì ngược lại, nhiều chủ dự án dù muốn làm ăn đàng hoàng để giữ uy tín với người mua nhà cũng không xong do bị thành phố đẩy vào cảnh khó khăn.

Với số lượng 142.000 căn hộ, tỷ lệ căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh đã chiếm 8,45% tổng số lượng nhà ở của thành phố và đang có xu hướng tăng cao khi trong vòng 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư đã chiếm tỷ lệ hơn 24% tổng số nhà ở xây dựng mới tại thành phố.

Thế nhưng, nêu khó khăn, bức xúc với UBND TP Hồ Chí Minh vào tháng 11-2018 vừa qua, đại diện Công ty CP Địa ốc Phú Long cho biết, DN đã trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích hơn 44ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè từ ngày 1-12-2004 và đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá theo quy định cũng như đã được UBND thành phố cấp “sổ đỏ” nhưng cho đến nay, tại phân khu số 15 của dự án vẫn còn tồn tại 1 căn nhà và đất của một số hộ dân không chịu di dời mà còn xây dựng, mở rộng nhà trái phép, chăn nuôi gia súc, gia cầm gây ô nhiễm môi trường; cản trở không cho DN triển khai đầu tư xây dựng dự án. Không chỉ có vậy, một số người còn có hành vi tự ý xông vào công trường, đập phá tài sản và tháo dỡ hàng rào của DN trong các ngày 30 và 31-10 vừa qua.

Chưa hết, dù DN triển khai, thực hiện dự án Dragon City trên cơ sở trúng đấu giá đất đã 14 năm nay, khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư khiến DN mất rất nhiều thời gian chờ đợi. Khi DN này được UBND thành phố giao làm chủ đầu tư dự án ngầm hóa đường điện 220kV đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè bằng nguồn vốn của mình, DN đã chuyển 160 tỷ đồng cho Trung tâm phát triển quỹ đất để đền bù nhưng gần 10 năm nay việc giải phóng mặt bằng vẫn chưa xong để giao đất cho DN thực hiện dự án…

Đại diện Công ty CP Bất động sản Sơn Kim phản ánh vướng mắc về việc tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình ngầm của dự án. Cụ thể, dự án khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ Gate Way của DN tại phường Thảo Điền, quận 2 có diện tích xây dựng phần nổi khối đế là 5.742m2, nhưng diện tích xây dựng phần chìm được duyệt cho tầng hầm lên đến 9.089m2.

Khi tính tiền sử dụng đất dự án, các Sở, ngành và đơn vị tư vấn đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm 9.089m2. Nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế 5.742m2, còn lại 3.346,4m2 diện tích tầng hầm lại không được tính. Do vướng mắc này mà đến nay dự án chưa được cấp “sổ đỏ” kéo theo việc người mua nhà cũng chưa được làm “sổ hồng”.

Phản ánh với thành phố, nhiều DN BĐS đã đề nghị thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư. Hiện mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp (chỉ chiếm khoảng 20% chi phí thực tế của doanh nghiệp đã bỏ ra) nên DN gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai. Phần chi phí không được khấu trừ này đã không được tính vào chi phí DN nên chủ đầu tư còn phải chịu thêm khoản thuế thu nhập DN, mà cuối cùng người dân sẽ phải gánh chịu khi mua nhà.

Phản ứng tiêu cực của người dân với chủ đầu tư dự án chung cư.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, từ ngày 1-7-2015, thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, cơ quan này đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Nhưng trong đó chỉ có 44 dự án chủ đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, còn lại 126 dự án chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng và đều còn dính đến quỹ đất công như đường hẻm, đường mòn nông thôn, đất ven sông rạch. Những dự án này chưa được các sở, ngành trình UBND thành phố xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ đầu tư dự án, dẫn đến nhà đầu tư lâm vào tình cảnh rất khó khăn...

Đến nay, tại TP Hồ Chí Minh cũng đang còn đến hơn 500 dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư, nằm "trùm mền", là hàng tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của DN, nhưng theo các quy định pháp luật hiện nay, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án. Do đó trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn...

Theo các chuyên gia, đầu tư dự án BĐS, DN chỉ cần có vốn chủ sở hữu chiếm 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn chủ yếu dựa vào nguồn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Khi tại TP Hồ Chí Minh, dư nợ tín dụng cho vay BĐS đã ở mức 10,8%, cao hơn mức bình quân 7,5% của cả nước, thì thông tin được ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP Hồ Chí Minh đưa ra vào cuối tháng 11-2018 vừa qua đã cho thấy, đến cuối tháng 10-2018, tín dụng tiêu dùng trên địa bàn thành phố đạt 19,4%.

Tỷ lệ nợ xấu của phân khúc tín dụng này chiếm 4,2% tổng dư nợ. Tín dụng tiêu dùng tăng nhanh, nhưng chủ yếu đến từ hoạt động cho vay mua, sửa nhà đã làm dấy lên mối lo ngại về nguy cơ cho vay bất động sản đang ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng ngày một lớn nhất là khi cho vay mua và sửa chữa nhà chiếm khoảng 38 - 40% tổng dư nợ tín dụng cho vay tiêu dùng.

Để đảm bảo an toàn, từ ngày 1-1-2019 sắp tới, các ngân hàng sẽ phải giảm trần huy động vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn từ mức 45% xuống còn 40%. Van tín dụng rót vốn cho dự án BĐS hẹp lại, những chủ đầu tư chưa đủ điều kiện lên sàn sẽ chỉ còn cách quay sang huy động vốn từ khách hàng. Khi đó, rủi ro đẩy về phía người mua nhà càng cao nếu thành phố không tập trung gỡ khó cho DN đầu tư dự án BĐS...

Đức Thắng