Thực tế, đây là vấn đề đã được chính cơ quan này lưu ý trong suốt nửa cuối của năm 2016 khi tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng tốc độ đã chậm lại. Lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Đây chính là mấu chốt để nhiều chuyên gia đánh giá không nên kỳ vọng quá nhiều vào thị trường BĐS năm 2017.

Tồn kho vẫn còn lớn

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, trong số lượng tồn kho, giá trị đất nền nhà ở dẫn đầu với 14.325 tỷ đồng; tiếp đến là nhà thấp tầng tồn kho khoảng 8.874 tỷ đồng; căn hộ chung cư ước 5.859 tỷ đồng… 

Tại địa bàn Hà Nội, lượng tồn kho hiện ở mức 5.611 tỷ đồng, giảm 1.135 tỷ đồng, xấp xỉ 17% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi giá trị tồn kho của Hà Nội có xu hướng giảm chậm lại so với thời điểm năm trước, TP Hồ Chí Minh có tốc độ giảm nhanh hơn. Hiện tổng giá trị tồn kho của địa phương này còn khoảng 5.954 tỷ đồng, giảm khoảng 4.153 tỷ đồng, tương đương hơn 41% so với cuối năm ngoái. 

Kịch bản nào cho thị trường BĐS năm 2017 vẫn là dấu hỏi.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest, tốc độ giảm này là một dấu hiệu cho thấy thị trường đã bắt đầu chững lại. “Ai cũng biết, trong 3 năm trở lại đây, hàng tồn kho có thể xem như hàn thử biểu cho diễn biến của thị trường. Thị trường nóng sốt, nhiều dự án tái khởi động hoặc được chuyển giao cho chủ đầu tư khác và "sống trở lại", nhờ đó tồn kho giảm. Thế nhưng, khi thị trường chậm lại, tức người mua nhà không còn "mặn mà", số dự án còn lại sẽ khó giải quyết”, ông Hiệp nói.

Theo giám đốc một trung tâm môi giới BĐS thì lượng tồn kho đang dần chạm tới đáy và sẽ tăng trở lại. Đặc biệt, trong bối cảnh rất nhiều dự án, người mua không phải để sử dụng mà để đầu cơ. 

Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, việc bán nhà hình thành trong tương lai sẽ đóng tiền theo tiến độ. Vì vậy, những nhà đầu cơ kiểu vậy chỉ cần đóng khoảng 30-50% tổng giá trị căn hộ và sẽ cố gắng bán lại cho đối tượng khác để hưởng giá chênh. 

Tuy nhiên, khi người mua nhà không còn mặn mà, trong khi sức ép phải đóng tiếp tiền sẽ khiến nhà đầu cơ có khả năng "bỏ của chạy lấy người" khiến dự án đói vốn và từ đó "chết lâm sàng" trở lại, đồng thời tồn kho sẽ tăng trở lại.

Ở một góc nhìn khác, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Maxland cho rằng, số lượng dự án mới được bung ra thị trường trong năm 2016 khá lớn, trong đó phần lớn là các dự án bất động sản cao cấp. Trong khi đó, chủ yếu nhu cầu hiện tại của người mua là nhà ở thu nhập thấp và giá rẻ. Sự lệch pha giữa cung và cầu lớn sẽ khiến hàng tồn kho tăng mạnh như một điều khó tránh khỏi. 

Cuộc cạnh tranh sẽ vô cùng khốc liệt trên thị trường, đặc biệt là tại những dự án nằm trong khu vực có nhiều dự án cùng phân khúc và cùng giá bán ở quận Hoàng Mai, quận Hà Đông, quận Nam Từ Liêm hay Cầu Giấy. 

“Sức cầu là hữu hạn, do đó những dự án mới ra mắt thị trường nếu không có những điểm nhấn đặc biệt mà chỉ là những lời mời chào chung chung, như vị trí đắc địa, hoặc ăn theo hạ tầng sẽ rất khó để cạnh tranh với những dự án vốn đã có thanh khoản cao của các chủ đầu tư có thương hiệu. Chưa kể, những dự án này còn kém trong các hoạt động truyền thông mang tính chính thống dẫn đến việc khách hàng không đặt nhiều niềm tin về chủ đầu tư. Do đó, khả năng ế ẩm ngay khi vừa ra mắt thị trường là rất có thể xảy ra”, ông Diễn chia sẻ.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS, về cơ bản, trong năm 2016, thị trường phát triển tương đối tốt. Tuy không được mạnh mẽ như năm 2015 nhưng bắt đầu đi vào quỹ đạo ổn định. Dù vậy, giai đoạn cuối năm, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. 

Cụ thể, trong năm 2016, các loại hình, phân khúc BĐS đều có xu hướng tăng trưởng, nhưng giữa các phân khúc lại có mức phát triển không đồng đều. Đơn cử như loại hình được nhiều người quan tâm trong năm 2016 tại phía Nam là căn hộ, chung cư, nhà riêng, đất thổ cư và nhà phố. Đây là những phân khúc hàng đầu thị trường, được giao dịch nhiều nhất trong năm qua.

Nhiều chuyên gia cho rằng, ngay cả khi nguồn cung không tăng lên thì lượng hàng tồn kho hiện tại vẫn đủ đáp ứng nhu cầu thị trường suốt cả năm 2017. Không chỉ tăng nguồn cung, giá cả giao dịch nhà, đất trên thị trường cũng đã nhích lên trong năm qua. 

Giá bán, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở cao cấp, đất nền và biệt thự đã tăng ở mức đáng kể. Điều này dẫn tới hiện tượng lệch pha cung - cầu giữa phân khúc BĐS cao cấp và nhà thương mại giá rẻ. Trong khi đối tượng có thu nhập trung bình hoặc thấp vẫn đang có nhu cầu thực sự về nhà ở rất cao thì thị trường lại không đủ nguồn cung và ngược lại, rất nhiều dự án cao cấp đang có thanh khoản rất thấp. 

Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn Maxland cho rằng, đây là một nghịch lý diễn ra không chỉ trong một năm, nhưng năm 2016 trở nên rõ ràng hơn, cần được điều chỉnh trong năm 2017. 

“Điều kiện quan trọng để giảm lệch pha cung- cầu là phân khúc nhà thu nhập thấp phải được sự hỗ trợ của Nhà nước. Trong khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã hết thời hạn, mà trong tương lai gần, chưa nhìn thấy tín hiệu nào từ một gói tín dụng ưu đãi tiếp theo để kích thích phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ”, ông Diễn nói.

Phan Hoạt