Khó trong chia nhỏ diện tích căn hộ và chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội

Đến cuối năm nay các doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã bán được 7.256 căn trên tổng số 14.490 căn hộ tồn kho từ cách đây 2 năm. Năm nay thị trường BĐS thành phố đã dần được khôi phục, đặc biệt ở phân khúc loại trung bình.

Cụ thể, theo Sở Xây dựng thành phố, tính đến nay trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có 21 dự án xin điều chỉnh cơ cấu 10.242 căn hộ diện tích lớn thành 13.599 căn diện tích nhỏ. Nhưng trong đó, mới có 5 dự án đã được phê duyệt với hơn 3.800 căn hộ diện tích lớn thành 4.700 căn hộ diện tích nhỏ. Riêng 11 dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, TP Hồ Chí Minh cũng mới chỉ chấp thuận cho 8 dự án đủ điều kiện được chuyển. Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng việc chia nhỏ để giá trị căn hộ giảm xuống với chủ dự án đã không dễ dàng do liên quan đến thiết kế kỹ thuật.

Thực tế cho thấy, các dự án xin phải dồn diện tích để “chẻ” tới hơn 10 ngàn căn hộ mới có thể cho ra thêm được khoảng 3.350 ngàn căn. Nhưng để đáp ứng đủ điều kiện để được thành phố chấp thuận cũng còn cả một loạt vấn đề không đơn giản. Chẳng hạn, trước đây các DN đầu tư dự án căn hộ chủ yếu nhắm vào các quận trung tâm có giá đất cao, nay giá trị căn hộ cao, không bán được nên có nhu cầu chia nhỏ diện tích lại không được chấp thuận. Sau thời gian dài thực hiện, đến nay mới chỉ có hơn 13 – 14 dự án hoàn thành việc chuyển đổi cũng đã cho thấy thực hiện việc này là hết sức khó khăn. Trước thực trạng trên, để tiếp tục hỗ trợ chủ dự án BĐS tiêu thụ căn hộ tồn kho theo nhu cầu tiêu thụ của thị trường, Bộ Xây dựng đã tiếp tục phải cho phép gia hạn việc chuyển đổi căn hộ diện tích thêm 1 năm.

Tiêu thụ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh tăng mạnh trong năm nay, nhưng khi căn hộ tồn kho chưa được bán hết, thì lượng căn hộ mới hoàn thành tiếp tục đưa ra chào bán nhiều hơn. Được coi đã lập kỷ lục về số lượng tiêu thụ, thì trong quý 3 vừa qua thị trường BĐS thành phố cũng chỉ có khoảng 3.280 căn hộ được mua bán, trong khi đã có tới 4.600 căn hộ được đưa ra chào bán.

Theo ông Nguyễn Khánh Toàn, Trưởng Bộ phận nghiên cứu của Công ty BĐS Savills, trong vòng 3 năm tới, thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp nhận khoảng 70.100 căn hộ từ 95 dự án mới hoàn thành. Trong đó 19% trong số này sẽ được hoàn thành, đưa ra thị trường ngay trong năm 2015 với giá bán đã tăng 10 – 15% so với trước. Nhưng ngoài gặp khó trong việc xin chuyển đổi, điều khiến nhiều chủ dự án BĐS lo lắng là ở đầu ra, gói vay ưu đãi 30 ngàn tỷ mới chỉ cam kết cho vay được với 1.417 khách hàng tại thành phố và thực tế giải ngân được 727 trong tổng số 1.421 tỷ đồng. Ở đầu vào, hiện trên địa bàn còn đến 689 dự án đang phải tạm ngưng triển khai, chiếm gần một nửa trong tổng số dự án phát triển nhà ở tại thành phố.

Số dự án này đang tiếp tục được chính quyền rà soát, phân loại theo từng loại hình và theo phân khúc cao cấp, trung bình hoặc thu nhập thấp để có biện pháp giải quyết cụ thể. Trong khi nguồn vốn ngân hàng đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP Hồ Chí Minh chỉ chiếm 12,2% trên tổng dư nợ tín dụng, đạt mức 120 ngàn tỷ đồng, thì khảo sát của Bộ Xây dựng đã cho thấy, năng lực tự chủ vốn của các doanh nghiệp BĐS rất yếu, tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường gặp khó khăn.

Khó khăn cả ở đầu vào, đầu ra như vậy nếu không được tháo gỡ bằng những giải pháp mạnh, thị trường BĐS thành phố dễ đối mặt với nguy cơ tiếp tục ách tắc.