Trong khi đó, loại căn hộ có giá dưới 2 tỉ đồng và căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) để phục vụ số đông người thu nhập thấp rất ít, hầu như vắng bóng trên thị trường bất động sản (BĐS) thành phố trong 2 năm qua.

Từ đầu năm đến nay, tổng số lượng nhà ở cung cấp ra thị trường TP HCM đã giảm gần 66%. Trong đó nhà ở phân khúc trung bình có giá 20-40 triệu đồng/m² đã giảm đến 56%; phân khúc nhà ở giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m² giảm đến 98,5% trong khi số lượng nhà ở cao cấp tăng 24%. Nhà ở với giá bình dân đã khan hiếm, nhưng từ đầu năm đến nay, cả thành phố chỉ có 20 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được công nhận chủ đầu tư; 24 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và 45 dự án được Sở Xây dựng có ý kiến gửi Sở KH&ĐT. Thủ tục dự án chậm và vướng về đất đai nên từ đầu năm đến nay, Sở Xây dựng cũng mới chỉ cấp phép cho hơn 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai để cung cấp nhà ở cho thị trường; giúp chủ đầu tư thu hồi vốn để hoàn thiện dự án hoặc tái đầu tư phát triển các dự án khác.

Nguyên nhân khiến giá nhà không giảm được các DN đầu tư dự án nhà ở cho rằng, với quy trình thủ tục hiện nay, DN thường phải mất khoảng 3 năm mới có thể nộp được tiền sử dụng đất. Mức nộp khoản tiền này bằng 75-80% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế, nên chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải mua lại quyền sử dụng đất đến 2 lần. Trong khi đó, các quy định hiện nay không có ưu đãi nào hoặc cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án nhà ở thương mại giá thấp, có mức giá bán tương đương giá bán NƠXH. 

Để giảm giá trị căn nhà xuống mức phù hợp với thu nhập với số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư, Chính phủ đã cho phép xây dựng căn hộ trong dự án nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m². Đồng thời triển khai xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với một số cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp. 

Đối với NƠXH, dù theo các quy định pháp luật về nhà ở, dự án NƠXH chỉ để cho thuê được ưu đãi giảm thuế đến 70% thuế VAT và thuế TNDN, nhưng Luật Thuế lại chỉ cho phép giảm tối đa đến 50% đối với 2 sắc thuế trên. Đã vậy, 5 năm qua, chính sách phát triển NƠXH hầu như chưa được triển khai do không bố trí được nguồn tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách Nhà nước. Đồng thời còn do chưa có cơ chế, tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH đã có quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý…

Theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh, người lao động trẻ tại các đô thị vệ tinh và tại các khu công nghiệp đang rất khó khăn về chỗ ở. Loại căn hộ thương mại giá bình dân với diện tích dưới 50m² chưa được quan tâm trong khi NƠXH chưa đủ để đáp ứng được nhu cầu. Trong khi đó, 10 năm tới, TP HCM sẽ phát triển lên mức 15 triệu dân, khi đó vấn đề nhà ở sẽ càng khó khăn với số đông người thu nhập thấp đô thị.

Thiếu nhà ở giá rẻ nhưng cả chục ngàn căn hộ tái định cư không người ở tại Thủ Thiêm vẫn không thể bán.

Theo Hiệp hội BĐS thành phố, với đặc thù số hộ gia đình có từ 1-3 người chiếm hơn 54% số hộ dân, TP HCM cần tập trung phát triển loại căn hộ NƠXH 1- 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 25-77m², có giá bán từ 250-700 triệu đồng/căn. Quỹ đất để phát triển NƠXH được tạo ra từ việc điều chỉnh quy hoạch tại các KCX Linh Trung 1, 2 và 3, nơi có tổng diện tích lên đến 326ha; Khu công nghệ cao với tổng diện tích dự kiến lên đến 913ha; Đại học Quốc gia TP HCM với quy hoạch lên tới 647ha; KCX Tân Thuận có diện tích 320ha; các nông trường Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai và Láng Le (huyện Bình Chánh); nông trường Phạm Văn Cội, nông trường Bò sữa (huyện Củ Chi) với tổng diện tích khoảng 6.000ha. Ngoài ra còn có các Khu đô thị mới Nam Sài Gòn (diện tích 2.965ha); Khu đô thị công nghiệp Tây Bắc (6.000ha); Khu đô thị công nghiệp cảng biển Hiệp Phước (3.600ha)… cũng có thể dành quỹ đất để phát triển nhà ở giá rẻ.

Về vấn đề giá bán nhà ở, các đại diện DN BĐS đều khẳng định, với số hộ dân chưa có nhà và áp lực tăng dân số của thành phố, việc kéo giảm giá nhà là không thể nếu chủ đầu tư không nhận được cơ chế ưu tiên, ưu đãi lớn và được triển khai trên diện rộng. Do đó trước mắt cần kéo giảm giá nhà bằng giải pháp giảm giá trị căn nhà qua việc phát triển căn hộ nhỏ. Căn hộ diện tích nhỏ có lợi thế là dù nằm trong bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán nhỏ nhất so với căn hộ khác trong dự án. Ngay cả với dự án cao cấp với giá bán 45 triệu đồng/m², thì tổng giá trị căn hộ diện tích nhỏ 30m² cũng chỉ là 1,35 tỷ đồng. 

Với dự án bình dân có giá bán 25 triệu đồng/m², tồng giá trị của căn hộ diện tích nhỏ chỉ là 750 triệu đồng. Mức giá này sẽ đáp ứng được số đông chưa có nhà ở tại thành phố hiện nay. Giải pháp căn hộ nhỏ cũng phù hợp với điều kiện thực tế của TP HCM khi kết quả tổng điều tra dân số năm 2019 cho thấy, thành phố đang có đến 828.320 hộ dân chỉ có 1-2 người, chiếm hơn 32% tổng số hộ dân và xu thế quy mô hộ ít người sẽ còn tiếp tục chiếm tỉ lệ lớn ở thành phố.

Bảo Sơn